Régime micro-foncier ou réel, comment bien déduire vos travaux ?

Dans le cadre d'un investissement locatif, comme le dispositif Pinel, un propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers le montant de certains travaux. Mais selon le régime fiscal choisi, cette déduction ne sera pas la même. Régime micro-foncier ou régime réel : lequel choisir ? Nous vous aidons à faire le bon choix.

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Le régime micro-foncier

Le régime micro-foncier s’applique de plein droit aux contribuables dont les revenus bruts fonciers ne dépassent pas 15 000 € par an. Cette limite de 15 000 € tient compte de l’ensemble des revenus fonciers perçus par le foyer fiscal, toutes propriétés confondues.
De plus, cette limite n’est pas proratisée au temps de location du bien. Si un propriétaire n’a loué son bien qu’une partie de l’année civile, le plafond ouvrant droit au régime micro-foncier ne sera pas diminué et il sera soumis à ce régime dès lors que ses revenus bruts fonciers sont inférieurs à 15 000 € au cours de l’année d’imposition.

Si vos revenus bruts fonciers sont inférieurs à 15 000 €, vous pouvez donc prétendre au régime micro-foncier. Vous devrez alors déclarer vos revenus en remplissant l’imprimé fiscal 2042. À partir de cette déclaration, l’administration fiscale vous appliquera un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers bruts. Cet abattement est censé couvrir vos charges et travaux. Il est donc impossible de déduire des charges supérieures.

Cependant, si vos charges et travaux sont supérieurs aux 30 % d’abattement, il peut s’avérer plus avantageux pour vous d’opter pour le régime réel.
Pour cela, il vous faudra déclarer vos revenus fonciers en utilisant l’imprimé fiscal 2044. Attention, cette alternative vous engage en régime réel pour une période de 3 ans.

Le régime micro-foncier cesse immédiatement de s’appliquer à partir du moment où les revenus bruts fonciers dépassent la limite des 15 000 €. Ces derniers devront alors être déclarés selon le régime réel.

Le régime réel

pinel-travaux-duction-revenus-fonciersLe régime réel s’applique de plein droit aux contribuables ne rentrant pas dans le champ d’application du régime micro-foncier. Il peut également s’appliquer aux contribuables trouvant ce régime plus avantageux vis-à-vis de leur situation.

Si c’est votre cas, le régime réel vous permettra de déduire de vos revenus fonciers les charges et les frais engagés pour le bien immobilier, à savoir les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance, les frais de gérance, les charges de copropriété ainsi que les dépenses d’entretien et certains travaux.

Les travaux déductibles des revenus fonciers, dans le cadre du régime réel d’imposition, sont :

  • Les travaux d’entretien et de réparation : il s’agit des travaux visant à « maintenir ou remettre en bon état un bien immobilier et d’en permettre un usage normal, conforme à sa destination, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial ». Sont considérés comme travaux d’entretien ou de réparation le traitement des bois contre les insectes, la remise en état d’une toiture ou encore le remplacement de la chaudière du chauffage central.
  • Les travaux d’amélioration : il s’agit des travaux « apportant à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble ». Sont considérés comme travaux d’amélioration l’installation ou le remplacement d’une salle d’eau, d’une cuisine, d’un ascenseur ou encore d’une antenne collective de télévision.

Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, c’est-à-dire des travaux apportant une modification importante au gros-œuvre de locaux existants et/ou augmentant le volume ou la surface habitable de locaux existants, ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Nous pouvons notamment citer en exemple, la construction d’une véranda, l’aménagement de combles ou encore la transformation de bureaux en appartements.

Pour déclarer vos revenus fonciers et en déduire les charges et les travaux engagés pour un bien immobilier dans le cadre du régime réel d’imposition, il vous faudra remplir l’imprimé fiscal 2042, ainsi que les déclarations fiscales 2044 ou 2044-SPE.

À noter que, lorsque les travaux sont réalisés par le propriétaire lui-même, seul le prix d’achat des matériaux est déductible. Le travail personnellement effectué par le contribuable n’est pas pris en compte. Si vous réalisez vous-même la totalité des travaux, vous déduirez donc le montant TTC des matériaux. Si vous faites réaliser vos travaux par des professionnels, il vous faudra déduire l’intégralité de la facture.
N’oubliez pas de demander à chaque fois les factures des matériaux et/ou des travaux. Elles vous seront très utiles en cas de contrôle.

La mise en place du prélèvement à la source, le 1er janvier 2019, va avoir une incidence sur les travaux réalisés et payés en 2018. En effet, ces travaux seront déduits une première fois entièrement en 2018, puis une deuxième fois à hauteur de 50 % en 2019.

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