Propriétaires : que faire en cas de loyers impayés ?

C'est la hantise de tous propriétaires : avoir affaire à un locataire qui ne paie pas ses loyers. Bien que ce risque ne concerne que 3 % des locations, il peut avoir des conséquences non négligeables pour le bailleur. Comment se sortir rapidement de cette situation ? Voici étape par étape les démarches à suivre.

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Trouver une solution à l’amiable

Pour éviter que les choses s’enveniment, il est important de réagir dès le premier impayé de loyer. Cependant, cela ne veut pas dire d’intenter tout de suite une action en justice qui peut-être lourde de conséquences pour les deux parties. Il est important que le propriétaire tente dans un premier temps de régler la situation à l’amiable.
Pour cela, le propriétaire doit commencer par contacter son locataire afin de comprendre la situation et de trouver avec lui une solution qui leur conviendra à tous les deux. Effectivement, le locataire peut connaître des difficultés financières temporaires. L’idée est donc d’organiser, de gré à gré, un remboursement de la dette du locataire.
S’il s’agit de difficultés durables qui ne permettent plus au locataire d’honorer son loyer, il est possible de prévoir une résiliation amiable du bail.

À noter que la CAF ou la MSA peuvent aider les locataires en difficultés à mettre en place des solutions de remboursement.

Recourir à une procédure de recouvrement

Si aucun arrangement à l’amiable n’est trouvé et que les impayés s’accumulent, le propriétaire doit, tout d’abord, envoyer à son locataire, un rappel de paiement. Si ce dernier reste sans effet au bout de 15 jours, le bailleur devra envoyer une lettre de mise en demeure en recommandé avec accusé de réception au locataire ET à sa caution. Si le locataire a souscrit la garantie Visale il faudra également contacter Action Logement. De même, si le propriétaire bénéficie d’une garantie loyers impayés, il devra informer son assureur de la situation.
En cas d’absence de réponse ou de refus du locataire, le propriétaire enverra alors une demande de paiement à la caution, en recommandé avec accusé de réception.

Si malgré tout, après ces démarches, le remboursement des loyers impayés n’a toujours pas été effectué, le propriétaire pourra entamer une procédure judiciaire.

Engager une action en justice

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Demande de saisie

Un propriétaire confronté à un locataire qui refuse de payer ses loyers est en droit de demander un blocage des comptes bancaires ou des biens de son locataire. Pour ce faire, il doit demander à un huissier de procéder à une saisie conservatoire. À partir de là, le locataire ne peut plus disposer de ses biens et de son argent. La saisie conservatoire constitue une garantie pour le propriétaire en attendant qu’un juge statue sur la situation.
Si le locataire est condamné à rembourser son propriétaire, mais qu’il n’en a pas les moyens, le juge lèvera la saisie conservatoire et la changera en saisie de vente. Les biens vendus et les comptes bloqués serviront à rembourser les loyers impayés.

Demande d’expulsion

Avant de procéder à l’expulsion d’un locataire, le contrat de bail doit être résilié. Pour cela, le propriétaire a deux solutions :

  • Faire jouer la clause résolutoire : La clause résolutoire figure presque dans tous les contrats de bail. Elle permet de résilier le bail de « plein droit » si le locataire de paie pas ses loyers. Pour faire jouer cette clause, le propriétaire doit d’abord demander à un huissier de remettre au locataire un commandement de payer. Ce dernier dispose alors de deux mois pour solder sa dette ou demander au juge un délai de paiement. Si le locataire ne donne pas de réponse ou refuse de régulariser sa situation, le bail sera automatiquement résilié. Le locataire, devenant de fait occupant illégal, pourra être expulsé.
  • Demander une résiliation judiciaire : Lorsque le contrat de bail ne prévoit pas de clause résolutoire, le propriétaire doit directement assigner le locataire par acte d’huissier afin de demander la résiliation du bail et l’expulsion. Aux vues des fautes du locataire, le juge décidera alors de résilier le bail et de demander l’expulsion.

Tous les ans, la trêve hivernale suspend les expulsions entre le 30 octobre et le 1er avril.
Toutefois, les propriétaires peuvent entamer les démarches durant cette période.

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