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Surface habitable : comment la calculer afin de définir un loyer Pinel ?

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Qu’est-ce que la surface habitable ?

La surface habitable représente la surface totale disponible à l’état d’habitation. Elle ne comprend pas les parties occupées par les murs, les cloisons, les portes et les escaliers. Le Code de la construction et de l’habitation stipule également que certains espaces en sont également exclus comme une cave, un sous-sol, des combles non-aménagées, une remise, une terrasse, un balcon, une loggia, une vérandas, un garage, des locaux communs, une dépendances ainsi que les espaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m.

La surface habitable est une notion ô combien importante dans le droit immobilier. Elle est notamment prise en compte dans le calcul de la taxe foncière ou d’habitation d’un logement. Il est impératif de la mentionner clairement dans un contrat de vente ou de location.

La surface habitable avec la loi Pinel

Un particulier qui vient d’investir dans un logement bénéficiant du dispositif Pinel se doit de respecter un plafond de loyer et ainsi un loyer maximal. Outre la zone dans laquelle est situé le bien, la surface habitable joue un rôle capital dans la détermination de ce loyer.

balcon-surface-habitableDans le cadre de la loi Pinel, la surface habitable ou « surface utile » tient compte de certaines surfaces annexes. C’est le cas :

  • d’un balcon
  • d’une loggia
  • de la terrasse
  • d’un sous-sol
  • d’une cave
  • d’une remise
  • d’un garage
  • d’un séchoir extérieur au logement
  • d’une véranda
  • de locaux communs et autres dépendances des logements

Il faut savoir toutefois que dans le calcul de la surface utile, seule la moitié des surfaces annexes – plafonnée à 8 m² – sera prise en compte.

Un investisseur achète un bien en zone B1 dont la surface habitable s’élève à 42 m². Il dispose également d’un balcon de 6 m². La surface dont il tiendra compte pour estimer le loyer maximal sera égale à : 42 + (6/2), soit 45m².

Calculer le loyer

Dès que la surface utile est évaluée, il est possible désormais de fixer la hauteur maximale de son loyer. Celle-ci répond à une formule : barème Pinel x coefficient multiplicateur x surface utile.

Le coefficient multiplicateur

Le coefficient multiplicateur dépend lui aussi d’une formule. Il équivaut à 0,7 + (19/surface utile).

Il faut toutefois savoir que ce coefficient ne peut dépasser 1,2. Dans le cas contraire, la valeur 1,2 sera prise en compte dans le calcul du loyer.

Le barème Pinel

Afin d’éviter l’explosion des loyers, le dispositif Pinel a mis en place des plafonds de loyer par m². Ceux-ci sont revus chaque année dans le cadre de la loi de finances. Les seuils de l’année 2018 n’ayant toujours pas été officiellement communiqués, les plafonds de loyer 2017 sont toujours en vigueur.

Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
2017 16,82€/m² 12,49€/m² 10,06€/m² 8,74€/m²

Dans le cadre de notre investisseur, qui peut appliquer une surface utile de 45m², le loyer maximum qu’il pourra appliquer équivaudra à : [10,07 x (0,7 + (19/surface utile) ; soit 1,12) x 45]. Soit 507,5 euros.

Commentaires (8)

  • Peachoune

    Bonjour, merci pour votre article.
    Toutefois, je suis perdue avec l’ensemble des articles sur internet et l’absence de réponse claire par le service impôt…

    Je n’arrive pas à savoir exactement quel est le m² de la terrasse que je dois indiquer sur ma formule pinel pour avoir la surface pondérée?
    Zone A
    Appartement en RDC habitable : 47,45m²
    Terrasse sur un ouvrage enterré : 19,34m²

    En vous remerciant par avance pour votre aide,
    Cordialement,

    Répondre
    • Peachoune

      Bonjour Julie,
      Je vous remercie pour votre retour, effectivement votre texte correspond à ce que notre promoteur immobilier nous a annoncé => 8m² en annexe sur une terrase de 19m².

      Toutefois, sur les sites des impôts, il indique cette phrase pour les terrasses « limite de 9m² à prendre en compte » – donc dois-je prendre 4,5m² sur mon calcul? :
      « Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs, les celliers intérieurs ou extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et, dans la limite de 9 m2, les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré (article premier de l’arrêté du 9 mai 1995 pris en application de l’article R. 353-12 et de l’article R. 331-10 du code de la construction et de l’habitation). »

      Merci par avance,
      Cordialement,

    • Julie François, équipe de la rédaction

      Bonjour Peachoune,

      En cas de doute, je vous recommande de contacter directement votre centre des impôts. Ils vous indiqueront quelle donnée prendre en compte.

      Bien à vous,

    • Julie François, équipe de la rédaction

      Bonjour Peachoune,

      Il me semble que l’article est plutôt clair à ce sujet. Pour plus d’informations, je vous renvoie à la définition de « surface utile » : https://www.la-loi-pinel.com/lexique/surface-utile/
      Surface utile = surface habitable + 50 % de la superficie des annexes privatives (dans la limite de 8m²).

      Bien à vous,

  • Vanessa

    Bonjour,
    Je viens d’acheter un T2 dans le 8ème arrondissement de Lyon d’une surface de 39m² avec terrasse extérieure (au 4ème étage) de 23m². J’essaie de calculer le plafond de loyer, mais j’ai un doute sur les annexes.
    Pourriez- vous m’aider sur le calcul de la terrasse?
    Tous les sites ne disent pas la même chose!
    Faut il prendre:
    – la moitié de 9m2.
    – 9m2
    – 8m2
    – ou la moitié de 8m2 pour une terrasse de 23m2?

    Répondre
    • Mélissa Cruz, équipe de la rédaction

      Bonjour Vanessa,

      La surface des annexes est plafonnée à 8 m², vous ne pourrez pas aller au-delà dans le calcul de votre loyer. Néanmoins, jusqu’à 16 m², il faut diviser la surface réelle par deux. Si vous avez une terrasse de 8 m², seulement 4 m² seront comptés dans le loyer.
      En espérant avoir été claire,

      Bien à vous,

  • Anto

    Bonjour,
    d’après le BOFIP, http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/6558-PGP (point 240), la surface de la terrasse/varengue est prise en compte à 100% dans le calcul de la surface habitable, dans la limite de 14m²

    Répondre
    • Sébastien Pierre, équipe de la rédaction

      Bonjour Anto,
      Tout à fait, pour rentrer dans les détails, la totalité de la surface de varengue est prise en compte dans la limite de 14 m² au maximum.
      Bien à vous,