Surface habitable : comment la calculer afin de définir un loyer Pinel ?

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Qu’est-ce que la surface habitable ?

La surface habitable représente la surface totale disponible à l’état d’habitation. Elle ne comprend pas les parties occupées par les murs, les cloisons, les portes et les escaliers. Le Code de la construction et de l’habitation stipule également que certains espaces en sont également exclus comme une cave, un sous-sol, des combles non-aménagées, une remise, une terrasse, un balcon, une loggia, une vérandas, un garage, des locaux communs, une dépendances ainsi que les espaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m.

La surface habitable est une notion ô combien importante dans le droit immobilier. Elle est notamment prise en compte dans le calcul de la taxe foncière ou d’habitation d’un logement. Il est impératif de la mentionner clairement dans un contrat de vente ou de location.

La surface habitable avec la loi Pinel

Un particulier qui vient d’investir dans un logement bénéficiant du dispositif Pinel se doit de respecter un plafond de loyer et ainsi un loyer maximal. Outre la zone dans laquelle est situé le bien, la surface habitable joue un rôle capital dans la détermination de ce loyer.

balcon-surface-habitableDans le cadre de la loi Pinel, la surface habitable ou « surface utile » tient compte de certaines surfaces annexes. C’est le cas :

  • d’un balcon
  • d’une loggia
  • de la terrasse

Il faut savoir toutefois que dans le calcul de la surface utile, seule la moitié des surfaces annexes – plafonnée chacune à 8 m² – sera prise en compte. Les garages, parkings, caves ou combles n’entrent pas dans cette configuration.

Un investisseur achète un bien en zone B1 dont la surface habitable s’élève à 42 m². Il dispose également d’un balcon de 6 m². La surface dont il tiendra compte pour estimer le loyer maximal sera égale à : 42 + (6/2), soit 45m².

Calculer le loyer

Dès que la surface utile est évaluée, il est possible désormais de fixer la hauteur maximale de son loyer. Celle-ci répond à une formule : barème Pinel x coefficient multiplicateur x surface utile.

Le coefficient multiplicateur

Le coefficient multiplicateur dépend lui aussi d’une formule. Il équivaut à 0,7 + (19/surface utile).

Il faut toutefois savoir que ce coefficient ne peut dépasser 1,2. Dans le cas contraire, la valeur 1,2 sera prise en compte dans le calcul du loyer.

Le barème Pinel

Afin d’éviter l’explosion des loyers, le dispositif Pinel a mis en place des plafonds de loyer par m². Ceux-ci sont revus chaque année dans le cadre de la loi de finances. Les seuils de l’année 2018 n’ayant toujours pas été officiellement communiqués, les plafonds de loyer 2017 sont toujours en vigueur.

Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
2017 16,82€/m² 12,49€/m² 10,06€/m² 8,74€/m²

Dans le cadre de notre investisseur, qui peut appliquer une surface utile de 45m², le loyer maximum qu’il pourra appliquer équivaudra à : [10,07 x (0,7 + (19/surface utile) ; soit 1,12) x 45]. Soit 507,5 euros.

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