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La question de la semaine : comment estimer vos futures charges de copropriété ?

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Lorsque vous achetez un appartement ou une maison en copropriété, vous ne devenez pas juste propriétaire du logement. Vous devenez également copropriétaire des parties communes et des équipements. Vous devrez donc participer financièrement à leur entretien, ce qui a un coût. Évaluer le montant de ces charges, mais aussi des travaux à venir, est donc un point important à ne pas négliger.
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Que comprennent les charges de copropriété ?

Les charges de copropriété comprennent toutes les dépenses courantes engendrés par le fonctionnement et l’entretien de l’immeuble ou du lot de maisons individuelles. Ces dépenses doivent être payées collectivement par les copropriétaires.
On distingue deux grandes catégories de charges :

  • Les charges générales qui comprennent l’entretien de l’immeuble (nettoyage des parties communes, ordures ménagères, éclairage…), l’administration de l’immeuble (honoraires du syndic, assurances de l’immeuble, frais des assemblées générales…), et les travaux à prévoir (ravalement des façades, réfection des toitures, peinture…).
  • Les charges spéciales qui concernent les frais associés aux services collectifs (gardiennage, système de sécurité…), et aux équipements communs (entretien de la chaudière collective, de l’ascenseur…).

Si les charges générales sont réparties entre chaque copropriétaire selon sa quote-part dans l’immeuble, les charges spéciales sont calculées en fonction de « l’utilité objective » que présentent ces services et équipements pour chaque lot.

Comment évaluer ces charges ?

Au moment d’acquérir un bien en copropriété, il faudra consulter plusieurs documents qui vous permettront d’estimer ces futures charges, ainsi que la santé financière de la copropriété :

  • Le relevé annuel des dépenses effectuées au cours de l’année passée
  • La régularisation des charges de l’année en cours
  • Les procès-verbaux des deux dernières assemblées
  • Le règlement de copropriété qui fixe la quote-part de chaque copropriétaire
  • Le montant des charges des deux années précédentes
  • L’échéancier des appels de fonds
  • Le dernier budget prévisionnel voté

Renseignez-vous sur les travaux prévus

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L’entretien d’un immeuble nécessite, régulièrement, d’importants travaux comme un ravalement de façade, l’isolation de la toiture ou l’imperméabilisation des balcons. Ces derniers peuvent occasionner des dépenses conséquentes qu’il est primordial de prendre en compte au moment de l’acquisition d’un bien en copropriété.

Ces travaux sont votés en assemblée générale. N’hésitez donc pas à demander à consulter l’échéancier du programme pluriannuel des travaux décidés en AG. Cela vous permettra de mieux anticiper ces futurs frais.

Examinez la situation financière de la copropriété

Pour éviter toute mauvaise surprise, il est aussi très important de s’assurer de la bonne santé financière de la copropriété. Pour cela, passez au crible la trésorerie de votre copropriété. Intéressez-vous particulièrement au paiement des charges par les copropriétaires. Si les impayés représentent 20 % du budget annuel, c’est le signe d’une mauvaise gestion du recouvrement des charges. Cela peut avoir, pour conséquence, des difficultés à réaliser les travaux prévus, voire à les annuler, ce qui pourra entraîner un mauvais entretien de l’immeuble.

N’hésitez pas à demander une copie du carnet d’entretien de l’immeuble. Ce dernier liste les travaux déjà réalisés par année, ainsi que les comptes-rendus des assemblées générales.

Bon À savoir

Informez-vous aussi sur le montant de la taxe foncière. Pour les immeubles anciens, le vendeur peut vous fournir ses derniers avis d’imposition. Pour les immeubles neufs, il vous faudra contacter le centre des impôts fonciers.

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