Investissement locatif : petits studios ou grande surface ?

Vous disposez de 230 000 € et vous souhaitez constituer un patrimoine, dégager des revenus complémentaires à la retraite ou tout simplement défiscaliser ? Vous envisagez l'investissement locatif ? Oui mais que vaut-il mieux : investir la totalité dans un seul bien ou privilégier le nombre en achetant des petites surfaces ? Pour un même capital, ces deux possibilités s'offrent à vous....Quelle est donc la combinaison gagnante ?

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Zoom sur les petites surfaces…

Pour un investisseur ayant un petit budget, il va de soi qu’investir dans un studio, une studette ou une chambre de bonne sous les toits reste la solution de premier choix. De plus, le studio remporte encore la première place en ce qui concerne la location à des étudiants, des jeunes actifs célibataires voire même des couples sans enfants.

petite-grande-surface-investirL’atout majeur que peuvent représenter ces types d’investissements est avant tout le rendement potentiel qui est assez élevé : entre 5 et 7 %, assez loin devant les grandes surfaces.
En effet, la vacance locative sera généralement plus faible : les petites surfaces remportent globalement plus de succès à la location que les plus grands espaces, d’autant plus si les logements en question se situent près d’une zone universitaire ou proche des transports en commun, cela pourra intéresser bon nombre de locataires potentiels.

Investir dans des petites surfaces locatives permet de placer des « petites sommes » au fur et à mesure de ses possibilités et permet de diversifier ses investissements, mais également de mutualiser les risques d’impayés. En effet, si vous êtes propriétaire par exemple de 4 studios, le départ imprévu d’un locataire n’impactera pas de manière inquiétante vos revenus locatifs, de fait vous minimisez les risques. Statistiquement il est fort peu probable que les quatre locataires vous donnent leur préavis en même temps !

Enfin, le dernier point positif : s’il vous arrive un coup dur et que vous avez besoin de trésorerie, vous pouvez ne céder qu’un seul bien tout en conservant les autres et étant donné les « petit » prix, un studio trouve plus facilement repreneur qu’un grand appartement.

Si vous pensez investir dans plusieurs « petits logements » il est conseillé de donner la gestion locative de vos biens, ce qui vous délestera de tout l’aspect administratif et gestion de vos biens et aussi de souscrire une garantie locative qui vous permettra à la fois de vous prémunir contre les risques de loyers impayés et de bénéficier, la plupart du temps, d’une protection juridique en cas de litige avec vos locataires. N’oubliez pas que ces frais seront en partie déductibles de vos revenus fonciers.

Fréquente lors de la location de petites surfaces, la rotation locative comporte un double risque : premièrement le manque à gagner peut s’avérer problématique si le logement reste inoccupé quelques semaines (voire quelques mois) entre deux locataires surtout si vous n’avez pas de garantie locative, deuxièmement, un tel turn-over peut amener à une dégradation plus rapide du bien due aux divers déménagements et installations récurrentes. Il faudra donc prévoir un budget réparations en conséquence.

La gestion de plusieurs biens peut s’avérer compliquée, en effet, aucun bail n’a été signé à la même date, les charges sont également prélevées à des moments différents,…si des travaux sont à prévoir dans plusieurs studios cela peut être problématique. Vous l’aurez compris, la gestion locative lorsque l’on est propriétaires de biens peut être un véritable fardeau, tout comme les frais que cela peut engendrer.

Dernier aspect négatif, la typologie des locataires de ce genre de surface risque d’être plus ou moins fragile. En effet, outre les étudiants pour qui généralement les parents se portent caution, les locataires de studios restent une clientèle jeune, volatile ( jeune couple endetté, salarié en CDD, risque de licenciement,…) présentant des risques d’impayés plus élevés.

Focus sur les grandes surfaces

A l’inverse des studios, l’investissement locatif dans de grandes surfaces est moins rentable à court terme. Vous pouvez en effet compter entre 3 et 5 % par an l’avantage cependant est qu’il s’agit généralement d’une location plus pérenne.

Pour calculer la rentabilité brute d’un appartement locatif, il faut diviser le loyer annuel par le prix d’achat du bien, travaux et frais de notaire inclus. Afin d’obtenir la rentabilité nette, déduisez des loyers les impôts, les contributions sociales et les charges non récupérables.

Généralement, les locataires de maison ou de grands appartements sont assez fidèles, la plupart du temps ce sont souvent des ménages avec enfants recherchant une certaine stabilité, une proximité des écoles, des commerces et autres grande-surface-ou-petiteservices à la personne, le lieux de travail souvent proche également, rares sont ceux qui décident de partir du jour au lendemain tant la logistique est complexe.

Ces locataires sont de manière générale de bons payeurs. Le couple étant la majeure partie du temps en CDI (ou du moins un des deux conjoints), il assure des revenus stables et donc un paiement du loyer dans les temps, ainsi le risque d’impayés diminue considérablement.

D’autre part, à moins de demander un loyer exorbitant, la rareté de ce type de logement est telle que vous n’aurez aucun mal à trouver un locataire. Il en va de même quant à la revente du logement, la pénurie est telle que vous n’aurez aucun mal à trouver repreneur toujours si vous restez dans les prix du marché.

Enfin, quel que soit le type de logement et l’endroit que vous avez choisi, il faut bien penser qu’acheter pour investir doit obéir aux mêmes critères qu’acheter pour y vivre soi : les locataires sont aussi exigeants que les propriétaires occupants, voire plus. L’essentiel pour bien louer est de dénicher un bon logement et situé dans un quartier où il fait bon vivre. Vous n’avez plus qu’à faire le choix de vous lancer dans plusieurs petits achats ou, à l’inverse, de vous concentrer sur un seul logement, plus grand, vous l’aurez compris, chaque formule comporte ses avantages et ses inconvénients .

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