Matraquage fiscal et investissement locatif : quelles solutions ?
Vendez les biens peu rentables
Il arrive souvent, qu’une fois les impôts et les charges déduits, la rentabilité d’un bien locatif ne soit pas très élevée. En moyenne, elle est d’environ 2 % à Paris et de 3 % en région. Si le bien en question connaît également des problèmes de vacance locative, c’est-à-dire qu’il enregistre des périodes plus ou moins longues sans locataire, cette rentabilité va encore chuter.
8,33 %Un mois de vacance locative équivaut à une perte de 8,33 % de revenu brut.
Il peut donc être judicieux de revendre ce bien et pourquoi pas, avec le capital récupéré, de réinvestir dans un nouveau bien plus attractif et moins taxé. Les taux immobiliers étant au plus bas, il y a de belles opérations à réaliser actuellement.
Pensez à l’usufruit
Donner l’usufruit d’un bien à une personne consiste à lui confier la jouissance du bien. Ce dernier peut occuper ou louer le bien. Dans ce cas, c’est lui qui percevra les loyers. En contrepartie, il s’engage à entretenir le logement et à payer la taxe foncière et la taxe d’habitation s’il y vit. Le propriétaire en conserve la possession en qualité de nu-propriétaire.
Si vous avez des enfants étudiants, cette solution peut être plus intéressante que de lui verser directement de l’argent. En effet, dans ce cas, non seulement vous avez déjà payé des impôts sur cet argent, mais en plus, vous ne pouvez déduire ces versements qu’à hauteur de 5 795 € par an. En lui donnant, temporairement, l’usufruit de votre bien, c’est lui qui va percevoir les loyers en cas de location et qui devra régler les taxes afférentes au bien. Vous réduisez alors la pression fiscale, car vous réduisez vos revenus fonciers et votre IFI. Vos impôts diminuent donc par la même occasion.
Envisagez de louer meublé
La fiscalité des biens meublés est plus avantageuse que celle des biens loués nus. Effectivement, ces derniers sont soumis au régime des revenus fonciers et bénéficient donc d’un abattement de 30 %. Les biens loués meublés sont eux soumis au régime des Bénéfices industriels et commerciaux, BIC, et bénéficient d’un abattement de 50 %. De plus, en location meublée, il est aussi possible d’amortir le logement et les meubles. Il est donc plus intéressant de louer un bien meublé.
Si vous avez acheté un bien via le dispositif Pinel, c’est une solution à envisager lorsque votre engagement locatif arrivera à son terme.
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