Le conseil pour investir dans la loi pinel

La défiscalisation immobilière en Outre-mer avec la loi Pinel

La défiscalisation immobilière en Outre-mer suit la même logique qu'en métropole : le contribuable qui achète et met en location un logement dans les départements d'Outre-mer se verra accorder une réduction fiscale sur son impôt sur le revenu. Cependant, la situation économique étant bien différente - et plus difficile - en Outre-mer, les conditions d’éligibilité et les avantages sont beaucoup plus intéressants pour l’Outre-mer.

Quelle réduction pour la loi pinel Outre-mer ?

Les trois durées d’engagement de location de la loi Pinel Outre-mer sont les mêmes que pour la loi Pinel dans sa version classique, à savoir 6, 9 et 12 ans. En revanche, les réductions fiscales sont plus intéressantes pour un investissement locatif en Outre-mer, puisque le taux de réduction fiscale peut atteindre jusqu’à 32 %.

  • 23 % pour 6 ans
  • 29 % pour 9 ans
  • 32 % pour 12 ans

Une location sur 6 ans peut bénéficier de deux prolongations, de 3 ans chacune. La première période ajoutera une réduction supplémentaire de 6%, et la seconde de 3 %. L’engagement de 9 ans peut, lui, être prolongé une fois, permettant de bénéficier de 3 % de réduction d‘impôt supplémentaires.

18 000
L’autre avantage d’un investissement Outre-mer est le plafonnement majoré de l’avantage fiscal. Ainsi, au lieu de 10 000 euros pour les investissements en Métropole, le gain fiscal annuel peut atteindre 18 000 euros.

La défiscalisation immobilière Outre-mer est bien plus intéressante financièrement qu’une défiscalisation en métropole. D’autant que le plafond des niches fiscales y est supérieur, 18 000 euros contre 10 000 euros. Le marché locatif y est très fort, et certains territoires – Guadeloupe, Martinique, par exemple – sont particulièrement attractifs : ils bénéficient d’une population en constante augmentation. Le coût de la vie étant plus élevé, il impacte le pouvoir d’achat. Globalement, une grande part de la population perçoit des ressources inférieures aux plafonds établis dans la loi Pinel. La forte croissance démographique des départements d’Outre-mer dynamise le marché locatif, car les besoins de logements progressent constamment.

Depuis 2003, l’État a découpé le territoire français en différentes zones, reflétant le niveau de tension sur le marché locatif (A Bis, A, B1). Tous les départements d’Outre-mer sont classés dans la zone B1 et donc potentiellement éligibles à la loi Pinel.

Les avantages d’un investissement locatif en Outre-mer

Défiscaliser en Outre-mer comporte une multitude d’atouts liés à l’investissement (le bien, l’emplacement…) et aux dispositions législatives relatives à la loi Pinel en Outre-mer :

  • un taux de réduction fiscale majoré de 23 %, 29 % ou 32 %
  • un plafonnement de l’avantage fiscal relevé à 18 000 euros
  • des territoires tous classés en zone B1 éligible à la loi Pinel
  • un climat agréable et un lieu de villégiature idéal pour la retraite
  • de nombreux particuliers locataires potentiellement éligibles à la loi Pinel

Les territoires ultramarins sont confrontés à des difficultés spécifiques liées à l’éloignement de la métropole, ainsi qu’à l’étroitesse du territoire. Tenant compte de ces spécificités, l’État a mis en œuvre un plan logement dédié à l’Outre-mer, débuté en 2015 et prolongé jusqu’au mois de décembre de l’année 2021. Le nouveau zonage Pinel a supprimé les zones B2 et C mais le dispositif reste utilisable dans la zone B1, dans laquelle la grande majorité des territoires d’Outre-mer se trouvent.

Pour un bien acquis 150 000 euros, vous bénéficiez, sur 6 ans, d’une réduction d’impôt totale de 34 500 euros. Soit l’équivalent de 5 750 euros annuels. Pour un bien de 300 000 euros, la réduction maximale est de l’ordre de 96 000 euros. Pas moins de 33 000 euros de plus de ce qu’il est possible de glaner en métropole.

« Avec 80% des ménages d’Outre-mer éligibles au logement social (contre 66% en métropole), et près de 70 % d’entre eux situés sous les plafonds de ressources ouvrant droit à des logements très sociaux (contre 29 % en métropole), une mobilisation urgente et sans précédent est nécessaire pour répondre à la demande de logements estimée au 31 décembre 2015 à environ 60.000. », Ministère du Logement.

Le plan stratégique élaboré par le gouvernement se décline en 7 axes et a été acté en mars 2015 entre l’État et 14 autres partenaires. Ce vaste chantier induit de mobiliser du foncier sur ces territoires restreints et d’engager de nombreuses opérations de construction.
Pour un futur investisseur en Pinel, ce programme est synonyme d’opportunités d’investissement sur des programmes neufs ou en VEFA.

Les autres conditions d’une défiscalisation Outre-mer

Si le logement doit être situé dans l’une des zones Pinel, comme en métropole, les plafonds sont différents selon le territoire d’Outre-mer concerné. Il ne faut donc pas hésiter à se renseigner sur les zones Pinel en Outre-mer avant d’investir. D’autant plus que dans la plupart des régions d’Outre-mer, la demande immobilière est bien plus élevée que l’offre. Par exemple, à La Réunion, il se vend environ 750 logements neufs par an alors que le besoin est de l’ordre du double.

Les plafonds ne sont pas la seule différence avec le continent. Le logement doit bénéficier d’un niveau de performance énergétique global défini par décret. Deux niveaux de performance énergétique distincts ont été définis dans la loi : l’un s’applique pour la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane et la Réunion et un autre pour les autres territoires ultramarins.

Les autres conditions pour bénéficier d’une réduction fiscale Pinel sont identiques à celles en vigueur en métropole.
Comme dans les autres régions françaises :

  • la réduction fiscale est calculée sur un investissement annuel maximum de 300 000 euros
  • louer le bien immobilier nu et à titre de résidence principale
  • respecter le zonage Pinel
  • respecter les plafonds de loyer et de ressources pour les locataires

Plafond des loyers : deux zones d’investissement outre-mer toujours distinctes

Le plafond que le propriétaire doit respecter lorsqu’il fixe le montant de son loyer diffère selon le territoire sur lequel il investit. En Martinique, Guadeloupe, Guyane, à La Réunion ou à Mayotte, il s’élèvera à 10,14 euros. Il augmente quelque peu en Nouvelle-Calédonie, Polynésie Française, à Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre et Miquelon, ainsi qu’aux Iles Wallis et Futuna pour atteindre 12,55 euros. Les prix sont annoncés au mètre carré.

De plus, les biens achetés doivent toujours respecter les normes énergétiques (RTAADOM). Seuls les logements se situant à Mayotte sont exonérés de cette condition.

Tout savoir sur l’Outre-mer

La loi no 2017-256 du 28 février 2017 vise à retrouver une égalité réelle entre la métropole et l’Outre-mer. Elle cible notamment l’égalité sociale, la mobilité et la coopération régionale, la production locale et les échanges régionaux ainsi que l’égalité homme-femme. Dans le programme de cette loi sont également évoqués le développement de Mayotte, et le soutien de l’économie et de l’emploi. Enfin, les politiques cherchent à renforcer les actions dans le but de favoriser la jeunesse. L’ancienne ministre des Outre-mer, George Pau-Langevin, est à l’initiative de ce projet, soutenue par Ericka Bareigts, élue sous le gouvernement de Bernard Cazeneuve. Les différents élus comme les membres de la société civile ont participé à l’élaboration de ces textes officielles afin de construire une loi la plus juste et la plus efficace possible.

L’égalité réelle Outre-mer

George Pau-Langevin, nommée Ministre des Outre-mer en 2014, sous le gouvernement de Manuel Valls, a porté avec fierté le projet de loi sur l’égalité réelle. La difficulté était notamment d’atteindre l’objectif d’égalité en tout point dans un territoire où règnent de sérieuses difficultés tant économiques que politiques. Grâce à sa formation à la Sorbonne, à ses presque quarante ans d’expérience politique, et au soutien d’Ericka Bareigts, le projet d’une loi sur l’égalité en Outre-mer a été accepté en 2017. Ericka Bareigts, députée de l’île de La Réunion en 2012, rejoint le deuxième gouvernement de Manuel Valls en 2016 en qualité de secrétaire d’État chargée de l’Égalité réelle. Elle succédera à George Pau-Langevin lorsque celle-ci démissionnera de son poste de Ministre des Outre-mer. Son principal objectif était, à travers cette loi spécifique aux Outre-mer, de favoriser une « croissance territorialisée ».

 

Pour aller plus loin sur la défiscalisation en loi Pinel :