Loi Pinel vs dispositif Jeanbrun : quelles différences pour investir dans l’immobilier locatif ?

Publié le 23/03/2026 à 15:21
Rédigé par Elodie FUENTES
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Le dispositif Jeanbrun succède à la loi Pinel en modifiant la logique fiscale : il remplace la réduction d’impôt par un amortissement déductible des revenus fonciers. Contrairement au Pinel, il permet d’amortir jusqu’à 80 % du bien, sans zonage, sur tout le territoire en location nue. Depuis la fin du Pinel au 1er janvier 2025, l’investissement locatif a changé de cadre. Mais en pratique, quelles sont les vraies différences entre le Pinel et le dispositif Jeanbrun pour investir dans l’immobilier locatif ?

Le mécanisme fiscal : de la réduction d’impôt à l’amortissement

La différence fondamentale entre la loi Pinel et le dispositif Jeanbrun réside dans la structure même de l’avantage fiscal accordé à l’investisseur. La loi Pinel fonctionnait sur le principe de la réduction d’impôt. Le contribuable déduisait directement un pourcentage du prix de revient du bien (12 %, 18 % ou 21 % selon la durée d’engagement) du montant total de son impôt sur le revenu. C’était un système « post-calcul » de l’impôt.

À l’inverse, le nouveau cadre repose sur le principe de l’amortissement fiscal. Ici, l’avantage intervient « pré-calcul » : le propriétaire déduit une fraction de la valeur du bien de ses revenus fonciers imposables chaque année. Dans le neuf, les taux vont de 3,5 % à 5,5 % par an selon le niveau de loyer, avec des plafonds de 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € par an. Dans l’ancien avec travaux, les taux vont de 3 % à 4 % selon la catégorie locative (source : dispositif-jeanbrun.fr). Ce système peut être plus intéressant pour les contribuables fortement imposés, car il agit directement sur la base taxable avant le calcul de l’impôt

Le zonage et l’éligibilité : la fin de l’investissement spécifique dans les zones tendues

Sous l’ère de la loi Pinel, l’investissement était strictement encadré par un découpage géographique appelé « zonage » (A, A bis, B1). Les zones B2 et C en étaient exclues, limitant l’investissement aux zones dites tendues, là où la demande de logements était largement supérieure à l’offre. Cela créait parfois une concentration artificielle des investissements dans certaines métropoles.

Le dispositif Jeanbrun, instauré par la loi de finances 2026 (article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026), marque une rupture majeure en supprimant le zonage géographique. L’éligibilité s’étend sur l’ensemble du territoire national. Cette ouverture permet aux investisseurs de se tourner vers des villes moyennes ou des zones rurales où le besoin de logements locatifs est réel, mais où les prix à l’achat sont plus accessibles comme les communes de Castres (02), Vichy (03) ou encore Bergerac (24). Cette stratégie vise à rééquilibrer l’offre de logements sur tout l’hexagone, et non plus seulement dans les centres urbains hyper-saturés.

Type de biens éligibles : une ouverture vers l’ancien et la rénovation

La loi Pinel était réservée à l’immobilier neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA). Le législateur privilégiait alors la construction neuve pour répondre aux normes énergétiques les plus strictes.

Le dispositif Jeanbrun propose une approche plus inclusive. S’il continue de soutenir le neuf, il accorde une place prépondérante à l’immobilier ancien avec travaux. L’objectif est double : loger les Français et accélérer la rénovation thermique du parc existant. Pour être éligible, le bien doit répondre à des critères de performance énergétique précis (atteindre une performance énergétique de A ou B), encourageant ainsi les investisseurs à transformer des « passoires thermiques » en logements décents et économes. Cette polyvalence offre une plus grande liberté de choix pour l’investisseur, qui peut désormais opter pour du cachet ancien tout en bénéficiant d’un cadre fiscal incitatif.

Objectif de l’impôt : relancer l’offre globale plutôt que subventionner l’achat

L’évolution de la fiscalité immobilière marque un vrai changement de logique. Là où le dispositif Pinel soutenait directement l’achat grâce à une réduction d’impôt calculée sur le prix du bien, le dispositif Jeanbrun s’inscrit davantage dans une logique patrimoniale. En permettant d’amortir jusqu’à 80 % de la valeur du bien, l’État ne cherche plus seulement à alléger le coût d’acquisition, mais à améliorer la rentabilité du logement sur le long terme. L’investissement locatif se rapproche ainsi d’une logique plus durable, fondée sur la gestion et la performance du bien.

Durée de l’engagement : souplesse vs rigidité

En loi Pinel, l’investisseur devait s’engager sur une durée ferme de 6, 9 ou 12 ans dès le départ. Toute sortie prématurée ou non-respect de cette durée entraînait une remise en cause totale des avantages fiscaux perçus, avec des pénalités souvent lourdes.

Le dispositif Jeanbrun introduit davantage de souplesse dans la durée d’engagement. Si le principe d’une mise en location longue durée demeure pour bénéficier de l’amortissement maximal (notamment pour atteindre le plafond de 80 %), le système est pensé pour être plus progressif. L’amortissement se pratique annuellement tant que le bien est loué sous le régime du dispositif pendant au moins 9 ans. Cet engagement permet une meilleure adaptation aux aléas de la vie (revente, besoin de liquidités) sans pour autant perdre rétroactivement l’intégralité des bénéfices fiscaux des années passées, à condition que les seuils minimaux de détention soient respectés.

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