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Défiscalisation immobilière : attention aux agissements de votre locataire !

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En janvier dernier, la Cour d'appel de Bordeaux a interrompu la défiscalisation immobilière d'un couple de bailleurs car leur locataire ne vivait pas dans le bien loué.
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Que ce soit pour se constituer un patrimoine futur ou pour bénéficier de revenus complémentaires, de nombreux Français ont choisi de miser sur la pierre pour s’adonner à de l‘investissement locatif. Ce dernier, particulièrement soutenu par les pouvoirs publics, peut ouvrir à des avantages fiscaux séduisants. Les lois Pinel, Denormandie, Malraux, ou encore Censi-Bouvard pour ne citer qu’elles, offrent des réductions d’impôt intéressantes et incitatives. Elles visent à stimuler un marché immobilier tricolore en carence tenace de logements.

Un avantage fiscal n’est pas acquis

Ne profite néanmoins pas de ces mécanismes de défiscalisation immobilière qui veut. Des conditions strictes sont à respecter pour en obtenir le sésame, tout autant que pour le conserver. Tout manquement peut exposer à la sévère sanction de se voir contraint, par l’administration fiscale, de restituer les sommes économisées grâce à ces bonus d’allègement de l’impôt sur le revenu.

Ainsi, en janvier dernier, la Cour d’appel de Bordeaux a créé la surprise en statuant de façon inattendue sur une affaire de litige immobilier, lié justement à de la défiscalisation. Partant de l’obligation règlementaire qu’un bien loué (profitant d’un dispositif de réduction d’impôt) doit représenter la résidence principale du locataire, elle est allée plus loin en rajoutant que le propriétaire doit s’assurer que cette exigence soit bien honorée.

Dans le détail des faits, un couple de bailleurs qui louait un appartement à Bordeaux s’est fait, par le Grand Percepteur, interrompre sa défiscalisation via le dispositif Scellier (arrêté aujourd’hui). La raison ? La locataire n’occupait pas le logement et n’avait, de son propre chef, renseigné ce lieu de vie ou cette adresse postale sur aucun document officiel (déclaration de revenus, fichiers légaux, …). En définitive, l’administration fiscale a fini par découvrir que c’est le père de la jeune femme qui résidait en réalité dedans et assumait la taxe d’habitation associée.

Questionnements sur la protection de la vie privée

Pour leur défense, les propriétaires ont avancé lors de leur jugement qu’ils ne disposaient d’aucun moyen juridique ou légal pour vérifier qui pouvait vraiment habiter dans leur bien mis sous bail. Ils n’ont pas manqué de rappeler la notion de respect de la vie privée, comme avec cette mesure qui autorise les bailleurs à conserver un double des clés de leur logement loué, mais leur interdit drastiquement d’y pénétrer, même dans le cadre d’urgence. La Cour d’appel bordelaise n’a pas retenu leurs arguments. Elle a même considéré que la mention « à usage exclusif d’habitation principale » figurant dans le contrat de location, signés de la main de toutes les parties, ne suffisait pas à certifier l’occupation conforme du bien par leur locataire.

Comment alors s’assurer que cette exigence de résidence principale soit respectée pour ne pas mettre à mal son avantage fiscal ? La meilleure alternative réside surement dans le fait de confier la gestion locative de l’habitation à des spécialistes (agence immobilière, …) et d’en attitrer ainsi la responsabilité à un tiers.

En savoir plus sur la gestion locative des locataires

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