L’état du logement

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Pour pouvoir prétendre au dispositif Pinel, un bien immobilier doit respecter certaines conditions.
Un des objectifs de la loi Pinel est d’encourager la construction de logements. De ce fait, pour être éligible, le bien doit-être neuf ou vendu en l’état futur d’achèvement, VEFA.
Il doit également être loué non meublé et en qualité de résidence principale.

Les normes à respecter

Un logement Pinel doit respecter les normes de performances énergétiques en vigueur, à savoir le label BBC 2005 ou la Réglementation thermique 2012, RT 2012. Cette dernière résulte du Grenelle de l’environnement qui s’est tenu en 2007. Elle vise à lutter contre les bâtiments énergivores, à promouvoir les énergies renouvelables et ainsi protéger l’environnement. Pour cela, elle intervient sur 4 points :

  • La ventilation
  • Les ponts thermiques
  • La perméabilité à l’air
  • La dimension des portes et fenêtres

Cette réglementation thermique sera remplacée, d’ici deux ans, par la RT 2020 qui sera une version améliorée de la RT 2012. Elle visera non seulement à économiser de l’énergie mais aussi à en produire, en introduisant la notion de bâtiment à énergies positives (BEPOS).

La localisation du logement

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La situation géographique du bien est déterminante pour son éligibilité à la loi Pinel.
Effectivement, le logement doit se trouver dans une zone Pinel. Il s’agit de 5 zones géographiques, définies par le gouvernement, visant à favoriser les investissements dans les zones dites « tendues », c’est-à-dire où la demande locative est supérieure à l’offre.

  • Zone A Bis : Paris et ses 29 communes environnantes
  • Zone A : L’Île-de-France, la Côte d’Azur, Lyon, Marseille, Lille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise
  • Zone B1 : Les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, les départements d’Outre-mer, la Corse et les autres îles non reliées au continent ainsi que certaines communes où les prix de l’immobilier sont élevés telles que La Rochelle, Bayonne, Cluses, Annecy, Chambéry, Saint-Malo
  • Zone B2 : Les communes de plus de 50 000 habitants et celles ayant obtenu un agrément spécial de la part de la Préfecture
  • Zone C : Le reste du territoire

 

La loi de finances 2018 a recentré l’éligibilité au dispositif Pinel aux biens situés dans les zone A Bis, A et B1. Depuis le 1er janvier 2018, les biens situés dans les zones B2 et C ne sont plus éligibles.

 

Les délais liés à la construction du logement

Pour être éligible en loi Pinel, le logement doit respecter des délais de construction.
En effet, le bien doit-être achevé dans les 30 mois suivant la Déclaration d’Ouverture de Chantier, DOC.
Une fois les travaux terminés, il doit-être loué dans les 12 mois suivant la remise des clés.

En ce qui concerne un logement en l’état futur d’achèvement, il doit être réalisé dans les 30 mois à partir de la signature de l’acte authentique de vente et être loué dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien.

Le cas du Pinel dans l’ancien

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Deux sortes de biens peuvent-être éligibles au dispositif Pinel dans l’ancien :

  • Les logements acquis en vue d’être rénovés
  • Les locaux acquis en vue d’être transformés

 

Les critères de décence

Avant les travaux, ces biens immobilier doivent être inhabitables au regard de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Pour déterminer la décence d’un logement, ce dernier ne doit pas satisfaire à au moins 4 des critères de décence suivant :

  • L’état du gros œuvre
  • La charpente
  • L’étanchéité à la pluie et ruissellement
  • Les dispositifs de retenue des personnes
  • La présence de plomb dans les peintures
  • La présence d’amiante
  • Le réseaux d’eau
  • La sécurité des installations électriques et de gaz
  • Les installations sanitaires
  • L’état de la cuisine
  • Le dispositif de chauffage
  • L’état de la ventilation
  • Les caractéristiques des parois et menuiseries
  • La composition générale du logement
  •  

    Les critères de performance technique

    L’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003 du code général des impôts a défini 12 critères visant à évaluer la performance technique d’un logement. Pour être éligible au dispositif Pinel, le bien ne doit pas respecter au moins 6 des 12 critères.

    A l’issue des travaux de réhabilitation, tous les critères de décence et de performance technique doivent être réunis.

    Le logement doit également être conforme aux labels Haute performance énergétique 2009 (HPE 2009) ou BBC Rénovation 2009.

    Enfin, pour valider l’éligibilité d’un logement au dispositif Pinel dans l’ancien, un expert indépendant devra apprécier le bien au moment de l’achat et à la fin des travaux. Pour ce faire, il devra remplir le modèle d’attestation de l’état descriptif du logement avant et après travaux fourni par le service des impôts.