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Augmentation de la taxe foncière à Paris : comment l’adoucir ?

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Perçue comme un coup de poignard par les propriétaires parisiens, l'annonce de la hausse de la taxe foncière divulguée par Anne Hidalgo, le 7 novembre dernier fait, depuis ce jour, trembler le paysage immobilier. + 52 %, c'est l'augmentation prévue pour cet impôt local immobilier qui sera mis en place à partir de 2023. Le taux de la taxe foncière initialement de 13,5 %, passerait à 20,5 %, soit une flambée de 7 points au total. Alors comment la maire de Paris justifie-t-elle cette remontada fiscale dans la capitale, quitte à briser son engagement électoral pris durant sa campagne municipale de 2020 ?
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Pourquoi la taxe foncière augmente-t-elle ?

Plusieurs arguments viennent étayer son discours. Se jetant dans le bain des justifications difficilement justifiables, l’élue de Paris n’hésite pas à dégainer la carte contextuelle, sur fond de crise du Covid, saupoudrée d’un soupçon de crise en Ukraine, sans oublier bien entendu le meilleur pour la fin, l‘impact de la crise énergétique. Et comme la malchance n’arrive jamais seule, Anne Hidalgo pointe du doigt les agissements du Gouvernement, qui, d’après ses propos, aurait oublié les communes en bord de route, dépourvues de toute aide financière de l’État pour faire face à l’inflation, ainsi qu’à la flambée des prix de l’énergie. Enfin, elle ajoute à sa plaidoirie, le refus de l’amendement destiné à la contribution des propriétaires de résidences secondaires et de logements vacants, proposant de relever la taxe de séjour des hôtels de luxe et des palaces, à ce jour très faible, et dont les dérives fiscales sont à revoir.

Des propos qui n’ont pas manqué de faire réagir le gouvernement, pour qui Anne Hidalgo se cache derrière le relèvement de cet impôt local pour « combler les problèmes de gestion de la ville de Paris », selon Gabriel Attal, malgré l’accompagnement de l’état pour la ville. Il poursuit en dénonçant une gestion bancale de la ville de Paris, dont le nombre accru de fonctionnaires sur le territoire est un des talons d’Achille du portefeuille de la capitale. Rachida Dati, quant à elle, ne mâche pas ses mots en parlant d' »explosion de la dette parisienne ».

Quel est son coût pour les propriétaires ?

Dans son communiqué, la maire de Paris s’appuie sur deux exemples précis pour démontrer l’impact réel de la hausse de la taxe foncière sur le portefeuille des propriétaires. Pour un logement de 50 m² à Paris, la taxe s’élevant à 438 € en 2022 en moyenne, sera désormais à 665 €. Les propriétaires d’un 75 m² verront désormais leur impôt basculer à 874 €, contre 576 € l’année précédente.

La hausse annoncée à hauteur de 52 % par la maire de Paris est toutefois contestée, par manque de précisions. Selon l’UNPI, prenant soin de rappeler la valorisation des valeurs locatives, prévue à 7 %, faisant gonfler la note globale de 60 %. Face à cette addition, quelque peu salée, Mme Hidalgo tente de faire passer la pilule auprès des contribuables parisiens, à coup d’exonérations. En réalité, la part de propriétaires concernés par l’aide à l’augmentation de la taxe foncière à Paris serait infime. Ceux qui se lanceront dans des travaux de rénovation thermique et ceux, en difficultés financières (les plus de 75 ans et les titulaires d’allocations de solidarité, comme l’Aspa, l’ASI, ou l’AAH) ne seront pas concernés par exemple. 

Comment amortir la hausse de la taxe foncière pour les propriétaires ?

Là encore, la mairie de Paris défend son projet à coup de promesses. Le gain engendré par l’augmentation de la taxe foncière serait ainsi redistribué dans les dépenses en faveur de l’amélioration des services publics. Il faut dire qu’avec les 586 millions de recettes annoncées en 2023 grâce à cette opération fiscale, la capitale à de quoi briller. Investissement dans le logement, que ce soit dans l’entretien de son patrimoine et dans la transition écologique, ou encore dans l’aménagement urbain, comme l’amélioration de ses parcs et de ses rues, en seraient les premiers bénéficiaires. Un pansement qui ne suffira malheureusement pas à soigner les plaies de la douloureuse fiscale annoncée, touchant de plein fouet pas moins de 32 % des foyers fiscaux parisiens.

Toutefois, dans ce tableau noirci par les dernières annonces politiques, sur fond de reprises médiatiques peu encourageantes, une solution demeure pour diminuer l’impact de la taxe foncière sur les épaules des propriétaires bailleurs. Dans le cadre d’un investissement locatif, le propriétaire peut déduire la taxe foncière de ses charges, en appliquant le mécanisme du déficit foncier. Ainsi, le poids fiscal de la taxe foncière peut être amorti de moitié pour les locations non meublées, affiliées au régime d’imposition au réel. Le coût de l’augmentation de la taxe foncière peut être épongé par le système de défiscalisation et diminuer la charge fiscale brutale pour les propriétaires de logements en location. 

Y’aura-t-il un impact sur le marché immobilier ?

Le risque à craindre avec l’augmentation de la taxe foncière, c’est de freiner les futurs investisseurs, que ce soit dans la sphère des résidences principales et notamment les primo-accédants, mais aussi dans celle des investissements immobiliers locatifs. Pris en étau entre un contexte bancaire à flux tendu et une hausse des prix généralisée, les acquéreurs immobiliers se retrouvent face à une marge de manœuvre de plus en plus mince. Les projets peinent à se réaliser, impactés par l’augmentation des taux d’emprunt immobiliers et un taux d’usure déconnecté de la réalité des faits.

Bien qu’elles ne soient pas prises en compte dans le calcul des frais des crédits immobiliers, les charges relatives à la taxe foncière pèsent lourd sur le reste à vivre des ménages, de plus en plus regardants sur le montant imputé par la taxe foncière sur leur budget au moment de l’achat. Certes, la suppression de la taxe d’habitation, concernant plus de 80 % des propriétaires, déleste une partie du poids fiscal de la propriété en France. Le risque étant de s’adonner à un transfert fiscal, sur fond de vase communiquant entre les exonérations d’un côté, et les augmentations de l’autre.

Malgré une résistance incontestée, le marché de l’immobilier commence à montrer des signes de faiblesse, Paris ayant notamment ouvrait le bal, avec une baisse sensible des prix à la vente à la fin de l’été. La menace se tourne désormais vers le parc immobilier locatif, qui, bien qu’en situation particulièrement tendue à Paris, pourrait voir ses investisseurs immobiliers freiner des deux fers avant de sauter le pas. Une réalité qui n’est pas prête de se ranger du côté des locataires parisiens, dont la pénurie de logements affecte déjà une grande majorité d’entre eux. 

Toutefois, que les investisseurs locatifs se rassurent, si l’horizon s’assombrit, le marché locatif ne semble pas avoir rendu ses dernières armes. Si la France, aujourd’hui plus que jamais, a cruellement besoin d’eux pour faire vivre le parc locatif, c’est aussi un point positif œuvrant en leur faveur. Le risque de vacance locative quasi nul, la sélection de plus en plus pointue sur les dossiers locatifs, le tout ricochant inéluctablement sur des paiements de loyers n’ayant rarement été aussi fiables, renforcent le marché immobilier et son caractère sécuritaire auprès des placements financiers les plus fiables.

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