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Bail d’habitation et surface habitable erronée, quels risques pour le propriétaire ?

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La surface habitable d’un logement fait partie des indications obligatoirement présentes sur un bail d’habitation. Une valeur erronée pourrait avoir des conséquences pour le propriétaire-bailleur.
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Selon la loi Carrez, la surface habitable représente la somme des surfaces au plancher de chaque pièce d’une habitation. Les espaces supplémentaires disponibles dans le logement tels que les terrasses, les emplacements de parking ou encore les caves, ne sont pas compris dans ce calcul. Cette information doit obligatoirement être mentionnée sur le bail d’habitation pour que celui-ci soit valable, et ce, que le logement soit loué meublé ou vide. Les baux étudiants de neuf mois et le bail mobilité sont également concernés.

À savoir

Les pièces ne bénéficiant pas d’une hauteur sous plafond de minimum 1,80 m ne peuvent pas être comprises dans le calcul de la surface habitable.

Les sanctions

En cas d’erreur du propriétaire-bailleur sur la surface habitable mentionnée sur le bail d’habitation, le locataire est en droit de réclamer une sanction. Selon l’écart constaté, le bailleur s’expose à une potentielle diminution du prix du loyer, calculée proportionnellement à la différence entre les deux valeurs de surface : la surface habitable réelle et celle mentionnée sur le document officiel. Cela s’applique à partir d’un écart de plus de 5 %.

Le locataire peut réclamer son dû à tout moment au cours du bail. Le propriétaire a deux mois pour répondre à sa demande avant que l’occupant devienne légitime à saisir le juge. Si la demande intervient six mois après la signature du bail, le calcul du loyer s’effectue rétroactivement à partir de la date de signature. Cependant, si six mois se sont écoulés entre l’entrée dans le logement et la réclamation de l’occupant, la diminution de loyer ne s’effectuera qu’à partir du jour de la demande.

Comment calculer ma surface habitable ?

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La loi qui régit l’habitation, et plus précisément la surface habitable des logements, n’impose pas au propriétaire-bailleur de faire intervenir un professionnel pour calculer la surface de son logement. En effet, si la mention de la valeur correspondant à la surface habitable est impérative sur le bail d’habitation, le mesurage officiel ne fait pas partie des différents documents obligatoires à fournir au locataire. Ainsi, le propriétaire d’un logement facilement mesurable peut s’acquitter de cette tâche tout seul. Le calcul prend en compte la surface au sol du logement, hors annexes et seulement dans les pièces où la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m. Pour être en droit de louer son bien, ce dernier doit bénéficier d’une surface habitable d’au moins 9 mètres carré ayant une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m ou d’un volume habitable de minimum 20 mètres cube.

Au même titre que les diagnostics obligatoires, le coût du recours à un professionnel pour effectuer le métrage est déductible des revenus locatifs pour les propriétaires bénéficiant du régime réel.

À savoir

Les logements de fonction, ceux loués en location saisonnière ou encore en qualité de résidence secondaire ne sont pas concernés par cette possibilité de recours pour le locataire.

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