Comment optimiser la rentabilité de votre investissement locatif ?
Choisissez le bon type d’imposition
Lorsque vous déclarez vos revenus fonciers, deux options s’offrent à vous :
- La déclaration au micro-foncier
- La déclaration au réel
En général, les investisseurs choisissent la première option car elle paraît plus simple. Mais elle n’est pas toujours la plus avantageuse. Effectivement, pour que votre déclaration au micro-foncier soit intéressante, il faut que les charges liées à votre investissement soient inférieures à 30 % du montant des loyers. Or les premières années, avec les frais d’acquisition, de gestion, de travaux… ce n’est pas toujours le cas.
La déclaration au réel peut alors s’avérer plus intéressante puisqu’elle permet d’imputer l’ensemble des charges liées à l’achat du bien et parfois de créer du déficit foncier.
On parle de déficit foncier, lorsqu’au cours d’une année fiscale les charges déductibles sont supérieures au revenu brut foncier.
Selon l’article 156-I-3 du CGI, même quand un déficit est déduit du revenu, le bien doit être loué pendant au moins 3 ans.
Avec le temps, la déclaration au réel perdant de son intérêt, vous pourrez changer de régime pour passer au micro-foncier et profiter alors de 30 % d’abattement sur les recettes locatives.
Renégociez votre prêt
Avec les taux d’intérêt très bas de ces derniers temps, il peut être rentable de renégocier votre prêt immobilier. N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec votre banquier. Des taux plus faibles peuvent vous permettre de diminuer vos mensualités ou réduire la durée de votre emprunt.
Pensez à comparer les assurances de prêt
L’assurance emprunteur représente un certain budget. N’hésitez pas, chaque année, à comparer les offres et à faire jouer la concurrence. Depuis le 1er janvier et l’entrée en vigueur de la loi Bourquin, vous avez la possibilité, à la date d’anniversaire de la signature du prêt, de changer d’assurance pour une offre plus avantageuse. Une démarche qui peut vous faire de belles économies.
Méfiez-vous des logements en copropriété
Les biens en copropriété impliquent des charges communes. Si certaines sont inévitables, il est possible de faire des économies sur d’autres, comme le chauffage par-exemple. Vous pouvez équiper votre bien d’un système de chauffage individuel (électrique ou chaudière à gaz) et ainsi avoir des charges relatives à la consommation de vos locataires et non à celles de tout l’immeuble. Un point qui peut rendre votre bien plus attrayant.
Faites des travaux de rénovation
Pour que votre bien reste attractif aux yeux des locataires et ainsi faciliter sa location, il est important de le maintenir en bon état. N’hésitez donc pas à effectuer des travaux d’amélioration et de rénovation. Un bien propre, confortable et moderne se louera mieux. Sachez d’ailleurs que vous pourrez déduire le montant de ces travaux de vos revenus pour créer un déficit foncier.
Enfin, ces travaux vous permettront également d’augmenter, par la suite, le loyer de votre bien.
Louez le parking séparément du logement
Si vous avez acheté un bien avec un parking, le dispositif Pinel vous offre la possibilité de rédiger deux baux indépendants : un pour la location du logement et un autre pour la location du parking.
Dans la mesure où cette place de parking n’est pas liée au logement, le bail est soumis aux seules dispositions du Code civil. Le montant du loyer n’est donc pas soumis aux plafonds de loyer comme le logement. Vous pouvez le fixer librement et ainsi augmenter un peu vos revenus.
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