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Pourquoi la vente des passoires thermiques s’accélère-t-elle ?

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Les propriétaires de biens immobiliers en location n'ont pas échappé aux modalités de la Loi Climat et Résilience, encadrant les étiquettes énergétiques des logements à louer dans un futur proche. Trois paliers importants sonnent le glas de la rénovation du parc locatif ne respectant pas les normes énergétiques en vigueur pour 2025, 2028 et 2034. Un compte à rebours imposé par le gouvernement qui pousse les propriétaires à vendre leurs passoires thermiques tant qu'il en est encore temps.
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Un gros budget pour passer son logement de G à D

La première étape concerne l’interdiction de louer un bien immobilier étiqueté G en 2025. Considérés comme très énergivores, 4,8 millions de logements en France sont concernés. Seule alternative pour pouvoir continuer de louer un logement énergivore, passer par la case rénovation pour faire baisser l’étiquette énergétique.

Petit rappel des échéances et des biens interdits à la location :

  • 2025 : étiquette G
  • 2028 : étiquette F
  • 2035 : étiquette E

Les travaux demandés pour transformer son logement locatif et baisser l’étiquette énergétique, concernent d’importants postes de rénovation :

  • Changement du système de chauffage.
  • Isolation par l’extérieur.
  • Pose de nouvelles menuiseries.

Une facture qui s’annonce salée pour les propriétaires de logements anciens, pouvant s’élever jusqu’à 50 000 € en moyenne, pour passer en catégorie D. Cette fourchette de prix peut vite grimper si on ajoute au montant des travaux l’aspect décoratif, avec la rénovation de peintures, des sols, qui généralement est à prévoir dans le cadre d’une rénovation globale.

Bon à savoir

Les travaux à prévoir par les copropriétés, votés en AG, afin de faire rénover les passoires thermiques, risquent d’engager un budget important, du à la pose d’isolant par l’extérieur.

Rénovation des passoires thermiques ; ça se bouscule !

Malgré une initiative gouvernementale fondée ayant pour objectif de réduire la consommation énergétique conséquente des logements anciens en France, et, d’une pierre deux coups, d’offrir des logements décents aux locataires de demain ; la réalité semble rattraper les intentions.
Le risque est de voir les propriétaires se ruer vers la vente des passoires thermiques ou de se précipiter pour faire rénover leur logement dans les temps, et entrer dans les clous des nouveaux DPE.
Une crainte qui n’a pas tardé à se vérifier, puisqu’en un an, certaines villes comme Rennes, ont vu la vente des passoires thermiques exploser : +74 % entre septembre 2020 et octobre 2021. Toutefois, cette tendance n’est pas isolée. Le paysage immobilier dénombre une forte hausse des ventes de passoires thermiques dans toute la France. Ce que craignent les acteurs du paysage immobilier, c’est de voir la situation engendrer une tension du marché locatif.

rénovation de passoires énergétiques
+74 %
C’est le nombre de passoires thermiques en vente entre 2020 et 2021

Deuxième inquiétude liée directement à la conséquence des échéances de la loi Climat et Résilience, la mise en pratique des travaux de rénovation énergétique des logements énergivores. Tous les propriétaires n’auront pas nécessairement les reins solides pour assumer les sommes parfois élevées des travaux. De plus, le durcissement des crédits bancaires ne facilite pas la tâche, relayant sur le banc de touche les dossiers déposés par certains retraités et employés aux revenus insuffisants. Or, cette typologie de propriétaires représente une part importante (près de la moitié), des résidences énergivores au DPE étiqueté Fou G.

Enfin, dernière inquiétude concernant la rénovation de passoires thermiques, et pas des moindres, la main d’œuvre disponible. Quand il est déjà difficile de trouver des artisans qualifiés pour effectuer de gros travaux de rénovation dans des délais raisonnables, quel sort sera réservé aux propriétaires qui suivent le même calendrier gouvernemental afin de respecter les étiquettes énergétiques en vigueur en 2025, 2028 et 2035 ? Certains artisans pourraient tirer leur épingle du jeu et pratiquer des tarifs de rénovation plus élevés que ceux appliqués jusqu’à présent.

Pourquoi choisir entre l’investissement locatif neuf ou ancien ?

Si jusqu’à présent de nombreux propriétaires se tournaient encore vers des logements anciens pour investir dans le locatif, la réforme du DPE pourrait changer la donne. Budget de rénovation élevé et démarches ardues, poussent, comme nous l’avons évoqué plus haut, de nombreux logements anciens à la vente. Pour autant, le marché du locatif immobilier ne devrait pas disparaître, en faveur de l’investissement locatif dans le logement neuf. Pour cause, des logements conçus avec les dernières normes énergétiques, doublées de dispositifs de défiscalisation pour la location, permettent de se constituer un capital dans la pierre rapidement. L’engouement pour l’investissement immobilier neuf à la location attire pour son caractère réconfortant. Notons également, que les locataires sont en droit de se retourner contre leur propriétaire et d’engager des procédures judiciaires pour non-respect des étiquettes énergétiques imposées par le gouvernement. L’usage du DPE opposable applicable depuis le 1er juillet 2021 donne un coup de chaud aux propriétaires de logements anciens.

L’achat de logement neuf pour la location coche donc toutes les cases du tableau dressé par l’Etat en 2021 pour améliorer, d’une part, les conditions de vie des locataires et d’autre part, jouer sa carte verte pour diminuer la consommation d’énergie des logements anciens. Un état des lieux qui pointe du doigt une chute de la valeur des maisons anciennes mal isolées, pour lesquelles certaines affichent des prix inférieurs à 14 % dans la famille des biens énergivores.

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