Pinel : financer son projet via un crédit in fine

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Dans le cadre d'un investissement locatif, les banques, de manière générale, accordent volontiers le financement. Seule contrainte : le taux d'endettement ne devra pas dépasser les 33 %. Attention cependant, chaque établissement bancaire utilise sa propre méthode de calcul. Le crédit in fine est un des modes de financement à privilégier pour les investisseurs apportant des garanties. Explications...
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Qu’est-ce que le crédit in fine ?

Le financement d’un bien ou immeuble de rapport locatif (de type Pinel par exemple), peut être réalisé via deux types de crédits bien distincts : le crédit amortissable, classique et le crédit in fine.
En effet, associé à un investissement locatif, ce type de crédit améliore la rentabilité générale du placement.
Dans la plupart des cas, le montage financier se décompose en deux opérations : la souscription d’un prêt dit « in fine » et aussi celle d’un produit d’épargne comme par exemple une assurance-vie, ce placement étant destiné, à terme, à financer le remboursement du capital emprunté.

Les caractéristiques du prêt sont simples :

  • pendant la durée de vie du prêt, seuls les intérêts (montant similaire toute la durée du prêt) sur la somme empruntée sont dus,
  • ce n’est que lors de la dernière échéance que l’emprunteur devra rembourser la totalité du capital emprunté, et ce, en une seule fois.

Afin de souscrire ce type de crédit, un placement devra être effectué pour garantir le remboursement à échéance. Le plus souvent il s’agit d’un contrat d’assurance-vie sur lequel il verse le montant de son apport personnel en une ou plusieurs fois. La somme versée au contrat sera bloquée pendant la durée du crédit et l’établissement de crédit sera désigné comme bénéficiaire.

Les avantages du crédit in fine pour un investissement Pinel

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Il est indéniable que le crédit in fine coûte plus cher qu’un crédit amortissable classique. Cependant, il permettra une plus grande déduction des intérêts d’emprunt et au final apportera un gain substantiel pour l’investisseur.
Grâce à l’effet levier de ce type de crédit, le taux de rendement global de l’opération d’investissement locatif via le dispositif Pinel par exemple peut être largement optimisé.
Puisque dans le cadre d’un financement pour une opération locative les intérêts d’emprunt font partie des charges déductibles du revenu imposable, il est intéressant de réduire les revenus fonciers imposables puisque de là découlera la réduction du montant de l’impôt.
Au final : plus d’intérêts à déduire et moins d’impôts sur le revenu à payer. L’intérêt principal de ce crédit étant la capitalisation possible de part le remboursement du capital à l’échéance du crédit. Ayant des mensualités plus faibles, il aura la possibilité d’épargner et ainsi d’optimiser ce delta de trésorerie.

Alexandre emprunte 100 000 € sur 15 ans à un taux fixe de 4 % pour investir dans un appartement en Pinel.
À chaque échéance annuelle, il devra donc s’acquitter de :

  • 0 € de capital, sauf au moment de la dernière échéance qui portera sur 100 000 €
  • 4 000 € d’intérêts

Au total, il aura payé 60 000 € d’intérêts qu’il pourra défiscaliser et 100 000 € de capital, soit 160 000 €.

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