Reprendre son bien loué : le nouveau dispositif pour les propriétaires

A tout moment, un propriétaire peut décider de reprendre son bien. Toutefois, les règles sont très strictes, notamment vis-à-vis du locataire qui occupe ledit logement.

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Le propriétaire d’un logement gère celui-ci à sa guise. Toutefois, il ne peut pas faire n’importe quoi afin de reprendre son bien loué. Depuis le 13 décembre 2017, un arrêté stipule qu’un bailleur doit joindre une notice d’information au congé délivré à son locataire. Ce nouveau dispositif est entré en vigueur depuis le 1er janvier 2018.

Les modalités pour reprendre son bien loué

Lorsqu’un propriétaire décide de reprendre son bien loué, afin de le vendre, l’habiter lui-même ou le louer à un proche, il est obligé d’en informer son locataire ou tous les signataires du bail. Trois moyens s’offrent à lui :

  • Par lettre recommandée avec avis de réception
  • Par acte d’huissier
  • Par remise en main propre contre récépissé ou émargement

reprendre-bien-loueAvec le congé qu’il transmettra, le propriétaire doit depuis le 1er janvier 2018 y joindre une notice d’information. Pour que l’acte soit valable, l’ensemble des pièces doit être fourni 6 mois avant la fin du bail. A défaut, le contrat de location sera reconduit tacitement.

Le locataire a jusqu’au dernier jour du préavis pour quitter les lieux. Il peut le faire avant s’il le souhaite et n’est redevable d’aucun loyer et d’aucunes charges après remise des clés. Un état des lieux de sortie doit être effectué.

Les cas particuliers

Un bailleur ne peut délivrer de congé au locataire pour reprendre son bien loué dans les cas suivants :

  • Si le bâtiment du logement fait l’objet d’une procédure de péril ou d’insalubrité
  • Si le locataire est âgé de plus de 65 ans et qu’il dispose de ressources annuelles inférieures aux plafonds prévus pour l’attribution de logements locatifs conventionnés. Sauf si le propriétaire peut proposer un bien équivalent.
  • Si le locataire a à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans vivant dans le logement et dont l’ensemble des revenus annuels est inférieur aux plafonds prévus pour l’attribution de logements locatifs conventionnés. Sauf si le propriétaire peut proposer un bien équivalent.

Que doit figurer sur la notice d’information ?

La notice accompagnant le congé pour reprendre son bien loué doit comporter toutes les informations afin que le locataire puisse connaître les règles applicables. Il existe deux cas de figure : la reprise du logement et la vente du logement.

La vente du logement

Le congé doit être délivré par le bailleur en tant que personne physique ou personne morale. La loi mentionne que le locataire a la priorité pour faire l’acquisition du logement, avant tout autre acheteur (sauf si c’est un parent proche du bailleur). Celui-ci a deux mois pour se signaler.
Sur la notice d’information doit figurer :

  • la mention que le propriétaire entend reprendre le logement pour le vendre
  • le prix et les conditions de la vente envisagée des seuls locaux et éventuelles dépendances loués
  • la description avec exactitude du ou des locaux loués et des dépendances éventuelles
  • la reproduction des cinq premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989

La reprise du logement

notice-information-reprendre-bien-loueL’auteur doit être le bailleur en tant que personne physique, une SCI ou tout membre de l’indivision. Les bénéficiaires peuvent être un parent proche (époux, concubin, partenaire de PACS, parents, grands-parents, enfants et petits-enfants), l’un des associés de la SCI ou tout membre de l’indivision.
Sur la notice d’information doit figurer :

  • la mention que le bailleur entend reprendre le logement pour l’habiter ou pour y loger l’un de ses proches
  • le nom et adresse du bénéficiaire de la reprise
  • la nature du lien de parenté entre le bénéficiaire et le bailleur
  • une mention justifiant du caractère réel et sérieux de la décision de reprise
  • dans le cas où le bailleur est une SCI familiale, le congé doit indiquer le nom et l’adresse de l’associé bénéficiaire de la reprise

Les cas de contestation

Un locataire peut bel et bien contester le congé qu’il reçoit pour les raisons suivantes :

  • défaut des mentions obligatoires du congé
  • l’auteur du congé n’est pas habilité
  • le destinataire du congé n’est pas le bon ou l’ensemble de co-titulaires du bail n’ont pas chacun reçu le congé
  • litige sur la forme d’envoi la notification
  • non respect du délai de préavis du congé
  • non-respect des règles sur les locataires protégés
  • défaut de notification en cas de proposition de vente à des conditions ou à un prix plus avantageux

Ce litige peut être réglé à l’amiable entre les deux camps. Sinon, via un procédure judiciaire.

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