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La question de la semaine : quand demander un avenant au bail ?

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  • Actualités, Pinel
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La location d’un bien Pinel impose aux propriétaires bailleurs de prêter une attention toute particulière au locataire qui occupera leur logement. En effet, celui-ci doit respecter un plafond de ressources imposé, actualisé chaque année et différent selon la zone dans laquelle se situe le bien. Afin de juger de l’éligibilité d’un candidat occupant, le propriétaire se réfère au revenu fiscal de référence (RFR) mentionné sur l’avis d’imposition N-1 ou N-2. Le plus avantageux pour le locataire devra être pris en compte.
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Changement de situation en cours de bail

mariage-foyer-fiscal

La loi Pinel n’impose pas au locataire d’entrer dans les conditions du dispositif durant toute la durée de son occupation de logement. Si sa situation financière évolue et qu’il vient à dépasser les plafonds de ressources au cours du bail, il ne pourra pas en être inquiété. Le propriétaire, lui aussi, sera exempté de toute faute et conservera son avantage fiscal.
En cas de changement dans la composition du foyer, le titulaire du bail peut décider d’héberger une personne à titre gratuit. Dans ce cas, il n’est pas obligatoire d’en informer le propriétaire. Cependant, l’hébergé n’a aucun droit sur le logement qu’il occupe. Ainsi, si le locataire principal décide de se désolidariser, la personne devra quitter le logement sans aucun recours. En effet, il n’a ni droit ni titre vis-à-vis de cette habitation.

Enfin, si le changement de composition du foyer intervient suite à un mariage et donc modifie la composition du foyer fiscal du locataire, selon la loi, les époux sont d’office co-titulaires du bail. Un avenant et donc une nouvelle étude du dossier pourront être imposés.

Faire un avenant au bail

Si les époux sont obligatoirement tout deux présents sur le document de location, les pacsés et les concubins n’y sont pas obligés. Toutefois, il est possible de demander au propriétaire de faire un avenant au bail afin d’y ajouter un nom. Cependant, celui-ci sera dans l’obligation d’étudier à nouveau le dossier présenté et de prendre en compte les revenus de tous les futurs occupants du logement.

L’avenant au bail permet de modifier les informations principales du locataire afin d’ajouter les coordonnées d’une nouvelle partie. Ainsi, les nouveaux colocataires seront solidaires du règlement mensuel du loyer ainsi que des charges. Les signatures de tous les locataires ainsi que celle du propriétaire doivent être apposées sur le justificatif.
En cas d’avenant, le propriétaire-bailleur doit envoyer les nouveaux justificatifs concernant ses locataires au centre des impôts dont il dépend. Si le contribuable pratique la télédéclaration, il doit alors conserver les documents précieusement afin de pouvoir les présenter en cas de contrôle fiscal.

Commentaires (8)

  • A

    Bonjour,
    Je souhaite rejoindre pour quelques mois (6-8) mon compagnon qui occupe actuellement un logement Pinel. Je suis propriétaire d’un logement que j’occupe actuellement et qui ne pourra pas immédiatement être mis en location.
    Est-il possible de ne pas figurer sur le bail, nous déclarer en hébergement à titre gratuit, et faire quand même réexpédier mon courrier à son adresse et participer financièrement aux courses (pas aux factures d’électricité ou autre) ou cela enfreint la loi?
    Si nous faisons un avenant au contrat de location, de quelle année mes/nos revenus seront-ils pris en compte? (N, N-1 ou N-2?)
    Merci

    Répondre
    • Maxime Keroyant, équipe de la rédaction

      Bonjour A,
      Comme indiqué au sein de l’article, « en cas de changement dans la composition du foyer, le titulaire du bail peut décider d’héberger une personne à titre gratuit. »
      Toutefois, être hébergée à titre gratuit, sans apparaître sur le bail ou sur un avenant au bail ne vous accorde aucun droit sur le logement. Si votre compagnon décide de quitter le logement, vous devrez en faire de même.
      Si vous décidez de réaliser un avenant au bail, une nouvelle étude de la situation sera réalisée. Vos revenus à tous les deux seront pris en compte pour évaluer votre éligibilité.

      Bien à vous,

  • M

    Bonjour,
    Nous sommes locataires d’une maison semi-mitoyenne en loi Pinel. Notre propriétaire nous propose un aménagement des combles de notre logement pour une augmentation de 8m2 habitables . Les travaux peuvent se faire en notre présence sans gêne pour nous . Quel sera l’impact sur notre loyer ? Avenant, nouveau bail ?
    Merci
    Bonne journée

    Répondre
    • Alexandre Monnier, équipe de la rédaction

      Bonjour M,
      Vous devez, en amont, fixer les conditions avec le propriétaire. Toutes les conditions relatives aux travaux vous sont communiquées par écrit (nature, date de début et de fin, indemnisation en fonction de la durée…). Si les travaux sont légers, un avenant est possible. Si les travaux vous imposent de quitter le logement, la résiliation du bail actuel et la signature d’un nouveau bail sont nécessaires.
      Il y aura donc une modification de votre loyer, car la surface habitable va augmenter. Toutefois, le loyer ne pourra pas dépasser le plafond du dispositif Pinel auquel est soumis le propriétaire (en fonction de la zone).

      Bonne journée,

  • Drey

    Bonjour,
    Je suis locataire d’un bail sous la loi pinel et je souhaiterai que mon petit ami vienne vivre avec moi, à savoir qu’il a également son enfant en garde alternée. Dès lors, nous vivrons en concubinage ou en colocation (on ne sait pas encore sous quel titre) avec lui et sa fille à temps partiel. Quels plafonds seront alors retenus par rapport à notre situation ? Aussi, est-ce que nos deux situations seront réévaluées ou seulement celle de mon compagnon qui sera le nouvel arrivant et donc le nouveau co-titulaire/co-locataire sur l’avenant ?
    En vous remerciant

    Répondre
    • Julie François, équipe de la rédaction

      Bonjour Drey,

      L’arrivée de votre compagnon implique effectivement de faire un avenant au contrat et donc de revoir votre situation à tous les deux. En effet, ce seront vos revenus à tous les deux qui seront évalués en comparaison au plafond pour un couple. Pour que l’enfant soit pris en compte dans le calcul des ressources, la résidence alternée doit être déclarée sur l’avis d’imposition de votre compagnon. Si c’est le cas, le plafond à prendre en compte est donc celui d’un couple avec une personne à charge.

      Pour plus d’informations sur la garde alternée et la location Pinel, je vous recommande la lecture de cet article : https://www.la-loi-pinel.com/actualites/la-question-de-la-semaine-comment-prendre-en-compte-la-garde-alternee-en-pinel/

      Bien à vous,

  • Yoopi

    Donc en l’absence d’avenant (exemple : départ d’un colocataire, l’autre (seul) continue le bail initialement signé en cotitularite), le propriétaire ne doit pas à nouveau vérifier les plafonds de ressources ?

    Merci et bonne journée

    Répondre
    • Julie François, équipe de la rédaction

      Bonjour Yoopi,

      L’avenant est obligatoire dans le cas d’une colocation. Il n’y a pas modification du bail si le locataire supplémentaire est hébergé temporairement à titre gratuit ou si la situation du foyer fiscal des locataires évolue (ex : naissance d’un enfant, mariage) mais que les locataires habitaient déjà le bien. Dans les autres cas, il s’agit d’un changement de titulaire du bail donc il faut un avenant.

      Bien à vous,