Investir à plusieurs en Pinel, c’est possible !

À deux, à trois, à cinq ou même à dix, il est tout à fait possible de réaliser à plusieurs un investissement locatif dans le cadre du dispositif Pinel. Pour cela, trois possibilités s'offrent à vous: acheter en indivision, investir dans une SCI ou faire un placement dans une SCPI. Le choix se fera en fonction des objectifs et de la situation de chacun.

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Acheter en indivision

Lors d’un achat collectif, l’indivision est le régime le plus souvent sollicité. Le principe est simple : lorsque deux personnes, ou plus, acquièrent un bien ensemble, chacune devient « co-indivisaire » et détient une partie du bien. Le jour de l’achat du logement, le notaire inscrit sur l’acte de vente, le nom de tous les acquéreurs et le pourcentage du bien qu’ils détiennent. Si ce pourcentage n’est pas renseigné, on considère que le bien appartient à chacun de manière égale.
Les propriétaires pourront profiter d’un avantage fiscal de 12%, 18% ou 21% selon qu’ils s’engagent à louer le bien 6, 9 ou 12 ans. Comme pour un achat classique, le bien devra être loué nu, se trouver dans une zone éligible au dispositif Pinel et les propriétaires devront respecter les plafonds de loyers et de ressources.
Concernant la réduction d’impôt, cette dernière s’opère, pour chaque « co-indivisaire », dans la limite de la part du prix de revient correspondant à ses droits dans l’indivision.
Même si il est simple, ce régime présente toutefois un inconvénient. Toutes les décisions concernant le bien (gestion, occupation, revente…) doivent être prises à l’unanimité. Tout repose donc sur la bonne entente des propriétaires. En cas de désaccord, la situation peut vite devenir compliquée. À tout moment, chaque co-indivisaire peut quitter l’indivision ou en demander le partage.
L’indivision est donc plutôt conseillée pour un achat en couple.

Investir dans une SCI

Une société civile immobilière est une strucutre juridique qui permet à plusieurs personnes d’acheter ensemble un bien immobilier, sans être soumise à l’impôt sur les sociétés. Ce régime est un peu plus complexe à instaurer mais offre de meilleures garanties à chaque propriétaire.
Dans cette situation, c’est la SCI qui achète le bien et chaque propriétaire en détient une part. Cela facilite la gestion et la transmission du bien. Si un des propriétaires est en opposition avec les autres propriétaires, il peut décider de quitter la société en vendant ses parts sans que les autres soient obligés d’en faire autant. Ce système facilite aussi la transmission en cas de donnation ou d’héritage.
Les conditions pour investir dans une SCI avec la loi Pinel sont les mêmes que pour un investissement classique. Chaque investisseur bénéficiera alors d’une réduction d’impôt dans la limite de la part du prix de revient du bien équivalent à ses droits sur le logement concerné. Il recevra également les bénéfices spécifiques à une SCI.
Créer un société civile immobilière occasionne quelques frais et, même si cela n’est pas obligatoire, il est souvent nécessaire de passer par un notaire ou un avocat pour rédiger les statuts.
Ce type d’investissement est généralement réalisé par des amis ou les membres d’une famille souhaitant acheter un bien immobilier.

Si un des propriétaires occupe gratuitement un bien de la SCI, sa valeur locative est déduite de la société et le propriétaire devra inclure cet avantage en nature dans ses revenus.

Faire un placement dans une SCPI

Une société civile en placement immobilier, également appelée « pierre-papier », est une société de gestion immobilière. Cette dernière choisit elle-même des biens dans lesquels une personne peut investir. Contrairement à une SCI, l’investisseur ne peut pas choisir lui-même le bien et il ne le possède pas. Il s’agit en fait d’un placement financier visant à bénéficier d’un avantage fiscal. La personne place son argent dans un groupe d’investisseurs immobilier.
L’investissement dans une SCPI avec la loi Pinel offre les mêmes réductions d’impôt sur le revenu que pour un investissement classique. Il s’adresse principalement aux personnes souhaitant investir dans l’immobilier mais sans avoir à se soucier de la gestion d’un bien. En effet, c’est la SCPI qui va gérer seule le bien et redistribuera ensuite, à l’ensemble des associés, les avantages fiscaux et les loyers perçus.

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