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La question de la semaine : un propriétaire peut-il utiliser le dépôt de garantie en cas d’impayé de loyer ?

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Suite aux mesures prises afin de lutter contre l'épidémie de Covid-19, de nombreux locataires éprouvent des difficultés à payer leur loyer. Dans ce contexte, le locataire peut-il, à défaut, demander au propriétaire d'utiliser le dépôt de garantie ? Éléments de réponse.
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Le dépôt de garantie : une fonction bien précise

Le dépôt de garantie possède une fonction précise dans le cadre d’un bail de location. Bien que son montant équivaut souvent à un loyer, il ne peut pas être utilisé en cas d’impayé. Si vous rencontrez des difficultés à payer votre loyer, vous devez en informer votre propriétaire le plus rapidement possible, afin de trouver, avec lui, une solution.

Légalement, le dépôt de garantie sert à couvrir les éventuels manquements du locataire, comme réparations, charges ou loyers impayés. Toutefois, la loi est claire au sujet de l’utilisation de ce dépôt de garantie. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le dépôt de garantie est restitué dans un délai de deux mois (ou d’un mois en l’absence de dégradation) à compter de la remise des clés par le locataire, après déduction des sommes restant dues au bailleur.

Article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

« Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Dans quels cas le dépôt de garantie peut-il couvrir le loyer ?

Le dépôt de garantie peut couvrir les dettes du locataire, lorsque celui-ci quitte le logement. Autrement dit, tant que le locataire reste dans les lieux, le propriétaire est en droit de réclamer le loyer dû. Il ne pourra, en cas de défaut de paiement de la part du locataire, utiliser le dépôt de garantie pour compenser l’impayé qu’au départ du locataire.

La jurisprudence rappelle que le dépôt de garantie ne vaut en aucun cas un loyer, ni au début, ni en cours de bail. Ainsi, le locataire ne peut pas demander au propriétaire d’imputer son loyer sur le dépôt de garantie. Le propriétaire, quant à lui, ne peut pas utiliser ce montant en remplacement d’un loyer impayé.

Avec la crise sanitaire et économique, on estime qu’entre 2,5 et 2,8 millions de ménages actifs ont subi une baisse partielle de revenus, selon une note publiée en avril par l’Institut de recherches économiques et sociales (Ires). Pour palier aux manquements de devoirs de locataires des ménages, le gouvernement a mis en place une aide exceptionnelle de solidarité, versée à partir du 15 mai par la Caisse nationale des allocations familiales (Cnaf). Cette aide d’un montant de 150 € est destinée à aider les ménages modestes à régler leurs factures. Les familles avec enfants touchant des aides au logement, quant à elles, bénéficient en avril et en mai d’un complément de 100 €.

Le propriétaire peut-il exiger plus que le dépôt de garantie ?

Et si les loyers impayés s’accumulent ? La loi est claire sur la procédure à suivre en cas de dettes, qu’il s’agisse d’impayés ou de dégradations, supérieures au montant du dépôt de garantie. Le propriétaire peut alors exiger au locataire un versement supplémentaire. S’il s’agit de dégradations locatives, le propriétaire doit faire chiffrer le montant des réparations à un professionnel et fournir une facture ou un devis au locataire comme justificatif de la somme à payer.

Si le locataire refuse de régler ses dettes, il s’expose à des poursuites qui commencent par un recouvrement à l’amiable, mais peuvent très vite se poursuivre au tribunal. En général, le contrat de location prévoit une clause stipulant le paiement d’une compensation à titre de dommages et intérêts lorsque survient un défaut de paiement des loyers par le locataire. Le bailleur peut également exiger des intérêts de retard en cas de non-versement du loyer dans les délais impartis.

ATTENTION

Le fait de verser une partie du loyer, au lieu du montant total, ne met pas le locataire à l’abri d’une sommation par lettre recommandée du propriétaire ou d’un commandement par voie d’huissier. Le locataire n’a pas le droit d’imposer au bailleur un étalement de la dette.

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