Reprendre son bien loué : le nouveau dispositif pour les propriétaires

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A tout moment, un propriétaire peut décider de reprendre son bien. Toutefois, les règles sont très strictes, notamment vis-à-vis du locataire qui occupe ledit logement.
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Le propriétaire d’un logement gère celui-ci à sa guise. Toutefois, il ne peut pas faire n’importe quoi afin de reprendre son bien loué. Depuis le 13 décembre 2017, un arrêté stipule qu’un bailleur doit joindre une notice d’information au congé délivré à son locataire. Ce nouveau dispositif est entré en vigueur depuis le 1er janvier 2018.

Les modalités pour reprendre son bien loué

Lorsqu’un propriétaire décide de reprendre son bien loué, afin de le vendre, l’habiter lui-même ou le louer à un proche, il est obligé d’en informer son locataire ou tous les signataires du bail. Trois moyens s’offrent à lui :

  • Par lettre recommandée avec avis de réception
  • Par acte d’huissier
  • Par remise en main propre contre récépissé ou émargement

reprendre-bien-loueAvec le congé qu’il transmettra, le propriétaire doit depuis le 1er janvier 2018 y joindre une notice d’information. Pour que l’acte soit valable, l’ensemble des pièces doit être fourni 6 mois avant la fin du bail. A défaut, le contrat de location sera reconduit tacitement.

Le locataire a jusqu’au dernier jour du préavis pour quitter les lieux. Il peut le faire avant s’il le souhaite et n’est redevable d’aucun loyer et d’aucunes charges après remise des clés. Un état des lieux de sortie doit être effectué.

Les cas particuliers

Un bailleur ne peut délivrer de congé au locataire pour reprendre son bien loué dans les cas suivants :

  • Si le bâtiment du logement fait l’objet d’une procédure de péril ou d’insalubrité
  • Si le locataire est âgé de plus de 65 ans et qu’il dispose de ressources annuelles inférieures aux plafonds prévus pour l’attribution de logements locatifs conventionnés. Sauf si le propriétaire peut proposer un bien équivalent.
  • Si le locataire a à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans vivant dans le logement et dont l’ensemble des revenus annuels est inférieur aux plafonds prévus pour l’attribution de logements locatifs conventionnés. Sauf si le propriétaire peut proposer un bien équivalent.

Que doit figurer sur la notice d’information ?

La notice accompagnant le congé pour reprendre son bien loué doit comporter toutes les informations afin que le locataire puisse connaître les règles applicables. Il existe deux cas de figure : la reprise du logement et la vente du logement.

La vente du logement

Le congé doit être délivré par le bailleur en tant que personne physique ou personne morale. La loi mentionne que le locataire a la priorité pour faire l’acquisition du logement, avant tout autre acheteur (sauf si c’est un parent proche du bailleur). Celui-ci a deux mois pour se signaler.
Sur la notice d’information doit figurer :

  • la mention que le propriétaire entend reprendre le logement pour le vendre
  • le prix et les conditions de la vente envisagée des seuls locaux et éventuelles dépendances loués
  • la description avec exactitude du ou des locaux loués et des dépendances éventuelles
  • la reproduction des cinq premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989

La reprise du logement

notice-information-reprendre-bien-loueL’auteur doit être le bailleur en tant que personne physique, une SCI ou tout membre de l’indivision. Les bénéficiaires peuvent être un parent proche (époux, concubin, partenaire de PACS, parents, grands-parents, enfants et petits-enfants), l’un des associés de la SCI ou tout membre de l’indivision.
Sur la notice d’information doit figurer :

  • la mention que le bailleur entend reprendre le logement pour l’habiter ou pour y loger l’un de ses proches
  • le nom et adresse du bénéficiaire de la reprise
  • la nature du lien de parenté entre le bénéficiaire et le bailleur
  • une mention justifiant du caractère réel et sérieux de la décision de reprise
  • dans le cas où le bailleur est une SCI familiale, le congé doit indiquer le nom et l’adresse de l’associé bénéficiaire de la reprise

Les cas de contestation

Un locataire peut bel et bien contester le congé qu’il reçoit pour les raisons suivantes :

  • défaut des mentions obligatoires du congé
  • l’auteur du congé n’est pas habilité
  • le destinataire du congé n’est pas le bon ou l’ensemble de co-titulaires du bail n’ont pas chacun reçu le congé
  • litige sur la forme d’envoi la notification
  • non respect du délai de préavis du congé
  • non-respect des règles sur les locataires protégés
  • défaut de notification en cas de proposition de vente à des conditions ou à un prix plus avantageux

Ce litige peut être réglé à l’amiable entre les deux camps. Sinon, via un procédure judiciaire.

Commentaires (12)

  • Pryce

    Bonjour
    Si j’achète sans loi Pinel via un crédit pour un appartement à fin d’y vivre personnellement donc pas d’investissement locatif non plus mais que l’appartement est loué ; puis-je dans un délais de 6mois avant la fin du bail prévenir mon locataire et le faire partir au therme de celui ci afin d’y vivre ?

    • Sébastien Pierre, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Pryce,
      Oui c’est possible, il faut juste bien prévenir votre locataire six mois avant la fin du bail et bien préciser sur le courrier de congés que vous désirez reprendre le bien pour y habiter.
      Bien à vous,

  • jo

    Bonjour,
    Je souhaite récupérer mon bien loué pour y habiter mais le bail est à 2 mois de l’échéance, comme je le reprends à titre personnel est il possible de le récuperer sous un délai de 6 mois ?

    • Nicolas Jean, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Johann,
      Malheureusement, pour récupérer un bien dans le but d’y vivre, il faut impérativement prévenir son locataire 6 mois avant la date d’échéance du bail en cours, par lettre recommandée ou par voie d’huissier. Dans votre cas, le bail sera malheureusement reconduit automatiquement, ce délai étant dépassé.
      Votre seule possibilité désormais, si vous vous entendez bien avec votre locataire, est de négocier à l’amiable avec lui pour qu’il quitte volontairement l’appartement.
      Bien à vous,

  • ka

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un appartement, le bail c est arrêté le 1er novembre 2018, je suis rentrée définitivement de Nouvelle Caledonie cela fait 2 mois pour reprendre possession de mon logement la locataire est toujours en place avec ses 4 enfants, elle est sous loi dalo, mais à ce jour aucun logement est pour elle. A ce jour je suis hébergée et sans revenue ( RSA)! En gros je suis à la rue car une autre personne sans bail est chez moi et la SDF c’est moi et le cas social c’est moi.
    Suis allée voir assistante sociale, caf, aide aux personnes toute me disent la loi est pour les locataires on ne peut rien y faire!!!Et là on me dit faut faire une procédure d’expulsion ben oui 5000€ si tout va bien et 2 ans super et moi je fais comment???????
    Si une personne peut me venir en aide Merci

    • Sébastien Pierre, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Ka,
      Nous ne pouvons malheureusement rien faire pour vous si ce n’est vous engager peut-être à prendre conseil auprès d’un référent de l’ADIL qui sera à même de vous renseigner sur la marche à suivre dans votre cas.
      Bien à vous,

  • Pat

    Bonjour,
    si j’achete un bien pour y résider, le 1 janvier 2019, que le locataire a un bail qui s’arrete le 31 decembre 2021, à partir de quand puis je en disposer ?
    merci de votre réponse

    • Isabelle Durand, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Pat,

      Si vous achetez un bien via le dispositif Pinel, vous ne pourrez en disposer qu’à la fin de votre période d’engagement : 6, 9 ou 12 ans.

      Bien à vous,

  • corinne

    Bonjour
    Est ce qu il est possible d’acheter un logement en investissement locatif et y résider ensuite après la fin du bail du locataire actuel avec le délai réglementaire de 6 mois
    En vous remerciant

    • Nicolas Jean, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Corinne,
      En effet, il est possible d’investir dans un logement dédié à la location, puis de le reprendre pour y vivre ou y loger un proche en respectant le délai de prévenance de 6 mois avant la fin du bail du locataire. Cependant, dans le cas d’un achat en Pinel, il faut garder en tête que pour bénéficier de la réduction d’impôts, le logement doit être loué selon l’engagement de base sur une durée de 6, 9 ou 12 ans.
      Bien à vous,

  • maud

    Bonjour pourrais-je avoir un modele de lettre pour reprendre mon bien loué avant fin de bail .Cordialement

    • Isabelle Durand, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Maud,

      Vous pouvez en trouver sur internet.

      Bien à vous,