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Simulation loi Pinel : estimez votre économie d'impôt

Guide Offert

Aperçu d'un exemple de résultat de simulation

Réaliser une simulation Pinel vous permettra de connaître en moins de 30 secondes et sans engagement, le montant de votre économie d’impôt pouvant atteindre 63 000€.

Comme tout placement financier, l’immobilier est risqué. Risqué parce qu’il demande la mobilisation d’importantes sommes d’argent, et que, sans préparation, sans réflexion préalable, il est possible de se mettre en difficulté. Une simulation Pinel peut justement éviter ces écueils, en permettant de mieux comprendre le fonctionnement de la loi Pinel et ainsi bien évaluer le rapport entre coût de l’investissement et bénéfices de la défiscalisation.

Quel est l’intérêt de réaliser une simulation loi Pinel ?

Obtenir les indicateurs clefs de performance d’un projet Pinel

Notre simulateur Pinel permet, avec quelques informations sur le futur investisseur et son projet, d’évaluer les économies potentielles et l’éventuel effort d’épargne à fournir. Plus simplement, il montre si le projet est viable, économiquement parlant. Ainsi, il est possible de réaliser plusieurs simulations loi Pinel afin de tester et comparer plusieurs projets.

Un investisseur souhaite acheter un T2 de 40 m², à Toulouse, pour 150 000 € afin de le mettre en location pendant douze années. Il gagne 30 000 € net par an et paye entre 1 500 et 2 500 € d’impôts par an.

Coût initial du bienPrix à la reventeEffort d’épargne mensuelRendement de l’opération
150 000 €170 000 €284 €8.13 %

La simulation loi Pinel permet de voir que le taux de rendement sera de 8,13 %, que l’effort moyen d’épargne sera de 284 € par mois et que la revente du bien, une fois les douze années écoulées, se chiffrera à 170 000 €.

Estimer la réduction d’impôt associée au projet

La loi Pinel est un dispositif d’incitation à l’investissement locatif. Plus simplement, l’investisseur bénéficiera d’une réduction d’impôt pour l’achat ET la location d’un logement. Le simulateur loi Pinel permet, justement, de calculer au plus près cette réduction. Dans le détail, la ristourne fiscale est calculée selon la durée locative :

Réduction sur prix de vente
12 %18 %21 %
6 ans9 ans12 ans
Engagement de mise en location

Le pourcentage correspondant à la durée de location choisie est ensuite appliqué sur le prix total. La réduction est répartie sur la durée locative.

Un bien acheté 150 000 € et loué 12 ans donne droit à 31 500 € de réduction globale, soit 2 626 € d’impôt en moins par an.

Les questions/réponses sur le fonctionnement de notre simulateur loi Pinel

Lors de votre simulation, vous allez devoir renseigner quelques informations sur votre situation :

  • Votre situation matrimoniale
  • La composition de votre foyer
  • Vos revenus nets mensuels
  • Le montant de votre impôt sur le revenu
  • Votre capacité d’épargne

À partir de ces renseignements, notre simulateur loi Pinel va vous donner le prix du bien le plus adapté à votre profil et votre situation.

Est-il possible de réaliser plusieurs simulations d’investissement ?

Élaboré par des professionnels de la défiscalisation, notre outil permet d’obtenir une simulation personnalisée en fonction de votre situation. Il est possible de réaliser plusieurs simulations en modifiant à chaque fois le montant de la capacité d’épargne.

En réalisant une, ou plusieurs simulations, vous pourrez vous rendre compte de la viabilité de votre projet. Le montant que vous comptiez y consacrer chaque mois est-il suffisant ou trop élevé ? Le prix que vous pensiez mettre pour acheter un bien est-il dans vos moyens ? Quels loyers maximum pourrez-vous demander ?

Cependant, aussi précise soit-elle, cette simulation n’est qu’une estimation. D’autres éléments; comme la zone où vous souhaitez investir, le type de bien que vous envisagez acquérir, la durée de votre prêt, les taux d’emprunt ou encore vos projets à la fin de votre période d’engagement; sont aussi à prendre en compte et peuvent modifier le bilan de votre investissement.
C’est pour cela que si vous le souhaitez, un conseiller en gestion de patrimoine vous contactera par la suite afin d’affiner plus en détails votre projet.

Le simulateur dresse-t-il le bilan de l’investissement à la fin de la période d’engagement ?

Oui, notre simulateur Pinel vous permet aussi de vous faire une idée du bilan de votre investissement, une fois votre période d’engagement terminée.
Vous pourrez ainsi découvrir le coût total de votre opération en détail, avec notamment le montant de votre réduction d’impôt, de votre épargne et des loyers que vous aurez perçus.

Dans le résultat de votre simulation, vous pourrez également avoir une estimation du montant du capital que vous vous serez constitué grâce à votre investissement en cas de revente, à l’issue de votre période d’engagement. Effectivement, outre le montant qu’il vous restera à rembourser à ce moment là, notre simulateur vous donnera la valeur approximative de votre bien à la fin de votre investissement.

Le simulateur Loi Pinel prend-il en compte le zonage ?

S’il y a bien un point que le simulateur Pinel ne permet pas d’éclaircir, c’est bien le zonage. Le territoire français est divisé en 5 zones depuis le dispositif Robien : A, A bis, B1, B2 et C. À chaque lettre correspond un niveau de tension du marché immobilier local. Ainsi, la loi Pinel n’est éligible que dans les zones les plus tendues, à savoir les zones A, A bis et B1.

Ce qui est fort logique : un des objectifs de la loi Pinel est d’augmenter le réservoir de logements disponibles à la location et ainsi tenter de répondre à la demande, forte dans ces zones tendues. Il est important de savoir que les zones déterminent également des plafonds de loyers pour les propriétaires et des plafonds de ressources pour les locataires. En cas de non-respect des plafonds, l’avantage fiscal pourra être supprimé.

Puis-je avoir des exemples concrets et récents de simulations en loi Pinel ?

Terminez votre simulation afin de connaître le montant de votre réduction d'impôt et recevoir votre guide 2018 !

En quittant, vous ne recevrez pas votre simulation personnalisée et perdrez les données déjà saisies.

Exemple 1 : Le projet Pinel de Jérôme

Jérôme a 32 ans et vit seul. Souhaitant se constituer un patrimoine immobilier, il envisage de réaliser un investissement locatif en loi Pinel à Rennes. Gagnant correctement sa vie, 2 600 € par mois, il peut consacrer 600 € par mois à son projet. Il a donc réalisé une simulation Pinel pour savoir si l’investissement allait être rentable.

Bilan global de son opération

Aux vues de ses ressources et de sa situation, Jérôme pourra acheter un appartement d’environ 110 m² pour un montant de 384 000 €.
S’il s’engage sur une durée de 9 ans, il pourra profiter de :

  • Taux de rendement : 15,97 %
  • Capital constitué : 165 680 €
  • Gain net : 92 136 €
Répartition mensuelle de ses dépenses et recettes

En se basant sur un bien d’une valeur de 384 000 € et une capacité d’épargne de 600 € chaque mois :

Les dépenses
  • Loyers générés : 1 027,10 €
  • Réduction d’impôt : 378,46 €
Les recettes
  • Mensualités bancaires : 1760 €
  • Charges : 245,56 €
Bilan à la fin de la période d’engagement

Si à la fin de ses 9 ans d’engagement, Jérôme décide de revendre son bien, il aura bénéficié au total de 40 874 € de réduction d’impôt et aura épargné 64 800 €.
En se basant sur une valorisation du bien de 1,5 % par an, sa valeur à la revente sera d’environ 438 614 €.
Sachant que le capital restant dû de Jérôme devrait-être à ce moment-là de 272 945 €, ce dernier se sera constitué, à la fin de son investissement, un capital de 165 680 €.

Exemple 2 : Le projet Pinel de Sarah et Jonathan

Sarah et Jonathan sont mariés et ont deux enfants. Ils souhaitent réaliser une opération de défiscalisation dans le but de se constituer un patrimoine pour préparer leur retraite. Ils ont donc décidé d’investir dans l’immobilier locatif grâce à la loi Pinel.
À eux deux ils disposent de 75 600 € de revenus annuels, soit 6 300 € par mois. Après avoir réfléchi à leur projet, ils envisagent de consacrer 400 € par mois à cet investissement.

Bilan global de leur opération

Suite à leur simulation, Sarah et Jonathan peuvent envisager d’acheter un bien de 341 000 € en zone B1 en s’engageant sur une durée de location de 9 ans.

  • Taux de rendement : 19,77 %
  • Capital constitué : 147 148 €
  • Gain net : 96 538 €
Répartition mensuelle de leurs dépenses et recettes

Cette répartition se base donc sur un bien d’une valeur de 341 000 € et un effort d’épargne de 400 € mensuel.

Les dépenses
  • Loyers générés : 945,31 €
  • Réduction d’impôt : 460,11 €
Les recettes
  • Mensualités bancaires : 1566 €
  • Charges : 234,85 €
Bilan à la fin de la période d’engagement

En revendant leur bien, après leurs 9 années d’engagement, Sarah et Jonathan auront bénéficié de 49 692 € de réduction d’impôt et auront épargné en tout 43 200 €.
À ce moment-là, il leur restera 242 776 € à rembourser. La valeur de leur bien à la revente étant estimée à 389 924 €, l’opération leur aura permis de se constituer un capital de 147 148 €.

Exemple 3 : Le projet Pinel Mélanie et Jean

Exemple simulation Pinel

Prenons le cas de Mélanie et Jean qui ont deux enfants et qui comptent effectuer une défiscalisation en Pinel. Ils disposent à eux deux de 100 000 € de revenus annuels. Ils souhaitent investir dans l’immobilier pour pouvoir transmettre un patrimoine bâti à leurs enfants. Ils réalisent une étude approfondie de leur situation pour connaître l’effort d’épargne qu’ils devront consentir.

StatutMariés, 2 enfants
Revenu100 000 €/an
ObjectifTransmettre un patrimoine à leurs enfants

Le rendez-vous patrimonial

Après analyse de leur situation financière et fiscale, Mélanie et Jean décident d’acquérir un bien éligible à la loi Pinel. Ils consacrent 200 €/mois pour leur investissement locatif.

  • Investissement et effort d’épargne
  • Investissement : Loi Pinel
  • Épargne : 200€/mois

Le choix du logement

Mélanie et Jean valident leur projet et signent la réservation du bien. Ils investissent à Toulouse pour un coût total d’acquisition de 215 000 €

  • Appartement : T3 neuf à Toulouse (zone B1)
  • Surface habitable : 70 m² (avec une terrasse de 15m²
  • Loyer : 700€/mois (avec revalorisation annuelle de 2%
  • Charges propriétaires* : 125€/mois
  • Prix d’achat : 210 000€
  • Frais de notaire : 5 000€
  • Taxe foncière : 700€/an

Le choix du crédit

Après avoir négocié leur prêt immobilier auprès de plusieurs agences, Mélanie et Jean choisissent une offre sans apport avec frais de garanties inclus.

  • Prêt : 217 500 € sans apport
  • Taux : 1,87 % (taux fixe)
  • Assurance : 0,20 %
  • Frais de garanties : 2 500 €
  • Durée : 25 ans
  • Mensualités : 944,43 €/mois

Le choix du gestionnaire

Mélanie et Jean choisissent leur gestionnaire et valident avec lui les conditions. Ils optent pour les garanties de carence locative, vacance locative, loyers impayés et dégâts.

  • Honoraires de gestion : 7 % (du loyer mensuel)
  • Assurances : 4,5 % (du loyer mensuel)

De la signature à l'acte d'achat...

Mélanie et Jean actent le logement chez le notaire du programme immobilier.

Bilan de l’opération et répartition mensuelle

Pendant 12 ans, Mélanie et Jean n’auront payé que 200 € par mois pour payer l’ensemble de leurs dépenses Pinel. Ils doivent s’acquitter de leurs mensualités bancaires, de leurs charges et frais divers. L’ensemble de leurs dépenses s’élève à 1 255 € par mois. En contrepartie, ils bénéficient d’une réduction d’impôt et d’un loyer qui représentent un total de 1 055 € par mois. Afin d’équilibrer leur opération, Mélanie et Jean effectuent donc un complément financier de 200 € par mois. Leurs dépenses mensuelles sur 12 ans sont ainsi couvertes à 62 % par leurs loyers, à 22 % par leurs gains fiscaux et à 16 % par leur effort d’épargne.