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Optimiser son investissement Pinel en louant son garage

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  • Actualités, Pinel
  • Commentaires 10
Prolongée de 4 ans par le Gouvernement, les investisseurs pourront encore profiter de la loi Pinel jusqu'au 31 décembre 2021. Depuis sa mise en place en 2014, ce dispositif, qui permet de réduire ses impôts, a séduit beaucoup de Français. Mais il existe un moyen d'optimiser encore plus son investissement : louer son garage indépendamment du logement.
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Maximiser la rentabilité d’un investissement Pinel

Le dispositif Pinel concerne essentiellement des logements neufs. Ces derniers sont donc souvent dotés d’un garage ou d’une place de parking.

Les propriétaires ont alors le choix de louer le logement et la place de stationnement ensemble ou séparément :

  • Louer l’appartement et le garage ensemble ne permet pas d’augmenter le montant du loyer. En effet, un garage n’est pas pris en compte dans la surface habitable du logement et ne détermine donc pas le loyer. Il ne peut être pris en compte que dans le montant de l’investissement et donc influencer le montant de la réduction d’impôt.
  • Louer l’appartement et le garage séparément peut, par contre, s’avérer rentable. Effectivement, dans le cas où il y a deux baux, le garage ou la place de parking n’est pas soumis au dispositif Pinel et relève des règles de droit commun applicable aux contrats de louage de choses. Le propriétaire est donc libre de fixer le montant du loyer, la durée du bail et toute autre disposition contractuelle. Ainsi dans certaines villes comme Paris, le loyer d’un garage peut s’échelonner de 50 à 200 € par mois.

 

Le montant du loyer d’un garage ou d’une place de parking va dépendre des difficultés de stationnement dans le secteur et du niveau de sécurité qu’offre le bien.

Pourquoi louer son garage ?

Pinel-garage-optimiser-investissement
Avec les mesures environnementales incitant les automobilistes à délaisser leur voiture et l’augmentation du stationnement payant dans les grandes villes, les places pour se garer sont de plus en plus rares. Nombreux sont ceux qui cherchent un garage ou un parking à louer.

20 %
À Paris, 10 à 20 % des véhicules en circulation sont à la recherche d’un endroit où stationner.

Il existe donc une véritable demande sur ce secteur.

Autre atout de ce type d’investissement : il ne nécessite pas une grosse mise de départ. En région parisienne, les prix oscillent en moyenne entre 15 000 et 25 000 €. En province, ils sont compris entre 6 000 et 25 000 €. Quand on sait que les taux de rentabilité pour ce genre d’opération dépassent régulièrement les 10 %, investir dans un garage ou une place de parking peut représenter un très bon placement.

Commentaires (10)

  • christiane armand

    bonjour ,
    lors de l’acceptation de la location d’un app loi pinel , le bailleur m’a obligé de prendre en location une place de parking dans un garage double fermé par une seul porte électrique avec bail à part , pouvait-il le faire ? il loue également l’autre place à une autre personne , le problème est que l’électricité est raccordée à mon compteur appart , je considère donc que le garage doit m’être loué en totalité avec mon bail appart . concernant le loyer appart , je possède une terrasse qui fait plus de 20m2 quelle doit être la surface à prendre en compte pour le calcul du loyer , 8m2 plafonné soit 4m2 ou 20m2 / 2 soit 10m2 . merci d’avance . bien cordialement .

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    • Sébastien Pierre, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Christiane,

      Si le bail concernant le garage est séparé de l’habitation, il correspond à un cas classique et non lié au dispositif Pinel. Il est donc possible pour vous, au moment de signer le bail, de le négocier aussi bien pour le prix que pour les conditions d’utilisation du garage. Voici ce que stipule la loi : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F14747.

      Concernant le calcul du loyer, le bailleur est tenu de respecter les règles de plafonnement fixé par la loi Pinel. La formule de calcul du loyer est : Prix Pinel du m2 x coefficient multiplicateur x surface habitable.
      Pour calculer la part des surface annexes dans le calcul, il faut effectivement calculer la surface et diviser par 2, dans la limite des 8 m2. Comme votre terrasse mesure 20 m2, soit 20/2 = 10 m2. Votre résultat est supérieur au plafond. Vous devez donc prendre le plafond comme référence dans votre calcul soit 8 m2. Pour calculer la surface habitable de votre logement, vous prendrez en compte la surface de votre appartement + 8 m2 (qui correspond à votre terrasse).
      Pour plus d’informations :https://www.la-loi-pinel.com/actualites/surface-habitable-calculer-loi-pinel/

      Bien à vous,

  • Nathalie

    Bonjour,
    Le promoteur a dans le contrat de réservation mentionné un prix distinct pour l’appartement et le parking.
    Cependant l’acte notarié n’a pas fait pas cette distinction.

    Est-ce que je peux néanmoins louer les deux séparément dans deux baux distincts via deux mandats de gestion?
    Dans ce cadre, je ne défiscaliserai que sur le prix d’achat de l’appartement en ayant soustrait auparavant le prix d’achat du parking précisé par le promoteur, est-ce exact ?

    Par ailleurs, puis-je louer à la même personne via deux baux différents et deux mandats de gestion le parking et l’appartement?

    Merci d’avance pour votre retour,

    Répondre
    • Sébastien Pierre, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Nathalie,
      Oui vous pouvez tout à fait louer votre logement et votre garage séparément via deux baux distincts par contre il ne faut pas que ce soit à la même personne.
      Bien à vous,

  • Sarah

    Bonjour,
    Lors d’une location en Loi Pinel, si le propriétaire ou l’agence nous oblige a louer le parking en plus de l’appartement (avec un bail pour la location du parking et un bail pour la location de l’appartement), est-ce légal ?

    Merci d’avance

    Répondre
    • Sébastien Pierre, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Sarah,
      Normalement s’il s’agit de deux baux différents, le propriétaire ne devrait pas vous obliger à louer la place de parking…s’il s’avère que le locataire du parking et du logement sont les mêmes, il ne faut qu’un seul bail et le montant du loyer doit respecter les plafonds. Vous devriez demander confirmation auprès du centre des impôts auquel vous êtes rattaché.
      Bien à vous,

  • Seb06974

    Bonjour, dans le cadre d’un Pinel, je souhaite louer le garage indépendamment de lappart Via un autre bail. Puis je louer le garage au locataire de l’appartement ou dois je le louer à une personne dont le nom figurant sur le bail de l’appartement soit différent? Merci pour votre aide. Sebastien.

    Répondre
    • Gérard

      Bonjour, je ne suis pas d’accord avec la réponse apporté par Sébastien Pierre. En effet il est écrit dans le BOFIP :

      Lorsqu’un propriétaire loue à un même locataire un logement et un emplacement de stationnement ou un garage et que cette location fait l’objet de deux baux distincts, il est admis de faire abstraction, pour l’appréciation de la condition de loyer, du montant de loyer figurant sur le contrat de location de l’emplacement de stationnement ou du garage, sous réserve du respect de l’ensemble des conditions suivantes :

      – l’emplacement de stationnement ou le garage est physiquement séparé du lieu d’habitation. La séparation physique des locaux suppose notamment la possibilité d’accéder au garage ou à l’emplacement de stationnement sans pénétrer dans le bien donné en location à titre de logement ou sur le terrain qui en constitue la dépendance immédiate et nécessaire. Ainsi par exemple, dans le cas d’une maison d’habitation située en bordure de la voie publique avec garage accolé à la maison sans communication entre les deux locaux, la condition de séparation physique est remplie dès lors que l’accès au garage est possible sans pénétrer dans le logement donné en location ou sur le fond destiné à l’usage privatif du locataire ;

      – le locataire est libre de signer le bail afférent au logement sans s’engager à louer également l’emplacement de stationnement ou le garage. Sous cette réserve, les deux locations peuvent être liées l’une à l’autre. Il peut notamment être prévu dans le contrat de location du garage que celui-ci prend fin lors de la résiliation du contrat de location du logement ;

      – le prix du loyer de l’emplacement ou du garage doit être normal par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des biens comparables.

    • Sébastien Pierre, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Gérard,
      Effectivement, l’alinéa 450 du Bofip est applicable, sous réserve que la location respecte les conditions prévues.
      Dans ce cas précis, nous n’avons pas assez d’éléments pour savoir dans quelle situation se trouve le propriétaire en question.
      Bien à vous,

    • Sébastien Pierre, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Seb06974,
      Dans la logique vous devriez le louer à une tierce personne, en effet, si vous le louez au même locataire que l’appartement, le garage devrait alors figurer sur le même bail et faire donc partie du lot de location.
      Bien à vous,