Investissement locatif : comment devenir propriétaire de plusieurs appartements en 3 ans

« Propriétaire ou locataire : j’ai fait des choix »

Avec des taux historiquement bas, les Français sont nombreux à choisir l’investissement locatif. Parmi eux, les jeunes, ceux qu’on étiquette « génération Y », ont bien compris l’intérêt de l’opération et profitent d’un contexte propice pour commencer à se constituer un joli patrimoine sans apport. C’est le cas d’Elise. À 32 ans, cette ingénieure, qui vit à Paris, a choisi d’investir pour louer. « Je gagne plus de 5 000 euros par mois, j’aurais très bien pu, avec un crédit, m’acheter un petit appartement à Paris. Mais les prix sont bien trop élevés dans les quartiers qui m’intéressent surtout pour une trois ou quatre pièces. Donc, plutôt que de m’endetter pour 35 ans, j’ai fait des choix. J’ai choisi de rester locataire à Paris et de devenir propriétaire ailleurs. »

« Un premier investissement a suffi à lancer la machine »

« J’ai jeté mon dévolu sur Toulouse, car c’est une ville que je connais et que j’apprécie pour son dynamisme. J’y ai fait mes études donc je sais que côté logements, les propriétaires de petits appartements n’ont pas à se préoccuper. On peut louer vite. » En juin 2017, Elise se lance dans l’aventure. Elle trouve un 2 pièces à vendre pour 115 000 €, dans le quartier de Saint-Cyprien, à deux pas du centre de Toulouse. Cet achat, elle l’a réalisé sans apport, avec un crédit sur 20 ans. Avec ses revenus, les banques sont réceptives surtout qu’Elise investit en Pinel. Ce dispositif permet au propriétaire du bien de défiscaliser tout en percevant des revenus locatifs. « Quand j’ai expliqué mon projet à mon banquier, il a tout de suite dit « ok ». Alors quand je suis revenue le voir deux ans plus tard, en juillet dernier, pour demander un nouveau crédit pour financer mon deuxième investissement locatif Pinel, je me suis dit que ce serait peut-être plus difficile de le convaincre. J’ai donc miser sur un apport supérieur à 10 % du montant pour faire pencher la balance en ma faveur. Là encore, il a dit « oui » tout de suite ». Elise a donc acquis un second appartement à Toulouse pour 125 000 €.

« Deux biens immobiliers, en 3 ans, à 32 ans »

« Quand je dis que je suis propriétaire de deux appartements à 32 ans, les gens pensent tout de suite héritage. Mais non, je suis partie de zéro et j’ai juste misé sur des biens immobiliers bien situés, donc facile à louer et que je peux rembourser sans problème. La première expérience était plutôt concluante, mais ce sont les taux bas qui ont terminé de me convaincre que je devais investir à nouveau. Et, bingo, pour mon premier achat, j’ai obtenu un taux à 1.35 en juin 2017. En juillet dernier, la banque m’a accordé un crédit à 0.95 sur 20 ans. » Si Elise a profité d’une situation globale favorable à ses projets, elle a également ficelé ses dossiers de manière à mettre en avant l’emprunteur modèle qu’elle est. « Avec mon salaire et les résultats de mon premier investissement, je n’ai pas eu trop de mal à convaincre. Et puis mon âge est plutôt un atout, car je suis en mesure de rembourser plus facilement. C’est moins risqué pour les établissements. »

« Un bilan plus que positif »

En loi Pinel, Elise bénéficie d’une réduction d’impôts sur le montant de ses investissements, soit 300 000 €, et récolte l’argent des loyers. « Je rembourse exactement 1004.70 € de mensualités et les loyers cumulés de mes deux appartements s’élèvent à 1 433 €. Donc la location me permet de rembourser mes prêts bancaires et d’assumer les éventuels frais liés à l’entretien de mes logements, et je me dégage même un petit plus chaque mois que je mets de côté pour un futur investissement. Ce patrimoine m’assure donc une stabilité que je n’aurai probablement pas eu en achetant ma résidence principale à Paris. Dans quelques années, si je veux tout revendre sur un coup de tête, je peux. Cette configuration m’offre une certaine liberté. »

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