Encadrement des loyers à Lille : « un geste fiscal » pour les bailleurs vertueux ?

En vigueur à Paris depuis le 1er août 2015, l’encadrement des loyers s’appliquera dans la métropole lilloise à partir de demain. Cette mesure de la loi Alur (Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové) vise à éviter la flambée des loyers dans les zones de tension du marché locatif, principalement dans les grandes agglomérations.

Bandeau Lille

Suite à l’arrêté pris le 16 décembre 2016, l’encadrement des loyers sera appliqué à tous les contrats signés à partir du 1er février 2017. Dès demain, les baux conclus entre les propriétaires et les locataires lillois devront se conformer aux valeurs fixées par arrêté préfectoral, en vertu du nouveau mécanisme d’encadrement du niveau des loyers. La loi définit donc désormais un loyer maximal ne doit pas être dépassé.

Interdiction de dépasser de plus de 20% le plafond

Après la capitale, la ville nordiste est la première agglomération régionale à appliquer l’encadrement des loyers. Plutôt logique, car Lille est la troisième ville la plus chère de France et le marché locatif est particulièrement tendu avec une hausse des loyers privés de l’ordre de 70% entre 2000 et 2012, contre 50% pour la moyenne nationale.

À la signature d’un nouveau bail ou au moment d’un renouvellement de contrat de location, le texte interdit le dépassement de 20% d’un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral. À noter que sauf cas particuliers, le loyer pratiqué ne peut être inférieur de 30% au loyer de référence. Pas de ristourne exceptionnelle autorisée.

Combien vont payer les Lillois ?

L’arrêté publié en décembre dernier précise les niveaux de loyers sont établis par m2 et par zone géographique. Afin de tenir compte des disparités de prix par quartiers, l’agglomération lilloise est découpée en quatre zones géographiques composées par différents quartiers, dans lesquelles des niveaux de loyers de référence ont été exprimés en euros au m2, hors charge. La-loi-Pinel.com s’est procurée la grille des loyers de référence pour l’agglomération lilloise.

Différent selon le secteur, ce plafond prend en compte la configuration du type de location (meublée ou non), le nombre de pièces, la date de construction. Le préfet de la région Hauts-de-France, Michel Lalande a pris l’arrêté stipulant ces plafonds en décembre.

Le loyer de référence dépend donc :

  • du secteur (Vieux-Lille, Lille-Sud, Bois-Blancs, Saint-Maurice Pellevoisin, Moulins, Bourg Délivrance, Lille Fives, Mitterie…)
  • du nombre de pièces (1,2,3, 4 ou plus)
  • de la surface habitable
  • de la date de construction (avant 1946, entre 1946 et 1970, entre 1971 et 1990 et après 1990)

Pour cette première expérimentation en région, c’est l’Agence Départementale d’Information sur le Logement (Adil) du Nord qui est l’organisme agréé. Pour vérifier qu’ils sont dans les clous, les lillois peuvent faire le test et consulter les plafonds de loyers auxquels ils doivent se plier sur le site gouvernemental dédié.

Un cadeau fiscal pour les plus vertueux ?

À Paris, où l’encadrement des loyers est appliqué depuis août 2015, des abus sont toujours constatés. L’enquête réalisée par la CLCV en août 2016 montre que 62% des loyers sont conformes à l’encadrement des loyers, autrement dit 38% des loyers parisiens sont donc encore trop élevés. Si le locataire constate que le propriétaire n’a pas respecté la mesure, il peut contester son loyer.

En cas de contestation, trois possibilités s’offrent au locataire :

  • le dialogue avec le propriétaire
  • saisir la commission de conciliation
  • recourir au tribunal d’instance

L’Etat prévoit une marge de tolérance, via un complément de loyer au loyer de base, si le logement présente certaines caractéristiques comme la localisation et le confort justifiant une majoration par rapport aux autres logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le montant de ce complément de loyer doit être mentionné dans le contrat de location. Certains experts pointent du doigt le manque de clarté sur ce point, qui pourrait permettre à certains bailleurs de s’affranchir finalement des plafonds. Le locataire dispose alors de trois mois pour contester ce complément de loyer.

Les juristes experts de l’Adil peuvent répondre à toutes les questions sur le sujet :

  • A Paris : Vous pouvez consulter l’ADIL 75 par téléphone au 01 42 79 50 49
  • A Lille : Vous pouvez consulter l’ADIL 59 par téléphone au : 03 59 61 62 59

L’une des failles du dispositif est certainement l’absence d’un organisme de contrôle ou instance extérieure, le mécanisme reposant finalement sur la vigilance du locataire et la bonne foi du propriétaire. Pour inciter à davantage de droiture, l’association nationale de défense des consommateurs et des usagers CLVC propose d’accorder un avantage fiscal aux bailleurs les plus vertueux, rapporte France Inter. Une préconisation qui pourrait certainement avoir des effets positifs.

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