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La question de la semaine : que devient l’avantage fiscal d’un investissement locatif en cas de décès du bailleur ?

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L'investissement locatif via le dispositif Pinel permet au propriétaire-bailleur de bénéficier d'une réduction d'impôt durant toute la période d'engagement de location du bien. Cependant, les aléas de la vie peuvent remettre en cause certains projets. En cas de décès du bailleur, qu'advient-il de l'avantage fiscal ? Éléments de réponse.
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Décès du conjoint : l’avantage fiscal peut être prolongé

Un investissement locatif via un dispositif de défiscalisation permet au propriétaire de profiter de nombreux avantages sous certaines conditions. Toutefois, cet engagement lie l’investisseur à l’administration fiscale jusqu’à la fin de la période d’engagement pour laquelle il a signé. Ce dispositif est strictement encadré par la loi. Cette dernière a également prévu les conséquences de certains scénarios comme le décès du propriétaire-bailleur.

« Le décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à imposition commune au cours d’une des années suivant celle où le droit à réduction d’impôt est né n’a pas pour conséquence la reprise des réductions d’impôt pratiquées. » BOI-IR-RICI-80-40-20180730

Le décès d’un des époux soumis à une imposition commune entraîne le transfert des parts au conjoint survivant. Dans ce cas, ce dernier peut, s’il le souhaite, demander la poursuite de la réduction d’impôt à son profit pour la période d’engagement restante. La reprise de l’engagement doit se faire dans les mêmes conditions que l’engagement initial et doit être signifiée à l’administration fiscale. Le conjoint survivant doit joindre une note à sa déclaration de revenus indiquant le montant et la date de l’investissement ainsi que le nombre de quotes-parts de réduction d’impôt restant à imputer.

Si l’achèvement du logement intervient après le décès de l’un des deux conjoints, la réduction d’impôt est imputée sur la déclaration individuelle du conjoint survivant. Si le bien a été acquis par la personne décédée et est attribué à un tiers ou fait l’objet d’une indivision successorale excluant le conjoint survivant, la quote-part de réduction d’impôt est imputée en totalité sur la déclaration commune, les autres quotes-parts étant alors perdues. Le prolongement de l’avantage fiscal n’est alors pas envisageable.

Héritiers : pas de transmission de l’avantage fiscal

La succession ne prend pas en compte l’avantage fiscal. En effet, si le propriétaire-bailleur est célibataire ou dernier survivant lorsqu’il décède, la loi considère que l’acquisition de la propriété par les héritiers se fait à titre gratuit. L’avantage fiscal ne peut donc être transféré.

« Il est précisé que les héritiers du défunt ne peuvent pas bénéficier de la réduction d’impôt prévue à l’article 199 undecies A du CGI, dès lors que l’acquisition à titre gratuit n’entre pas dans le champ d’application de cet article. » BOI-IR-RICI-80-40-20180730

Le renoncement automatique à la réduction d’impôt prévue par le dispositif en cas de succession n’engage pas les héritiers au remboursement de l’avantage déjà perçu. Le décès du propriétaire fait partie des exceptions à la remise en cause de l’avantage fiscal. Les héritiers sont tout simplement exclus du dispositif et l’engagement est caduc.

Investissement locatif : quel droit pour les héritiers en cas de décès ?

La non-transférabilité de l’avantage fiscal ne remet pas en cause les droits des héritiers sur le patrimoine du défunt. Les biens immobiliers font partie de la succession. Via l’attestation immobilière, le notaire transfère la propriété des biens aux héritiers. Ces derniers peuvent ensuite choisir de sortir de l’indivision et réaliser un partage. Chaque héritier sera alors propriétaire de sa part de façon individuelle. Ils peuvent aussi maintenir le bien indivis et continuer à le louer sans bénéficier de l’avantage fiscal. Ils percevront toutefois les revenus issus des loyers.

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