Réduire les prix des logements neufs, est-ce possible ?

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Même si la demande de logements, et plus encore de logements neufs, reste très élevée, le secteur a connu un net ralentissement des mises en construction sur l'année 2018. Les prix, eux, ne reculent cependant pas. Alors que le pays est secoué depuis de nombreuses semaines par des mouvements sociaux pointant notamment du doigt la baisse de pouvoir d'achat des ménages, nombreux sont ceux à envisager différentes solutions qui pourraient permettre de faire baisser ces prix, afin de proposer à la vente des logements neufs moins chers.
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Des terrains constructibles à des prix plus abordables ?

Parmi les premières pistes évoquées pour tenter de réduire les prix des logements neufs, on retrouve la baisse du coût du foncier. Les tarifs ayant effectivement nettement augmenté ces dernières années, les terrains disponibles à la vente en zones tendues sont proposés à des prix trop souvent exorbitants. Représentant parfois près de 50 % du coût du projet total comme en Île-de-France par exemple.

De nombreux professionnels du secteur mettent en avant le fait que le plus gros des terrains disponibles, et permettant de réaliser des constructions neuves, sont en fait détenus par les municipalités ou les collectivités territoriales. Ceux-ci, ayant besoin de faire entrer des bénéfices dans leurs caisses, proposent à la vente ces terrains aux plus offrants. Une façon de limiter ces coûts et ainsi influer sur le prix final du projet serait d’envisager le plafonnement des prix que pourraient atteindre la vente de ces terrains par les collectivités.

Agir sur les plans d’urbanisme existants

D’autres solutions ont été évoquées, impliquant cette fois-ci de revoir la réflexion des collectivités sur leurs plans d’urbanisme.

Parmi toutes ces pistes, on retrouve la construction de logements en hauteur. Ne plus privilégier les pavillons individuels au cœur des zones tendues, mais opter pour des immeubles à étages (sans pour autant tomber dans les immenses constructions impossibles à entretenir), tout en réduisant la taille des logements, afin d’user le plus efficacement possible du foncier disponible dans ces zones où la demande est forte.

En parallèle de cette mesure, certains prônent également une meilleure utilisation du parc immobilier existant. Pour cela, une réhabilitation des logements semble primordiale, et permettrait plus rapidement de faire baisser la demande de logements, et par conséquent, les prix associés.

Enfin, d’autres encore proposent de dissocier les terrains en deux parties. Une première qui pourrait être louée sur plusieurs dizaines d’années afin d’accueillir des immeubles de logements. Et une seconde que le propriétaire ou la collectivité pourrait exploiter d’une autre manière (création de parking, transports en commun, etc).

Quels peuvent être les autres solutions ?

D’autres solutions potentielles ont été évoquées ces dernières semaines, remportant plus ou moins de succès.

Réduire le coût des frais de construction fait notamment partie des principales propositions. Pourtant, en France, ces frais sont déjà bas, n’équivalent que à 42.4 % du coût total d’un logement, un très bon ratio comparé à nos voisins européens. Il semble donc peu vraisemblable que des efforts soient réalisés de ce côté-là.

Les marges pratiquées par les promoteurs pourraient également faire l’objet de réductions. Cependant, le pourcentage envisageable reste très faible, et des contreparties ne manqueraient pas d’être demandées par ces professionnels, concernant leur fiscalité notamment.

Autre piste de réflexion : la fiscalité appliquée, et notamment la part de TVA participant au prix final d’un logement neuf, et qui pourrait être allégée. Tout comme les taxes dont doivent s’acquitter les promoteurs (taxe locale d’équipement), ou encore celles appliquées sur les transactions liées aux terrains. Mais il semble peu probable que l’Etat soit prêt à lâcher du lest de ce côté-là.

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