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Mensualisation du taux d’usure : une aubaine pour l’investissement immobilier ?

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Pour corriger un mode de calcul trimestriel pointé comme désuet, la Banque de France réfléchit à une révision désormais mensuelle du taux d'usure. Selon le cabinet Qlower, cette modification n'aurait qu'une faible incidence sur les investisseurs immobiliers.
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Un taux d’usure qui entrave plus qu’il ne protège

Dans sa vocation première, le taux d’usure a été conçu pour protéger les emprunteurs. En effet, cet indice trimestriel fait office de référence auprès des banques de financement. Elles ne peuvent, sur les prêts immobiliers qu’elles consentent, pratiquer le taux d’intérêt d’emprunt qu’elles désirent. Elles ont pour obligation légale de toujours rester équivalentes ou en deçà du taux d’usure en cours (tous frais inclus).

Or, depuis la montée folle de l’inflation, celle des taux d’intérêt et le resserrement des conditions d’accès au crédit, le taux d’usure entrave plus les futurs propriétaires qu’ils ne les prémunit. Nombreux ont été ceux à devoir interrompre ou ajourner leur projet d’acquisition faute de voir leur demande d’emprunt acceptée.

Les conséquences ne se sont pas faites attendre. Des banques mutiques et une demande immobilière en recul, générant des prix de vente de logements en berne.

Mensualisation du taux d’usure : qui va en profiter ?

Ainsi, dans une conjoncture où le mode de calcul trimestriel du taux d’usure semble suranné, la Banque de France a soumis l’idée de réformer l’indice. En proposant une révision qui serait désormais mensuelle et s’adapterait donc mieux aux réalités économiques immédiates. La haute institution a indiqué qu’une expérimentation serait effectuée sur quelques mois pour l’instant.

Pour évaluer l’incidence de cette mesure, le spécialiste en fiscalité Qlower a mené l’enquête. Selon lui, une mensualisation n’aurait que peu d’impact sur les investisseurs immobiliers. Par contre, la mensualisation doperait les banques qui renoueraient avec une valse plus rythmée d’octroi de crédits. Le but de la Banque de France est de lever les freins qui ont bloqué le marché en 2022 afin qu’il regagne en fluidité en 2023.

Des taux d’emprunt à 3 % ou 4 % nuiraient-ils à l’investissement locatif ?

Pour l’année 2023, les prévisionnistes anticipent un franchissement de la barre des 3 % pour les taux d’emprunt immobilier. Selon eux, ils devraient même s’approcher du seuil de 4 %. Une progression redoutée mais qui serait loin de constituer une mauvaise nouvelle pour les emprunteurs. Certes, ces valeurs reflètent toujours une palpable augmentation par rapport aux taux incroyables autour de 1 % qui étaient pratiqués il y a encore 1 an. Néanmoins, il est important de relativiser et de discerner que face à une inflation qui oscille autour de 6 %, un emprunt à 4 % reste encore une très belle aubaine voire même une juteuse opportunité.

D’ailleurs, il est à noter qu’en ce mois de janvier 2023, la France compte parmi les pays où le coût du crédit est le plus faible en ce monde. Elle se distingue également à l’échelle européenne comme l’un des rares Etats où l’emprunt s’acte exclusivement à taux fixe et avec, de surcroit, la possibilité de renégocier ce taux à la baisse à plusieurs reprises.

Dans un contexte de taux d’intérêt en hausse, les investisseurs locatifs se révèleraient néanmoins toujours plus avantagés que les particuliers. En effet, lorsqu’ils adoptent le régime réel (foncier ou BIC) pour leur taxation, ils peuvent déduire les coûts liés au crédit (intérêts d’emprunt, assurance) de leurs revenus locatifs à déclarer. Ainsi, des taux d’intérêt en augmentation persistante auraient surtout comme impact, pour eux, de gonfler leur effort de trésorerie. Qlower estime à 50 € le supplément ajouté à l’échéance mensuelle de remboursement d’un prêt (par tranche de 100 000 €) lorsque le taux d’intérêt se relève de 1 point.

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