Bailleur : attention au congé frauduleux qui peut coûter cher !

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Vous louez votre bien depuis presque 3 ans à un locataire avec qui les relations sont plus que tendues... Le bail arrive bientôt à échéance et vous y voyez là l'opportunité de donner congé à votre locataire afin de retrouver un meilleur candidat ? Attention, vous ne pouvez pour autant pas faire comme bon vous semble, en matière de bail d'habitation, donner congé à son locataire est très encadré. Explications...
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Congé donné par le bailleur : quelles sont les règles ?

conges-frauduleux-pinelLes règles d’application sont globalement les mêmes, que le logement soit loué en meublé ou en non meublé. Il est important de respecter un préavis pour donner le congé et il faut également que le motif donné soit valable.

  • respecter la fin du bail : un congé ne peut être donné que lorsque le bail arrive à échéance en respectant également un préavis. Ce préavis est de 6 mois pour un logement non meublé et de 3 mois pour un logement loué meublé. Attention, rien n’empêche le bailleur de donner son préavis avant les délais légaux, l’acte prendra juste effet à la date à laquelle il aurait dû être envoyé.
  • congé pour vente : en location vide uniquement, lorsque le propriétaire invoque ce motif, il est important de savoir que le congé vaut offre de vente et que le locataire dispose donc d’un droit de préemption sur le bien.
  • congé pour reprise du bien : que ce soit pour vous ou pour louer à un proche (époux, concubin, partenaire de Pacs, ascendant, descendant) , en tant que résidence principale, vous avez la possibilité de donner congé pour ce motif.
  • congé pour motif légitime et sérieux : procédure assez longue et fastidieuse, il convient au propriétaire de prouver que le locataire ait pu causer des troubles de voisinage ou qu’il ait, de manière répétitive, payé son loyer avec du retard.

Les locataires protégés représentent une catégorie à part. En effet, en fonction de l’âge et des ressources, un locataire peut bénéficier du statut de « locataire protégé » ; dans ce cas, le bail se renouvelle de manière automatique à moins que le bailleur lui-même ait plus de 65 ans ou présente des revenus inférieurs aux plafonds de ressources ou propose au locataire une solution de relogement.

Quels risques encourt-on à donner un congé frauduleux ?

Lorsqu’un contrat de location est passé entre un bailleur et un locataire, la loi interdit formellement au propriétaire d’exiger le départ de son locataire pour convenance personnelle. Si les véritables motivations du congé donné ne correspondent pas et ne sont pas justifiées, on parle alors de congé frauduleux, passible de lourdes sanctions.
Sur le thème des congés dits frauduleux, la jurisprudence foisonne de sujets divers : un congé pour vente sans avoir effectué de réelles démarches auprès des professionnels, un congé pour reprise du logement sans que le propriétaire n’habite réellement le bien, la location du bien à d’autres personnes que celles désignées sur le courrier de congé, un congés donné pour vente et finalement remis en location.

Les sanctions pouvant être appliquées sont les suivantes :

  • une amende pénale : pour un propriétaire, donné un congé de manière injustifié et ce frauduleusement est lourdement puni par la loi d’une amende pénale d’un montant maximal de 6 000 € pour une personne physique ou 30 000 € pour une personne morale. En fonction de la gravité de la faute, le juge adaptera le montant.
  • des dommages et intérêts : outre l’amende pénale, le bailleur ayant fraudé peut se voir condamné à payer des dommages et intérêts au locataire sortant, d’une part, au titre de préjudice matériel (frais de déménagement par exemple) et d’autre part de préjudice moral (angoisse, incertitude de situation…).

    Dans le cadre d’un logement loué via le dispositif Pinel, vous serez obligatoirement soumis aux règles données pour la location non meublée, puisqu’il s’agit d’une des conditions d’éligibilité pour louer via ce dispositif.

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