Prélèvement à la source : attention aux effets négatifs sur l’immobilier !

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Le prélèvement à la source doit entrer en vigueur le 1er janvier prochain. Crédit, capacité d'emprunt, réduction d'impôt ... Son application pourrait avoir plusieurs effets négatifs sur l'immobilier...
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Le calcul du taux d’endettement plus compliqué

Jusqu’à aujourd’hui, pour évaluer le taux d’endettement d’une personne, qui ne doit pas dépasser 33 % des revenus, les banques se basent sur ses revenus nets. Elles calculent ensuite le rapport entre ces revenus et la charge de remboursement mensuelle. Or, le prélèvement à la source risque de compliquer ce calcul. En effet, les impôts sur le revenu ne sont pas pris en compte pour évaluer le taux d’endettement, mais seulement pour déterminer le « reste à vivre », c’est-à-dire la somme dont dispose l’emprunteur une fois toutes les charges déduites.

Baisse de la capacité d’emprunt

Nous ne savons pas encore comment vont procéder les banques pour calculer le taux d’endettement des ménages souhaitant souscrire un prêt immobilier. Selon qu’elles se basent sur les salaires nets avant ou après impôt, les ménages peuvent perdre en capacité d’emprunt.
En 2019, en se basant sur les revenus nets aprè impôts, une personne gagnant 4 500 € après le prélèvement des impôts pourrait perdre jusqu’à 40 000 € dans le cadre d’un emprunt sur 25 ans.

Les répercussions de la baisse du salaire net

immobilier-effet-negatif-prelevement-sourceAutre inconnue du prélèvement à la source, l’effet psychologique que peut engendrer la baisse du salaire net. En effet, avec le prélèvement à la source, les Français risquent d’avoir un sentiment d’appauvrissement lié au fait que le salaire net inscrit sur les fiches de paie va être moins important. Un sentiment qui peut freiner les investisseurs et créer une certaine forme d’attentisme des emprunteurs durant le 1er trimestre 2019.

Toutefois, afin de limiter cet effet psychologique, un arrêté publié le 12 mai au Journal officiel a prévu de faire inscrire sur les bulletins de paie, les deux salaires :

  • Le net à payer après le prélèvement de l’impôt
  • Le net à payer avant le prélèvement de l’impôt

Il faudrait également que les banques se basent sur ce « net à payer avant le prélèvement de l’impôt » pour l’attribution des crédits immobiliers.

Les conséquences pour le dispositif Pinel

Le prélèvement à la source risque également d’avoir un effet négatif sur les dispositifs de défiscalisation, comme la loi Pinel.
En effet, le taux de prélèvement est calculé hors avantages fiscaux. Les impôts seront donc prélevés sans tenir compte de la réduction d’impôt. Cette dernière sera remboursée en septembre. Les contribuables devront donc avancer la trésorerie.

Si un investisseur achète un logement Pinel en 2019, livré en 2019, la réduction d’impôt ne sera effective qu’en septembre 2020, soit plus d’un an après.

 
Un décret d’application doit être validé cet été. Ce dernier permettrait de prendre en compte la réduction d’impôt dans le taux du prélèvement à la source. La baisse d’impôt serait donc immédiatement visible et prendrait la forme d’une hausse du salaire net mensuel. Il permettrait aussi d’avancer le remboursement de la réduction d’impôt et d’éviter des décalages trop importants.

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