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La question de la semaine : mon locataire, est-il en droit d’exercer son activité professionnelle à son domicile ?

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Les mouvements de grève aidant, le télétravail est en hausse en France. Si le mouvement concerne surtout les salariés du secteur privé, les autoentrepreneurs sont aussi de plus en plus nombreux à installer leur bureau chez eux. Et lorsqu'on est locataire, quelles sont les règles ?
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Ce que dit la loi

Il est d’abord important de distinguer la domiciliation de l’entreprise et l’exercice de l’activité professionnelle. La loi du 6 juillet 1989 stipule que le locataire doit respecter l’usage d’habitation du logement pour que le contrat de location reste valable. Autrement dit, le locataire ne peut pas exercer son activité professionnelle à son domicile. Il existe toutefois des exceptions à cette règle.

Quel type d’activité professionnelle puis-je exercer ?

La loi distingue différents cas selon le statut professionnel du locataire et le type d’activité que ce dernier souhaite exercer dans son logement. Quelle que soit la raison et le type d’activité choisie, le locataire doit impérativement prévenir son bailleur de son intention et effectuer les démarches administratives nécessaires.

Je souhaite domicilier mon entreprise à la même adresse que ma résidence principale

Conformément à l’article L631-7-3 du Code de la construction et de l’habitation, « dès lors qu’aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou le règlement de copropriété ne s’y oppose, l’exercice d’une activité professionnelle, y compris commerciale, est autorisé dans une partie d’un local à usage d’habitation, dès lors que l’activité considérée n’est exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local et ne conduit à y recevoir ni clientèle ni marchandises. Les dispositions du présent article sont applicables aux représentants légaux des personnes morales ».

Autrement dit, un locataire est en droit de déclarer le siège social de son entreprise à son domicile si le bail et le règlement de la copropriété ne s’y opposent pas. Toutefois, sa résidence principale ne peut pas être considérée comme son bureau puisqu’il ne peut y recevoir ni clients, ni secrétariat, ni activité commerciale, ni marchandises. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 25 février 2016, que la domiciliation d’une personne morale dans les locaux à usage d’habitation pris à bail par son représentant légal n’entraîne pas de changement de destination des lieux si aucune activité commerciale n’y est exercée.

J’exerce une activité commerciale

Techniquement, rien n’empêche le locataire qui le souhaite de demander l’autorisation à son propriétaire d’exercer son activité commerciale à son domicile. Mais ce choix a des conséquences non-négligeables aussi bien pour le locataire que pour le propriétaire. En effet, si le propriétaire accepte la demande, il est tenu de le faire par écrit et d’effectuer les démarches permettant le changement de destination des locaux et la modification de la nature du bail, qui deviendrait un bail commercial. Autrement dit, le propriétaire décide de changer la nature de l’usage de son logement.

Article L637-1 du Code de la construction et de l’habitation : « […] lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation. »

J’exerce une activité non-commerciale

activité professionnelle à domicile

Il est possible d’exercer une activité professionnelle à son domicile tout en étant locataire, si et seulement si l’activité professionnelle concernée n’est pas artisanale ou commerciale. Concrètement cela signifie que seuls les professionnels exerçant une activité libérale peuvent demander au propriétaire de bénéficier d’un bail mixte. Ce contrat est soumis, lui aussi, à la loi du 6 juillet 1989, mais renforce la protection du locataire dans l’exercice de ses droits. Si les modalités de fixation du loyer sont les mêmes que pour un bail à usage d’habitation, le propriétaire peut tout de même justifier un loyer légèrement plus élevé du fait du double usage des lieux.

La spécificité de la location en loi Pinel

La loi est claire quant à l’usage de logements éligibles au dispositif Pinel. Un logement Pinel doit être loué à usage d’habitation et à titre de résidence principale. Dans le cas contraire, l’exercice d’une activité professionnelle par un locataire Pinel entraînerait l’inéligibilité du logement au dispositif. Le propriétaire-bailleur perdrait alors son avantage fiscal. Pour conserver sa réduction d’impôts, le propriétaire serait alors en droit de donner congé à son locataire pour non-respect des clauses du contrat de location. Attention, toutefois, la décision revient au juge après examen du cas précis.

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