Propriétaires : que faire lorsque le locataire dégrade le logement ?

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Bilan de l’état des lieux de sortie, catastrophique. Au moment d’entrer dans votre logement, vous constatez des sols abîmés, les nécessaires de salle de bain cassés ou encore les murs repeints d’une couleur imposante, sans que personne ne vous ait demandé votre accord. Comment réagir ? La retenue de la caution est-elle la seule solution envisageable ?
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Retenue de la caution

Depuis la loi du 6 juillet 1989, les propriétaires sont en droit de retenir un montant préalablement versé par le locataire, si celui-ci rend les lieux en mauvais état. L’occupant du logement a pour obligation d’assurer « l’entretien courant du logement et des équipements » mis à disposition ainsi que d’assumer « l’ensemble des réparations locatives » nécessaires en cours de bail. Cependant, sa responsabilité n’est pas engagée en cas de dégradations « occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou cas de force majeure ». C’est l’une des raisons pour lesquelles certaines situations deviennent parfois compliquées, ce dernier type de détériorations étant laissé à l’appréciation de chacun. Certains bailleurs anticipent cette possibilité de conflit et élaborent, en collaboration avec le locataire, une grille de vétusté, dès l’entrée dans le logement.

Dégradations et responsabilité

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Pour éviter les abus et les conflits entre le locataire sortant et le propriétaire, le service public a défini plusieurs situations courantes en les classant par type de détérioration : les dégradations par négligence, qui incombent au locataire, les dégradations par vétusté, à la charge du propriétaire et enfin les dégradations en cas de force majeure, comme celles dues à une catastrophe naturelle, par exemple, qui sont également de la responsabilité du bailleur.

  • Dégradation par négligence

Les détériorations émanant d’un manque d’attention de la part du locataire, tenu d’entretenir les lieux et d’effectuer les petits travaux nécessaires, sont à sa charge. Il sera donc de sa responsabilité de dédommager le propriétaire en cas de manque de soin de certaines parties du logement. Sont reconnues comme dégradations par négligence, entre autres, « un trou ou une tache sur les murs, une porte enfoncée, une moquette brûlée ou un parquet abîmé ».
Le locataire est également responsable de ces dégradations si elles ont été commises par un tierce tel qu’un co-résident, une personne hébergée ou invitée, un professionnel intervenant ponctuellement à sa demande ou encore un occupant en sous-location.

Dégâts des eaux ou incendie

L’assurance risques locatifs, à laquelle souscrit tout nouveau locataire entrant dans un logement, couvre les frais engendrés par un accident tel qu’un dégât des eaux ou un incendie. Tournez-vous vers votre organisme d’assurance afin de connaître toutes les conditions de dédommagement.

  • Dégradation par vétusté

La vétusté d’un logement s’évalue à l’état d’usure dû au temps ou à l’usage courant des équipements. Il est plus prudent, pour éviter tout conflit de fin de bail, d’élaborer, dès l’entrée du locataire, une grille faisant état détaillé des équipements au moment de la signature du bail. Ce document définit une durée de vie potentielle des aménagements du bien, en accord avec le futur occupant. Des peintures murales ternies ou encore les revêtements de sols usés sont des dégradations relatives à la vétusté d’un logement.

Qui doit payer ?

Si les équipements arrivent à leur fin de vie théorique énoncée dans la grille de vétusté avant la fin du bail de location, le propriétaire est tenu d’assumer les frais dus aux réparations. Et ce, même si ces dernières sont, normalement, des réparations à la charge du locataire.

Faut-il s’en remettre à la justice ?

Nombreux sont les propriétaires à se résigner devant les démarches judiciaires à engager pour espérer des dédommagements. Ce n’est pas le cas du propriétaire d’un logement en Meuse, qui assure vouloir « essayer » de déposer plainte et aller au bout de la procédure. L’occupante de son logement lui ayant toujours refusé l’accès à la location lorsqu’elle l’habitait, il n’avait aucune idée de l’entretien de sa propriété avant que celle-ci ne cesse de payer ses loyers. Il estime la perte à 5 000 €. Il a expressément demandé le départ de la locataire et a obtenu gain de cause plusieurs semaines plus tard. Son logement, récemment refait à neuf, a été retrouvé dans un état déplorable. Le propriétaire-bailleur souhaite saisir la justice et obtenir réparation. Néanmoins, les démarches prennent du temps et n’assurent pas une victoire.

Attention

Le propriétaire n’est pas légitime à se faire justice lui-même et encourt jusqu’à 30 000 euros d’amende et trois ans d’emprisonnement, en cas de détournement de la procédure.

Hors trêve hivernale, le propriétaire est en droit de demander l’expulsion de son locataire si celui-ci ne quitte pas le logement de lui-même. Pour ce faire, il doit réunir des preuves pour justifier l’abus locatif, et le manquement du locataire à ses engagements, avant d’engager toute procédure judiciaire. Il est en droit d’engager les démarches et de faire intervenir un huissier entre le 1er avril et le 30 octobre.

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