Loueur de meublé : plus que quelques jours pour changer de régime fiscal

Les propriétaires bénéficiant du régime de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ont jusqu’au 1er février pour notifier à l’administration fiscale leur volonté de changer de régime fiscal pour les revenus locatifs des impôts 2017. En passant par exemple du régime de la micro-entreprise au régime réel simplifié, l’investisseur peut être gagnant, notamment si ses charges réelles ont été élevées. Explications.

Logement meublé

Institué en 1949, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet à un propriétaire de déclarer ses revenus locatifs sous le régime micro BIC, c’est-à-dire comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

À ce titre, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50% et ne taxe que la moitié des revenus générés par le logement. Pour le Trésor Public, cet abattement est représentatif des charges. En-dessous de 33100 euros de revenus locatifs annuels, le régime micro-BIC prévaut automatiquement. Si le propriétaire relève du régime micro-BIC (micro-entreprise), il doit indiquer le montant brut de ses recettes sur la déclaration de revenus, via ce formulaire.

Un courrier aux impôts avant le 1er février

Or, quand les revenus locatifs perçus sont inférieurs à 33 100 euros (l’ancien palier était de 32 900 euros), les revenus sont par défaut enregistrés comme des bénéfices industriels et commerciaux. Néanmoins, le propriétaire peut choisir de passer en régime réel simplifié. Ce changement doit se faire avant le 1er février de chaque année, pour qu’il soit effectif sur ses prochaines déclarations.

Ainsi, pour l’impôt 2017, le bailleur n’a plus quelques jours pour choisir cette option. Cette modification doit être effectuée par un courrier de levée d’option adressé au centre des impôts. Et dans certains cas, ce changement peut lui faire réaliser une économie non négligeable, de plusieurs milliers d’euros.

Pour faire le bon choix, le bailleur doit calculer le montant total des charges pour l’année précédente et l’estimer le plus précisément possible pour les années suivantes. En effet, l’option de régime réel simplifié est souscrite pour deux ans et irrévocable (excepté changement d’activité) et reconduite tacitement pendant pour deux ans.

À noter que les propriétaires ayant commencé leur activité de Loueur en Meublé Non Professionnel en 2016 disposent de quelques mois supplémentaires (jusqu’en mai) pour lever l’option.

Quelles charges sont prises en compte dans le régime réel simplifié ?

Pour calculer l’option la plus avantageuse pour son portefeuille, le bailleur doit prendre en compte tous les paramètres, notamment les charges effectivement déduites en régime réel simplifié.

Il s’agit de :

  • les factures d’entretien et de réparations
  • la taxe foncière
  • les frais d’assurance
  • les frais de gestion
  • les honoraires de l’expert-comptable
  • les frais de procédure en cas de litige avec un locataire
  • les abonnements et consommations divers intégrés dans le montant du loyer
  • les intérêts de l’emprunt majorés des frais de dossier et de constitution des garanties et prime d’assurance
  • les droits d’enregistrement et frais de notaire relatifs à l’acquisition des locaux
  • les provisions pour risques

Pour rappel, si les revenus locatifs annuels dépassent la somme de 33100 euros, le propriétaire n’a plus la possibilité de choisir son régime fiscal, il est automatiquement taxé sous le régime réel simplifié.

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