Contrat de location Pinel : toutes les clauses ne sont pas bonnes à insérer !
Quelles sont les conditions de location Pinel ?
Dans un premier temps, il est bon de rappeler que pour pouvoir bénéficier du dispositif Pinel et profiter des avantages qu’il apporte, il est impératif de satisfaire les conditions d’éligibilité à la fois inhérentes au bien et aussi au locataire. Les modalités à respecter sont les suivantes :
- En tant que propriétaire, pour pouvoir bénéficier du dispositif, vous devez absolument mettre en location le bien dans les 12 mois suivant la date d’achèvement du bien.
- Le bien en question doit être loué en qualité de résidence principale et non meublé, au moyen d’un bail de location classique. Si le bail de location est légalement de 3 ans, le propriétaire du bien s’engage, quant à lui, à le mettre en location pour une durée allant de 6 à 12 ans.
- Le montant du loyer applicable est plafonné et se doit d’être inférieur aux valeurs du marché locatif libre. Le plafond est d’ailleurs lui-même soumis à un zonage bien précis.
- Les potentiels locataires doivent avoir un revenu fiscal de référence sur l’année N-2 (voire N-1) qui ne dépasse pas les plafonds de ressources fixés par décret.
Une fois l’ensemble de ces conditions rassemblées par le propriétaire et les potentiels locataires, vous pouvez vous pencher sur la rédaction du bail de location en étant vigilant sur les clauses abusives à ne pas intégrer.
Le fait de ne pas respecter une des conditions citées ci-dessus entraîne la nullité du contrat et donc la perte du bénéfice des incitations fiscales découlant du dispositif Pinel.
Quelles sont les clauses réputées abusives lors de la rédaction d’un bail ?
De manière générale, les baux d’habitation sont régis par la loi du 6 juillet 1989. Cette dernière dresse les clauses abusives réputées non écrites qui ne doivent pas être présentes dans un bail d’habitation.
En effet, certaines clauses, de part leur aspect discriminatoire ou par l’inégalité qu’elle crée entre locataire et propriétaires s’avèrent donc être abusives ; par exemple :
- Une clause interdisant au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas avec lui de manière habituelle.
- Une clause imposant la facturation de l’état des lieux.
- Une clause exonérant le propriétaire de toute responsabilité.
- Une clause qui oblige le locataire à souscrire une assurance auprès d’une compagnie imposée par le propriétaire.
- Une clause stipulant l’interdiction au locataire d’exercer une activité politique, associative ou syndicale.
- Une clause permettant au propriétaire de modifier comme bon lui semble les prestation prévues au contrat.
Il s’agit là d’une liste à titre d’exemple, vous pouvez retrouver l’ensemble des clauses abusives prévues à l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 sur le site legifrance.
S’il s’avère qu’une de ces clauses est présente sur un bail de location, il suffira juste de supprimer la partie litigieuse. Ainsi l’inefficacité de la clause est immédiate sans avoir recours à une décision de justice.
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Commentaires (22)
Emilie
bonjour une dernière question est ce que le loyer du logement Pinel est soumis au loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral ?
Maxime Keroyant, équipe de la rédaction
Bonjour Emilie,
Les logements situés dans une zone concernée sont soumis à l’encadrement des loyers. Néanmoins, le dispositif Pinel dispose de ses propres plafonds de loyer. En règle générale, les plafonds de loyer Pinel sont inférieurs aux plafonds de l’encadrement des loyers.
Vous pouvez confirmer ces informations auprès de votre Centre des Impôts.
Bien à vous,
Emilie
Bonjour, je suis en train de passer en location un appartement Pinel qui vient d’être livré. Sur le bail que faut il répondre au point suivant
le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au décret fixant annuellement le montant maximum d’évolution des loyers à la relocation => Oui ?
Cdt
Emilie
Maxime Keroyant, équipe de la rédaction
Emilie,
Il vous faut effectivement respecter le décret qui fixe la revalorisation du loyer.
Bien cordialement,
Mathieu
bonjour, Faut il faire apparaitre dans le bail qu’l s’agit d’une location Pinel ? faut il ajouter une partie dédié au calcul du loyer ?
faut il ajouter une rubrique sur les revenus du locataire avec en annexe la declaration d’impot ?
merci de votre aide
Maxime Keroyant, équipe de la rédaction
Bonjour Mathieu,
Il n’y a aucune différence concernant la rédaction du bail pour un logement soumis au dispositif par rapport à un logement classique.
Bien cordialement,
lnaboutique
Bonjour, on est bien d’accord, lors de la rédaction du bail (pinel) je dois partir sur un bail de 3 ans reconductible ou bien j’écris directement 6 ans reconductible ?
Maxime Keroyant, équipe de la rédaction
Bonjour,
Le bail de location est généralement édité pour une durée de 3 ans, avec une reconduction tacite à son échéance.
Bien à vous,
Mama
Peux t on faire 2 baux
L appartement en pinel
Et un autre bail pour la place de stationnement.
Le contrat de bail doit il comporter des clauses spécifiques au pinel
Pourriez vous me répondre svp
Maxime Keroyant, équipe de la rédaction
Bonjour Mama,
Vous pouvez louer séparément votre place de parking et le logement Pinel. Cela ne vous fera pas perdre les avantages fiscaux du dispositif : la loi Pinel porte uniquement sur le logement et non sur le parking.
Vous pouvez donc louer le parking à un tiers qui peut être le locataire du logement ou une autre personne.
Bien à vous,
Martin
Dans un contrat type au paragraphe durée du contrat il y as 2 cases ,une « 3 ans (personne physique ) et une 6 ans (personne morale ) » est-ce qu’avec la loi pinel je suis considéré comme personne morale
Julie François, équipe de la rédaction
Bonjour Martin,
En droit français, une personne morale est un groupement doté de la personnalité juridique, comme par exemple un Etat, une entreprise, etc.
Si vous louez un bien Pinel au nom de votre entreprise pour le compte d’un salarié, vous êtes une personne morale. En revanche, si vous louez un bien Pinel pour votre usage personnel en tant que particulier, vous êtes une personne physique.
Bien à vous,
Yannick
Bonjour,
Serait il possible d avoir un exemple de bail rentrant dans le cadre du dispositif pinel ?
Julie François, équipe de la rédaction
Bonjour Yannick,
Sur le site du service public, un modèle de bail de location pour logement vide est à disposition : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F920
Bien à vous,
libdex
Bonjour,
dans votre article vous parlez d un bail de 6 à 12 ans. Je pensais que la durée d un bail etait de 3 ans? N y a t il pas confusion entre duree d engagement de location et duree du contrat de bail?
Julie François, équipe de la rédaction
Bonjour Libdex,
Effectivement, vous avez raison. La phrase est mal tournée et porte à confusion. Nous allons la modifier en conséquence. Nous vous remercions pour cette remarque constructive.
Bien à vous,
KZ
Bonjour, dans le cadre d’une location pinel : si le Locataire quitte le logement avant l’achèvement de la durée du contrat ( c’est à dire avant 6 ans ); peut on bénéficier des avantages fiscaux en trouvant un nouveau locataire et quel est le délai à ne pas dépasser pour trouver un nouveau locataire ?
Merci
Julie François, équipe de la rédaction
Bonjour KZ,
Si votre locataire quitte le logement en bonne et due forme (avec préavis), vous ne perdez pas votre avantage fiscal. En revanche, toute la durée d’inoccupation de votre bien correspond à des loyers que vous ne percevez pas. Il est donc dans votre intérêt de le relouer au plus vite.
Bien à vous,
Teelwip
Bonjour,
est-il possible d’insérer dans un contrat de bail de logement loué nu, une clause interdisant le perçage de tout trou dans les mur, plafond, porte, carrelage …. Peux t-on y adjoindre d’éventuelles pénalité en cas de constatations de trous rebouchés ou non, au moment de l’état des lieux sortant au titre de la remise en état des supports? merci de votre réponse.
Julie François, équipe de la rédaction
Bonjour Teelwip,
Le locataire a le droit de percer des trous dans les murs pour fixer des meubles ou des tableaux. Seule contrainte exigée par la réglementation : que les éventuels trous soient reboucher proprement au moment du départ. Si ce n’est pas le cas, vous pouvez alors retenir une partie du dépôt de garantie. Le décret du 30 mars 2016 fixe les modalités de l’établissement de l’état des lieux : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000032320564&categorieLien=id
Bien à vous,
Toto
Bonjour
J’aimerai savoir si je peux intégrer dans mes provisions pour charge de co propriete une assurance pour loyer impayé ? Je paierai la cotisation mais elle serait intégrée dans le loyer charges comprises merci
Ex loyer 540 Prov charges 55 (
Julie François, équipe de la rédaction
Bonjour Toto,
Les cotisations d’assurance loyer impayé sont effectivement déductibles des revenus fonciers. Elles sont à déclarer parmi les cotisation d’assurance, ligne 223 du formulaire 2044, et non pas au titre de charges de copropriété.
Bien à vous,