Reprendre son bien loué : le nouveau dispositif pour les propriétaires

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A tout moment, un propriétaire peut décider de reprendre son bien. Toutefois, les règles sont très strictes, notamment vis-à-vis du locataire qui occupe ledit logement.
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Le propriétaire d’un logement gère celui-ci à sa guise. Toutefois, il ne peut pas faire n’importe quoi afin de reprendre son bien loué. Depuis le 13 décembre 2017, un arrêté stipule qu’un bailleur doit joindre une notice d’information au congé délivré à son locataire. Ce nouveau dispositif est entré en vigueur depuis le 1er janvier 2018.

Les modalités pour reprendre son bien loué

Lorsqu’un propriétaire décide de reprendre son bien loué, afin de le vendre, l’habiter lui-même ou le louer à un proche, il est obligé d’en informer son locataire ou tous les signataires du bail. Trois moyens s’offrent à lui :

  • Par lettre recommandée avec avis de réception
  • Par acte d’huissier
  • Par remise en main propre contre récépissé ou émargement

reprendre-bien-loueAvec le congé qu’il transmettra, le propriétaire doit depuis le 1er janvier 2018 y joindre une notice d’information. Pour que l’acte soit valable, l’ensemble des pièces doit être fourni 6 mois avant la fin du bail. A défaut, le contrat de location sera reconduit tacitement.

Le locataire a jusqu’au dernier jour du préavis pour quitter les lieux. Il peut le faire avant s’il le souhaite et n’est redevable d’aucun loyer et d’aucunes charges après remise des clés. Un état des lieux de sortie doit être effectué.

Les cas particuliers

Un bailleur ne peut délivrer de congé au locataire pour reprendre son bien loué dans les cas suivants :

  • Si le bâtiment du logement fait l’objet d’une procédure de péril ou d’insalubrité
  • Si le locataire est âgé de plus de 65 ans et qu’il dispose de ressources annuelles inférieures aux plafonds prévus pour l’attribution de logements locatifs conventionnés. Sauf si le propriétaire peut proposer un bien équivalent.
  • Si le locataire a à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans vivant dans le logement et dont l’ensemble des revenus annuels est inférieur aux plafonds prévus pour l’attribution de logements locatifs conventionnés. Sauf si le propriétaire peut proposer un bien équivalent.

Que doit figurer sur la notice d’information ?

La notice accompagnant le congé pour reprendre son bien loué doit comporter toutes les informations afin que le locataire puisse connaître les règles applicables. Il existe deux cas de figure : la reprise du logement et la vente du logement.

La vente du logement

Le congé doit être délivré par le bailleur en tant que personne physique ou personne morale. La loi mentionne que le locataire a la priorité pour faire l’acquisition du logement, avant tout autre acheteur (sauf si c’est un parent proche du bailleur). Celui-ci a deux mois pour se signaler.
Sur la notice d’information doit figurer :

  • la mention que le propriétaire entend reprendre le logement pour le vendre
  • le prix et les conditions de la vente envisagée des seuls locaux et éventuelles dépendances loués
  • la description avec exactitude du ou des locaux loués et des dépendances éventuelles
  • la reproduction des cinq premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989

La reprise du logement

notice-information-reprendre-bien-loueL’auteur doit être le bailleur en tant que personne physique, une SCI ou tout membre de l’indivision. Les bénéficiaires peuvent être un parent proche (époux, concubin, partenaire de PACS, parents, grands-parents, enfants et petits-enfants), l’un des associés de la SCI ou tout membre de l’indivision.
Sur la notice d’information doit figurer :

  • la mention que le bailleur entend reprendre le logement pour l’habiter ou pour y loger l’un de ses proches
  • le nom et adresse du bénéficiaire de la reprise
  • la nature du lien de parenté entre le bénéficiaire et le bailleur
  • une mention justifiant du caractère réel et sérieux de la décision de reprise
  • dans le cas où le bailleur est une SCI familiale, le congé doit indiquer le nom et l’adresse de l’associé bénéficiaire de la reprise

Les cas de contestation

Un locataire peut bel et bien contester le congé qu’il reçoit pour les raisons suivantes :

  • défaut des mentions obligatoires du congé
  • l’auteur du congé n’est pas habilité
  • le destinataire du congé n’est pas le bon ou l’ensemble de co-titulaires du bail n’ont pas chacun reçu le congé
  • litige sur la forme d’envoi la notification
  • non respect du délai de préavis du congé
  • non-respect des règles sur les locataires protégés
  • défaut de notification en cas de proposition de vente à des conditions ou à un prix plus avantageux

Ce litige peut être réglé à l’amiable entre les deux camps. Sinon, via un procédure judiciaire.

Commentaires (42)

  • Christelle Lazzarotti

    Bonjour,
    Je souhaiterai récupérer ma maison en location pour réaliser des travaux d agrandissement et changer le chauffage est ce un motif légitime pour faire partir mon locataire?
    Merci

    • Nicolas Jean, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Christelle,
      Pour réaliser ces travaux, vous devez donner congé à votre locataire 6 mois avant la fin de son bail de location par lettre recommandée.
      Bien à vous,

  • MARY

    EN CAS DE VENTE DUN APPARTEMENT PAR LE PROPRIETAIRE QUELLES SONT LES REGLES SI ON N A PAS DONNER LE DELAIS DE 6 MOIS

    • Sébastien Pierre, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Mary,
      Si l’appartement est loué, pour pouvoir vendre il est impératif d’envoyer un congé au locataire 6 mois avant la fin du bail. Si ce n’est pas le cas, le bail est reconduit tacitement pour 3 ans.
      Bien à vous

  • Toscane

    Bonjour, Etant locataire d’un appartement, mes propriétaires sont en procédure de divorce, cet appartement appartient aux deux. J’ai reçu six mois avant la date d’anniversaire du bail une lettre de congés pour reprendre l’appartement pour habitation mais celui-ci est signé par un seul des propriétaires. Celui-ci me menace d’envoyer les huissiers à la fin du préavis de congés. L’autre propriétaire n’est pas d’accord avec son ex-mari pour que je quitte les lieux. Que dois-je faire ? Puis-je rester dans l’appartement ou partir à la date de fin du préavis ?
    Merci

    • Nicolas Jean, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Toscane,
      La situation nous parait complexe dans le sens où vos propriétaires ne semblent pas prêts à s’entendre sur l’avenir de cet appartement.
      Nous vous conseillons donc de vous rapprocher de l’ADIL, qui pourra éventuellement vous aider. Si besoin, n’hésitez pas également à vous rapprocher d’un avocat qui pourra vous éclairer, ou éventuellement si vous bénéficiez d’une protection juridique dans le cadre d’un de vos contrats d’assurance, ne pas hésiter à prendre contact avec eux. Quoi qu’il en soit, nous vous déconseillons de prendre une décision avant d’avoir reçu un conseil juridique précis, dans un sens ou dans l’autre.
      Bien à vous,

  • Christophe

    Bonjour
    je suis expatrié, mon domicile est en location par bail de 3 ans jusqu’à 2020. Il se peut que ma mission s’étende d’un an, y a t il un moyen simple de reconduire pour un an le bail ou donner un congé avant la fin du premier bail mais 1 ans plus tard ?
    merci

    • Sébastien Pierre, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Christophe,
      Le bail, s’il est reconduit, c’est pour une durée de 3 ans minimum. Si vous devez donner congé à votre locataire, vous devez le faire 6 mois avant la fin du bail, sinon vous ne serez pas en mesure de récupérer votre bien.
      Il n’y a malheureusement pas beaucoup de largesse lorsqu’il s’agit de la réglementation de biens en location.
      Bien à vous,

  • Brigitte

    Bonjour,
    Je viens de vendre une maison dont le bail se termine le 31 août 2019,j’ai envoyé un courrier en recommandé aux locataires pour les prévenir et leur permettre d’acquérir la maison s’ils le souhaitaient.
    Ne pouvant pas l’acquérir ils me disent qu’ils peuvent partir sans me donner de préavis ,est ce vrai?

    • Sébastien Pierre, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Brigitte,
      Effectivement, à partir du moment où vous avez donné votre préavis pour la vente du bien, votre locataire ne doit respecter aucun préavis particulier. Vous devez juste convenir ensemble d’une date afin d’établir l’état des lieux et vous rendre les clés.
      Bien à vous,

  • Pierre

    Bonjour je vais devenir propriétaire d’une maison louer dans laquelle je voudrais y vivre en résidence principale la locataire à signer son bail il y a trois mois avec l’ancien propriétaire comment dois-je procéder pour pouvoir prendre possession de ma maison ? Bien à vous merci

    • Nicolas Jean, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Pierre,
      Pour récupérer son bien, le propriétaire doit donner congé à son locataire 6 mois avant la fin du bail en cours.
      Bien à vous,

  • patrick73

    Bonjour, nous sommes héritier d un appartement occupé par une locataire, celle ci avait un bail meublé, elle conteste le côté meuble, conteste (a raison) la surface, conteste le loyer, nous souhaitons soit vendre soit installer notre fille, merci de me dire si nous sommes solidaire du bail du defunt ancien propriétaire, si nous pouvons la faire partir ou pas

    • Sébastien Pierre, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Patrick,
      A partir du moment ou vous êtes propriétaire du logement, vous pouvez demander à récupérer le bien en respectant toutefois des règles bien précises et notamment si vous souhaitez le reprendre pour le vendre ou loger votre fille vous devrez envoyer un courrier de congés 6 mois avant la fin du bail en recommandé avec accusé de réception. Vérifiez bien tous les termes du bail et assurez vous que vous êtes bien en possession aussi de l’état des lieux d’entrée.
      Bien à vous,

  • Julie

    Bonjour, je souhaite récupérer ma maison pour y habiter, cependant je n’ai pas renouvelé leurs contrats qui est maintenant terminé depuis 5 mois. Comment dois-je procéder ? Je vous remercie

    • Sébastien Pierre, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Julie,
      Si votre logement est loué non meublé il s’agit généralement d’un bail de 3 ans renouvelable par tacite reconduction. De ce fait si le bail était arrivé à son terme il y a 5 mois, malheureusement vous allez encore devoir attendre 2.5 ans. Il faut normalement envoyer 6 mois avant l’échéance du bail un courrier en recommandé avec accusé de réception mentionnant le fait que vous souhaitez récupérer le bien pour y habiter.
      Si votre logement est loué meublé, par contre, les délais sont plus courts.
      Bien à vous,

  • jannet

    j’ai loué un appartement en juin 2018,pour raison de santé de mon conjoint je voudrais reprendre l’appartement en résidence principale.Puis je reprendre mon appartement ?et qu’elle est le préavis.

    • Sébastien Pierre, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Jannet,
      Si vous souhaitez reprendre votre appartement afin d’y résider, vous devez respecter un délais de 6 mois de préavis avant la fin du bail pour envoyer le courrier de congés. En cours de bail, vous ne pouvez en aucun cas reprendre votre bien.
      Attention si vous louez le logement en Pinel et que vous ne respectez pas le délais d’engagement le fisc pourra vous demander de restituer les avantages perçus.
      Bien à vous,

  • Sam

    Bonjour je loue actuellement un logement avec un locataire dont le bail a été renouvelé en juillet 2017 pour des raisons familiales je souhaite mettre ma sœur dans ce bien le bail doit prendre fin juillet 2020 Si je lui envoie un recommandé début février 2019 elle pourra quitter les lieux en août 2019 À fin que ma sœur puisse habiter là-bas merci de me répondre cordialement Sam

    • Sébastien Pierre, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Sam,
      Reprendre le logement pour y loger un membre de sa famille est tout à fait possible. Vous devez en effet lui envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception l’informant de votre intention de reprendre le logement et ce 6 mois avant la fin du bail soit février 2020 au plus tard, avant si vous le souhaitez.
      Bien à vous

  • Denis

    Bonjour !

    nous souhaitons acheter un bien qui est aujourd’hui deja loue. Le but de l’achat est de faire de ce bien notre residence secondaire. Quelle est la meilleure methode ?
    merci d’avance pour votre aide!

    • Sébastien Pierre, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Denis,
      Si vous achetez un bien déjà loué, vous n’avez pas d’autre solution que de respecter le bail en cours. Si vous souhaitez faire de ce bien une résidence secondaire malheureusement, ce motif ne fait pas partie des motifs de récupération d’un bien loué. Seuls 3 motifs sont valables : vente du bien, récupération en vue d’y habiter (mais au titre de résidence principale et pas secondaire) et le reprendre pour y loger un proche (ascendant ou descendant).
      Le mieux pour vous serait donc de l’acheter vide.
      Bien à vous,

  • Monique Plancke

    Bonjour, voilà mon soucis,
    J’aie une maison en location, renouvellement de bail fait en octobre 2018 pour 3 ans. (Il faut savoir que les locataires sont déjà dans ce logement depuis 3 ans, et ne font aucun effort pour améliorer les bonnes conditions ) pas d’entretien ni de ramonage de cheminée, depuis 2015. Il n’y a pas de compréhension vis à vis du locataire.

    Es ce que je peux reprendre ce logement pour y loger mon frère ? Après le 1 ier Avril bien sûr trêve hivernal.
    Merci pour la réponse
    Cordialement

    • Sébastien Pierre, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Monique,
      Vous êtes effectivement en droit de reprendre votre bien pour pouvoir y loger votre frère, cependant il faut respecter le préavis de 6 mois avant la fin du bail qui est pour vous en octobre 2021 (fin du bail) étant donné qu’il a été renouvelé en octobre 2018. Aussi, pour que le congé soit valable, le futur occupant doit habiter le logement à titre de résidence principale.
      Bien à vous,

  • Michel

    Bonjour, je suis propriétaire d’un logement que je loue dont un bail a été établi le 02 09 2015. Je souhaiterai récupérer mon logement pour y effectuer des travaux et ainsi y augmenter le confort et la rentabilité. Puis-je le faire? Avec quel délai de préavis? Si oui, pouvez-vous me joindre un modèle de lettre correspondant à mon cas et comportant toutes les clauses obligatoires. Merci

    • Sébastien Pierre, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Michel,
      Pour rappel, il existe des règle pour pouvoir donner congés à son locataire. Un propriétaire ne peut donner congé (résiliation du bail) à son locataire que dans trois cas de figures bien précis : pour revendre le logement ; pour le reprendre et y vivre ou y loger un proche (conjoint, concubin, parents, enfants du propriétaire ou de son conjoint) ; s’il existe un motif légitime et sérieux. A priori la jurisprudence considère que le fait de vouloir rentabiliser son bien en le rénovant entièrement peut constituer un motif légitime et sérieux de congé. Pour garantir le motif légitime et sérieux, le bailleur devra informer le locataire de l’importance et de la nature des travaux et envoyer un préavis de congés 6 mois avant la date de fin du bail.
      Pour plus d’informations, vous pouvez contacter l’ADIL de votre département qui répondra à toutes vos questions,
      Bien à vous,

  • Darsi

    Bonjour
    Nous avons acheté une maison avec un locataire en place.
    Et devions louer un appartement le temps d’arrivre à la fin du bail.
    Malheureusement mon mari a perdu son emploi entre temps et nos revenus on considérablement diminué..
    Nous sommes aujourd’hui sans domicile fixe et sommes logés tantôt chez des amis tantôt chez de la famille.
    Quelle solution avons nous pour récupérer le logement que nous avons acheté avant la fin du bail en cour…
    Cordialement

    • Sébastien Pierre, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Darsi,
      Pour pouvoir reprendre le bien, vous devez envoyer une notification de congés pour reprise afin d’y habiter par courrier en recommandé avec accusé de réception, 6 mois avant la fin du bail. Vous ne pourrez malheureusement pas reprendre le bien avant, il s’agit là de la protection du locataire.
      Vous pouvez peut-être essayer de trouver un commun accord avec votre locataire si vos relations le permettent, sinon essayez de vous rapprocher de l’antenne ADIL près de chez vous afin de voir avec eux ce qu’il est possible de faire.
      Bien à vous,

  • GOSNET

    Bonjour,je suis seule propriétaire d »une maison que je loue depuis le 2 Janvier 2018 (bail de 3 ans) .Me séparant de mon mari je souhaiterais me reloger dans ma maison en location.Je voudrais savoir comment dois je formuler ma demande auprès de mes locataires,et savoir qu’elle est le délai avant de pouvoir me reloger (leur préavis pour eux se retourner ).En vous remerciant par avance pour votre aide.Cordialement.

    • Nicolas Jean, conseiller en défiscalisation

      Bonjour,
      Pour reprendre votre bien afin d’y habiter, vous devrez prévenir vos locataires 6 mois avant la fin de date de votre bail. D’ici là, il ne vous sera malheureusement pas possible de récupérer le bien.
      Bien à vous,

  • Pryce

    Bonjour
    Si j’achète sans loi Pinel via un crédit pour un appartement à fin d’y vivre personnellement donc pas d’investissement locatif non plus mais que l’appartement est loué ; puis-je dans un délais de 6mois avant la fin du bail prévenir mon locataire et le faire partir au therme de celui ci afin d’y vivre ?

    • Sébastien Pierre, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Pryce,
      Oui c’est possible, il faut juste bien prévenir votre locataire six mois avant la fin du bail et bien préciser sur le courrier de congés que vous désirez reprendre le bien pour y habiter.
      Bien à vous,

  • jo

    Bonjour,
    Je souhaite récupérer mon bien loué pour y habiter mais le bail est à 2 mois de l’échéance, comme je le reprends à titre personnel est il possible de le récuperer sous un délai de 6 mois ?

    • Nicolas Jean, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Johann,
      Malheureusement, pour récupérer un bien dans le but d’y vivre, il faut impérativement prévenir son locataire 6 mois avant la date d’échéance du bail en cours, par lettre recommandée ou par voie d’huissier. Dans votre cas, le bail sera malheureusement reconduit automatiquement, ce délai étant dépassé.
      Votre seule possibilité désormais, si vous vous entendez bien avec votre locataire, est de négocier à l’amiable avec lui pour qu’il quitte volontairement l’appartement.
      Bien à vous,

  • ka

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un appartement, le bail c est arrêté le 1er novembre 2018, je suis rentrée définitivement de Nouvelle Caledonie cela fait 2 mois pour reprendre possession de mon logement la locataire est toujours en place avec ses 4 enfants, elle est sous loi dalo, mais à ce jour aucun logement est pour elle. A ce jour je suis hébergée et sans revenue ( RSA)! En gros je suis à la rue car une autre personne sans bail est chez moi et la SDF c’est moi et le cas social c’est moi.
    Suis allée voir assistante sociale, caf, aide aux personnes toute me disent la loi est pour les locataires on ne peut rien y faire!!!Et là on me dit faut faire une procédure d’expulsion ben oui 5000€ si tout va bien et 2 ans super et moi je fais comment???????
    Si une personne peut me venir en aide Merci

    • Sébastien Pierre, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Ka,
      Nous ne pouvons malheureusement rien faire pour vous si ce n’est vous engager peut-être à prendre conseil auprès d’un référent de l’ADIL qui sera à même de vous renseigner sur la marche à suivre dans votre cas.
      Bien à vous,

  • Pat

    Bonjour,
    si j’achete un bien pour y résider, le 1 janvier 2019, que le locataire a un bail qui s’arrete le 31 decembre 2021, à partir de quand puis je en disposer ?
    merci de votre réponse

    • Isabelle Durand, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Pat,

      Si vous achetez un bien via le dispositif Pinel, vous ne pourrez en disposer qu’à la fin de votre période d’engagement : 6, 9 ou 12 ans.

      Bien à vous,

  • corinne

    Bonjour
    Est ce qu il est possible d’acheter un logement en investissement locatif et y résider ensuite après la fin du bail du locataire actuel avec le délai réglementaire de 6 mois
    En vous remerciant

    • Nicolas Jean, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Corinne,
      En effet, il est possible d’investir dans un logement dédié à la location, puis de le reprendre pour y vivre ou y loger un proche en respectant le délai de prévenance de 6 mois avant la fin du bail du locataire. Cependant, dans le cas d’un achat en Pinel, il faut garder en tête que pour bénéficier de la réduction d’impôts, le logement doit être loué selon l’engagement de base sur une durée de 6, 9 ou 12 ans.
      Bien à vous,

  • maud

    Bonjour pourrais-je avoir un modele de lettre pour reprendre mon bien loué avant fin de bail .Cordialement

    • Isabelle Durand, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Maud,

      Vous pouvez en trouver sur internet.

      Bien à vous,