Quel parcours pour un acheteur de bien en VEFA ?
Qu’est ce que la VEFA, en quoi cela consiste ?
De manière générale, il s’agit d’un contrat par lequel l’investisseur achète un bien immobilier en cours de construction et au sein duquel le vendeur (promoteur) s’engage de son côté à livrer le bien une fois la construction achevée. L’opération peut tout aussi bien concerner un appartement, qu’une maison individuelle voire même un immeuble. A la différence d’un contrat de construction classique, l’acheteur devient propriétaire du bien au fur et à mesure de sa construction puisqu’il paie les travaux étape par étape. Il arrive dans certains cas que la construction démarre plusieurs mois après l’achat du bien (entre 12 et 24 mois).
Plusieurs étapes sont nécessaires avant la livraison de votre bien :
- étude de capacité de paiement, recherche et étude de financement,
- signature d’un contrat préliminaire de réservation,
- ratification de l’acte authentique chez le notaire,
- suivi de la construction et paiement échelonné du bien par appels de fonds,
- prise de possession du logement et remise des clés.
Evaluer sa capacité d’endettement
La première étape de votre projet consiste à définir quelle est votre capacité d’endettement, à savoir quel montant mensuel le foyer sera en mesure de rembourser en fonction des revenus perçus. Pour effectuer vos simulations, plusieurs possibilités s’offrent à vous : vous pouvez soit faire appel à votre banque actuelle, qui connait déjà votre situation et qui sera à même de réaliser l’étude assez rapidement; vous pouvez faire des demandes auprès d’autres établissements bancaires et vous pouvez également vous rapprocher d’un courtier qui se chargera de trouver la meilleure offre sur le marché selon vos besoins. Une fois votre budget estimé vous pouvez vous mettre en recherche du futur bien en contactant les promoteurs ou les agences immobilières afin de vous renseigner sur les programmes neufs en cours ou à venir.
Signer un contrat de réservation préliminaire à la vente
Lorsque vous avez enfin trouvé le plan de vos rêves, il est recommandé de signer un contrat de réservation afin de pouvoir déterminer les conditions dans lesquelles se fera la vente du bien. De manière globale, c’est un contrat qui engage le promoteur à réserver un logement au futur acquéreur si le programme choisi est déjà en cours de construction.
La vente en VEFA ne doit pas être confondue avec la vente en l’état futur de rénovation (VEFR) qui concerne la rénovation d’immeubles existants.
Le contrat est extrêmement réglementé et doit comporter certaines informations obligatoires comme : les différentes parties, le descriptif du logement, les conditions de vente.
Il doit être remplit et signé par l’acheteur et le promoteur, tous deux gardant un exemplaire.
La validation de la réservation s’effectuera grâce au dépôt de garantie versé et bloqué chez le notaire. Sachez que le montant ne peut excéder 5 % du prix de vente si la signature définitive du contrat est prévue dans l’année et 2 % si le délai d’attente est d’1 à 2 ans.
Vous bénéficiez d’un délais de rétractation légal de 10 jours une fois le contrat de réservation signé. Passé ce délais, le dépôt de garantie versé est perdu.
Rendez-vous chez le notaire pour l’acte authentique de vente
Une fois votre décision prise, vous devez prendre rdv chez le notaire pour finaliser la vente et signer l’acte authentique par lequel la plénitude du droit de propriété vous sera conférée au fur et à mesure de la construction du bien. L’acquéreur reçoit une copie 1 mois avant la date de signature afin de pouvoir prendre pleinement connaissance dudit contrat. Le notaire en garde un original, appelé la minute, une copie doit être remise à l’acquéreur (en main propre ou envoyé par lettre recommandé avec avis de réception) qui doit la conserver.
Toute modification apportée au contrat de vente définitif est un motif pour rompre le contrat, même une fois le délai de rétraction passé.
Les paiements sont effectués tout au long de la construction
En effet, la signature de l’acte authentique chez le notaire va transférer la propriété du logement à l’acheteur ce qui va donner lieu au paiement partiel du logement. Toutefois, le promoteur n’est pas libre de fixer les paiements à effectuer, les déclenchements d’appels de fonds sont régis par la loi, de même que leur montant :
- 35 % du prix du logement à l’achèvement des fondations,
- 70 % du prix du logement à la mise hors d’eau,
- 95 % du prix du logement à l’achèvement des travaux,
- le solde, 5 %, lors de la réception des travaux.
Le moment tant attendu de la remise des clefs !
La livraison correspond au jour où le promoteur remet les clés du logement au propriétaire et à partir duquel celui-ci peut être habité, cette démarche est loin d’être une formalité et devra être effectuée de façon extrêmement attentionnée et minutieuse. Votre rôle ce jour là sera de vérifier que le logement soit conforme en tous points et ne présente aucun défaut. Si éventuellement vous constatez des défauts, il est impératif de les notifier au promoteur dans un délais d’un mois après la livraison (de préférence en recommandé avec accusé de réception).
Selon les dysfonctionnements relevés, vous pouvez actionner les différentes garanties qui s’appliquent : garantie parfait achèvement, garantie biennale, garantie décennale.
Si aucune anomalie n’est constatée, vous pouvez dès lors profiter pleinement de votre nouvelle habitation.
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