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La question de la semaine : erreur de superficie Carrez, quels sont les droits pour l’acheteur ?

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La loi ne contraint pas les propriétaires à renseigner la surface Carrez dans l'acte de vente. Cependant, si ce dernier est mal indiqué, l'acheteur est en droit de réclamer une compensation financière en cas de superficie inférieure, calculée sur le nombre de m² manquant.
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Que dit la loi ?

Dans l’immobilier, c’est bien connu, les mètres carrés sont précieux et très onéreux, comme c’est le cas entre autres à Paris, où leur prix dépasse régulièrement les 10 000 € selon les quartiers. Une erreur de métrage lors d’un achat immobilier ne passe pas inaperçue sur le coût total de l’opération financière du projet. C’est pourquoi, quand cette faute est commise, l’acheteur peut obtenir gain de cause lorsque les obligations concernant l’indication de la surface Carrez d’un logement à vendre ne sont pas respectées comme telles :

  • Pour les copropriétés (vente d’appartement ou de maison en lotissement) : la mention de la surface loi Carrez est obligatoire sur la promesse de vente et sur l’acte authentique. Elle doit renseigner la surface exacte du logement, avec une marge d’erreur permise jusqu’à 5 % maximum de la surface totale de la superficie loi Carrez du bien. 
  • Pour les maisons individuelles : la surface Carrez du logement à vendre ne doit pas être renseignée obligatoirement dans l’acte authentique ou dans l’avant-contrat. Toutefois, lorsque la superficie est inscrite dans le contrat de vente, elle doit être juste, respectant les mêmes conditions que celles exigées pour les biens en copropriété.

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
« Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. »

Comment obtenir un recours ?

Deux cas de figure sont pris en compte par la loi lorsqu’un écart de superficie est constaté par l’acheteur. Selon le contexte, le recours n’est pas le même…

Si aucune mention de surface Carrez n’est indiquée sur l’acte authentique ou sur la promesse de vente, l’acquéreur peut se retourner contre le vendeur. Il dispose alors d’un délai d’un mois à partir de la signature de l’acte authentique de vente pour faire sa demande. En cas d’absence de mention de surface du bien, l’acheteur peut réclamer la nullité du contrat de vente.

Quand la superficie Carrez est bel et bien indiquée, mais que le diagnostic loi Carrez est erroné, l’acheteur dispose d’un délai d’un an pour en faire le signalement, induisant une baisse du prix de vente du bien immobilier. Cette demande sera recevable aux yeux de la loi dans la mesure où l’écart de surface constaté en défaveur de l’acheteur, est supérieur à 5 %. La responsabilité du vendeur est alors engagée, et non celle de l’agent immobilier ou du métreur. Il devra alors rembourser la différence des mètres carrés, et possiblement la part des droits de mutation.

Bon à savoir

Dans le cas inverse, aucune compensation n’est accordée au vendeur qui aurait mentionné une superficie Carrez inférieure.

Petit rappel sur la loi Carrez

Selon la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, la loi Carrez ne s’applique pas sur des logements en VEFA (vente en futur état d’achèvement) et aux constructions individuelles, dans la mesure où les promoteurs et constructeurs ont pour obligation de mentionner la surface du bien dans les actes de vente. Les lots inférieurs à 8 m², les caves et les garages, eux non plus ne sont pas concernés. Le métrage de la superficie d’un bien à la vente peut être effectué par un particulier. Rien n’oblige le vendeur à réaliser cette action par un professionnel. Toutefois, se fier à la prise de mesures de l’ancien propriétaire ou de son propre relevé, renforce le risque d’erreur de superficie loi Carrez, qui est extrêmement précis, comme la hauteur sous plafond minimale à respecter, soit 1,80 mètre. Afin d’éviter toute sanction en cas d’erreur sur la mention Carrez d’un bien à vendre, il est donc fortement conseillé de se tourner vers un géomètre-expert, un architecte ou un professionnel du diagnostic immobilier.

En savoir plus sur les garanties et recours après l’achat d’un bien