Immobilier : acheter un bien est-il plus rentable que le louer ?

Accéder à la propriété ou louer sa résidence : une décision réfléchie

2018 serait-elle la bonne année pour acheter ? La location est-elle plus rentable ? Les réponses aux questions que se pose les Français ne sont pas si évidentes. Elles nécessitent de prendre en compte des éléments financiers mais aussi géographique, un projet important qu’il faut étudier.

Verser un loyer ou payer des intérêts ?

La situation actuelle de taux de prêt immobilier bas joue en faveur de l’acquisition de logement. Cependant devenir propriétaire actuellement peut être une option très avantageuse mais pas sur l’ensemble du territoire français.
En effet, pour un primo-accédant le coût mensuel d’un loyer ou bien le remboursement des intérêts d’emprunt n’a pas le même impact sur son budget en fonction de la ville ciblée.
Des propos appuyés par Christine Fumagalli, directrice du réseau d’agence Orpi :

Quand certains écarts de prix entre l’achat ou la location vont être très dissuasifs dans d’importantes agglomérations, les prix au mètre carré de certaines villes de taille moyenne montrent qu’acheter ne coûte bien souvent pas plus cher que de louer.

Par exemple, l’inflation des prix de vente de Bordeaux a largement surpasser le niveau des loyers. Pour un même type de bien, la mensualité dont doit s’acquitter l’emprunteur peut être deux fois plus élevée que le montant du loyer. De ce fait, il est plus avantageux de le louer plutôt que de l’acquérir.

Il en est de même pour des villes ayant connue une augmentation de leur prix de vente, comme Lyon ou encore Paris. Cette dernière fait figure de cas particulier : les écarts de prix dans Paris intra muros sont très élevés, les différents arrondissements peuvent varier du simple au double.

En revanche, des villes comme Toulouse, Lille et Marseille peuvent offrir un effet de levier du crédit aux acquéreurs potentiels, grâce aux taux bas.
La capitale lilloise affiche, par exemple, un loyer de 780 € pour un 60 m² alors que le remboursement des mensualités coûtera environ 810 € à l’emprunteur. Une faible différence qui peut être comblée à long terme.

Estimer le rendement du bien immobilier

Acheter une résidence suppose également de prendre en compte sa valorisation au fil du temps en corrélation avec l’évolution des tarifs.

Des estimations qui peuvent s’avérer déterminantes quant à l’achat ou à la location d’une résidence. En effet dans le cas où les prix de vente augmentent de 1 %/an, une acquisition toulousaine ou nantaise sera rentable au bout de 4 ans contre 6 ans si les prix restent stables.

À Bordeaux, les écarts s’accentuent : il faut attendre 6 ans pour qu’un achat soit rentable ou bien 10 ans, lorsque que la cotation reste inchangée.
Il faut donc prendre en compte l’évolution tarifaire passée, bien que celle-ci ne conditionne pas forcément l’évolution future.

Concevoir le projet immobilier sur le long terme

Le facteur financier est évidemment à prendre en compte, mais l’achat d’un bien immobilier impact également le cadre de vie. En effet, la mobilité des personnes s’en retrouve réduite et il peut s’avérer plus complexe de changer d’entreprise ou de métier. Le marché du travail est de plus en plus synonyme de flexibilité et de changement, il est plus courant d’évoluer professionnellement et de s’installer dans une autre ville.

Sélectionner et acheter le bien idéal implique qu’il vous corresponde aujourd’hui mais également demain : votre foyer peut être amené à évoluer (famille agrandie, concubinage, séparation…). Vous devez vous projeter dans 5 à 10 ans, votre besoin de surface, d’aménagement spécialisé sera sûrement différent.

Il vaut mieux acquérir une résidence principale lorsque l’on dispose d’une situation stable (emploi et finance), dans le cas contraire, il faut prendre en compte les délais de revente. Ceux-ci peuvent varier du simple au double en fonction de du nombre d’habitant qui peuplent la ville d’où est issu le logement.

54 jours

En moyenne, il faut 54 jours pour revendre un bien immobilier dans les 10 plus grandes villes de France.

L’achat d’un logement synonyme de sécurité ?

Dans de nombreux cas, être propriétaire de son logement garantit une certaine sécurité. Un locataire a une situation relativement incertaine à l’issu de son bail, il peut être contraint de changer de lieu de résidence. Un propriétaire, au contraire, est serein puisqu’il n’est pas menacé d’expulsion ou de fin de contrat.
De plus, l’assurance souscrite dans le cadre de son prêt immobilier, le couvre contre certains désagréments pouvant survenir (perte d’emploi, invalidité travail…), là où le locataire se retrouve assez démuni.

Taux bas et loi Pinel, une affaire à saisir ?

Acheter ou louer ? La question n’est pas tout à fait tranchée, bien que le contexte actuel favorise la première option. Mais pourquoi ne pas associer volonté d’acquisition et investissement locatif ?
Des dispositifs de défiscalisation, comme le statut LMNP ou encore la loi Pinel, permettent aux investisseurs d’acheter un bien tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.

En parallèle, les revenus perçus lors de la location servent à rembourser en partie ou en totalité les intérêts d’emprunt imposés à l’acheteur.
Compte tenu des taux assez faibles du crédit immobilier, il peut être judicieux d’investir dans des grandes villes françaises via le dispositif Pinel en vue d’acquérir une résidence principale.
Ainsi, l’accès à la propriété s’en trouve facilité et encouragé par des mesures de l’Etat visant à développer l’offre de biens sur le marché.

Devenir propriétaire grâce au dispositif Pinel est une combinaison avantageuse, alliant avantages fiscaux, remboursement d’emprunt et constitution de patrimoine.
L’acheteur s’engage à mettre à disposition des locataires son bien, pendant une durée prédéfinie de 6, 9 ou 12 ans. Au terme de cette période, il peut revendre, poursuivre la location hors dispositif ou bien habiter dans ce logement.
En échange de cela, le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 %

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