Une nouvelle taxe pour les propriétaires ?

Créé en avril 2013, France Stratégie est un organisme de réflexion, d’expertise et de concertation, outil de pilotage mis au service de l’exécutif. Dans une note d’analyse, relative à la fiscalité du logement, les experts de cette instance considèrent que l’actuelle fiscalité menée en matière de patrimoine immobilier favorise d’abord la détention d’une résidence principale. Un parti pris qui, couplé à un niveau élevé de taxation des transactions, ralentit la mobilité géographique. L’investissement locatif ne serait encouragé financièrement « qu’au coup par coup », « à l’aide de dispositifs spécifiques ».

L’arsenal fiscal français est en effet conçu pour galvaniser l’acquisition de la résidence principale, qui bénéficie d’un abattement de 30% sur sa valeur dans le calcul de l’ISF et d’une exonération d’impôt totale sur les plus-values. De plus, la taxe foncière est calculée pour les locaux non professionnels sur des valeurs locatives cadastrales inchangées depuis 1978 et ce, même si la loi prévoyait de les actualiser tous les trois ans. Parallèlement à la taxe foncière, le propriétaire doit régler à l’administration fiscale des prélèvements sociaux à 15,5% et de l’impôt sur le revenu.

Une mobilité contrariée

Cette politique fiscale fortement incitative pour l’accès à la résidence principale, freinerait la mobilité géographique des actifs, en réduisant l’offre locative, puisque les propriétaires occupants sont clairement moins mobiles que les locataires. « En France, ce dernier risque est d’autant plus aigu que les coûts des transactions immobilières, quelle que soit la destination du bien, sont parmi les plus élevés des pays de l’OCDE », estime France Stratégie. Cette forte taxation découle d’une part des honoraires élevés facturés par les agences immobilières (2 à 3 fois plus élevés en France qu’au Royaume-Uni) et par des taxes chargeant les mutations, avec un taux des droits de mutation atteignant 5,8%.

Un patrimoine immobilier utilisé durablement en tant que résidence principale est faiblement taxé, ce qui semble tourner au désavantage des plus jeunes. En effet, ces 30 dernières années, le taux de détention de la résidence principale a significativement augmenté chez les plus de 60 ans, alors qu’on observait une stagnation chez les moins de 50 ans.

Plusieurs facteurs expliquent cette situation : les seniors devenus propriétaires dans les années 60,70 et 80 ont pu profiter de taux d’intérêt réels très faibles et ont pu engranger des plus-values notables grâce à la flambée des prix intervenue entre 1997 et 2008. A l’inverse, les générations 2000, confrontées à un marché de l’emploi en berne et à une augmentation majeure des prix des biens immobiliers dans les grandes villes.

Quatre options possibles

Face à ce constat, et pour compenser ce déséquilibre, l’organisme d’analyse propose quatre options différentes :

• • « la possibilité pour les locataires de déduire de leur revenu imposable les loyers versés » pour rétablir une certaine neutralité fiscale entre les deux statuts, une option assortie d’une augmentation des taux d’imposition afin de maintenir le niveau des recettes fiscales globales
  • une simplification de la fiscalité du patrimoine immobilier via la suppression de la taxation des revenus locatifs et la refonte de la taxe foncière
  • une simplification par la suppression de la taxe foncière et la création d’une taxe du revenu implicite touché par les propriétaires occupants
  • une suppression des droits de mutation à titre onéreux permettant l’instauration d’une fiscalité favorable à la mobilité résidentielle

La troisième préconisation de l’organisme consiste à la mise en place d’une nouvelle taxe concernant uniquement les propriétaires occupants et souvent désignée par le nom « taxe sur les loyers implicites ». Cette idée suscite à chaque fois une levée de boucliers de la part des propriétaires, soit six Français sur 10.

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