La question de la semaine : propriétaires, pouvez-vous reconduire un bail pour 1 an seulement ?

Lorsque vous réalisez un investissement locatif, votre statut de propriétaire-bailleur ne vous offre pas une complète liberté d’action. Vous ne pouvez pas, par vous-même, définir toutes les règles formalisant le contrat de location qui vous lie juridiquement à votre locataire. Plusieurs consignes légales et strictes ne peuvent être contournées, comme celles encadrant par exemple la longueur d’un bail.

Immobilier locatif : quelles obligations pour la durée d’un bail ?

La durée conforme et institutionnelle d’un bail dépend de la nature du logement loué.

Ainsi, si ce dernier est mis à disposition dans sa forme nue (vide) en résidence principale, la plus répandue, alors le contrat de location est signé pour une période de 3 ans tel que le prévoit l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989. Cela concerne les bailleurs physiques et les SCI (Sociétés Civiles Immobilières) familiales.

En revanche, si l’habitation est louée via l’intermédiation d‘une société (personne morale), le bail est acté pour une durée de 6 ans.

Pour la location d’une habitation meublée, le bail ne dure qu’un an. Il peut même être réduit à 9 mois lorsque le locataire est étudiant.

a savoir

La longueur du bail n’est soumise à aucune règlementation lorsque le bien n’est pas loué en qualité de résidence principale. Libre au propriétaire de la fixer telle qu’il l’entend.

La durée d’un contrat de location fait foi et loi pour un propriétaire, et s’impose intégralement à lui. Aucun motif invoqué ne peut la rompre, pas même la vente du logement. Dans ce dernier cas, si le bailleur souhaite se séparer de l’habitation, il doit impérativement la vendre avec le locataire en son sein. Elle ne pourra donc être acquise que par un autre investisseur locatif.

Le locataire, lui en revanche, peut interrompre le bail à tout moment. Il ne lui est seulement exigé comme formalité d’avertir par LRAC (lettre recommandée avec accusé de réception) son propriétaire de sa décision de quitter le logement et de respecter un délai de préavis de 3 mois. Ce délai peut être raccourci à 1 mois (sous justification valable) ou lorsqu’il s’agit d’une location meublée.

Le renouvellement par tacite reconduction

Un bail, dans la norme générale, se renouvelle toujours automatiquement par tacite reconduction lorsqu’il arrive à son terme. Cela signifie qu’il doit être reproduit dans les exactes mêmes conditions. Le prix du loyer, les spécificités du logement, son équipement, les charges éventuelles, tout comme sa durée, doivent se démontrer identiques.

Renouveler un bail pour une durée plus courte

Sachez, propriétaires, qu’il vous est donné la possibilité sous certaines conditions de renouveler un bail en modifiant certaines de ses clauses. Comme reconduire le contrat de location pour une durée plus courte que celle instruite initialement, en l’abaissant d’une période de 3 ans à 1 an par exemple.

Pour en avoir l’autorisation légale, vous devez être en capacité de démontrer le besoin professionnel ou familial justifiant ces modifications. Quelques illustrations : vous souhaitez récupérer le bien plus tôt car votre fils s’y installe pour suivre son cursus universitaire ou comptez récupérer le logement pour y vivre vous-même à votre retraite.

a savoir

Si vous souhaitez modifier un bail lors de son renouvellement, vous devez impérativement en aviser votre locataire au moins 6 mois avant la fin du contrat de location en cours. Vous devrez également, 2 mois avant l’arrivée au terme, lui en fournir reconfirmation via un rappel. Ensuite, le bail suivant que vous rédigerez devra mentionner les nouvelles conditions prises et la raison pour laquelle elles dérogent à la durée réglementaire traditionnelle.

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