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Copropriété : ce qui est prévu à partir de 2023

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Comme annoncé par la ministre du logement en novembre dernier, si le projet de loi est voté, les copropriétés devront prendre en compte un plan pluriannuel de travaux obligatoires à compter de 2023. Ce dernier émane de la convention citoyenne du climat. Qu’est-ce que cela signifie concrètement ?
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La rénovation énergétique au cœur du sujet

Cette mesure fait son grand retour, suite à l’annonce de la ministre du logement Emmanuelle Wargon en novembre dernier. Supprimée dans le cadre de l’ordonnance d’octobre 2019, la réforme sur le plan pluriannuel de travaux revient au premier plan et obligera donc, les copropriétés de plus de 15 ans, à réaliser ces travaux. L’objectif est de lutter contre le réchauffement climatique en essayant de réduire les pertes énergétiques causées par ce type de bâtiment.

Ce plan permet de faciliter la mise en place et la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans des habitations collectives. En effet, les syndicats de copropriétés auront l’obligation d’établir un plan de travaux sur dix années, tout en prévoyant une provision annuelle sur un fonds dédié.

La mesure entrera en vigueur le 1er janvier 2023, sous condition de validation du projet de loi par le Parlement. Les copropriétés concernées par cette date sont les bâtiments de plus de 200 lots à usage de logements, commerces ou bureaux. Pour les copropriétés de 51 à 200 lots, la date retenue est le 1er janvier 2024. Enfin, pour les logements collectifs inférieurs à 51 lots, l’échéance est au 1er janvier 2025.

Les travaux à effectuer

Concrètement, lorsqu’une copropriété fête ses 15 ans de construction, un plan pluriannuel est demandé. Il doit permettre de réaliser un diagnostic de performance énergétique, ainsi qu’une analyse complète du bâtiment et de ses composants.

Y sont inscrits les travaux permettant :

  • La sauvegarde du bien immobilier.
  • La sécurité des résidents et la préservation de leur santé.
  • Un bénéfice d’économie d’énergie.

Un budget prévisionnel et une hiérarchisation des travaux sont également communiqués sur un calendrier de 10 ans. Le projet est ensuite exposé aux copropriétaires lors de l’Assemblée Générale, qui suit son élaboration ou sa révision. Par la suite, une actualisation du plan pluriannuel de travaux est programmée tous les 10 ans.

Notez que si la copropriété présente un diagnostic complet en cours de validité, elle n’est pas dans l’obligation d’en refaire un. Le projet de plan pluriannuel peut se servir du diagnostic actuel afin de d’en tirer des conclusions. Si aucun ouvrage n’est nécessaire sur les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de réaliser le projet de plan. Cependant, si des travaux sont à prévoir, le syndicat doit faire voter à la majorité des copropriétaires, l’adoption complète ou partielle du projet de plan pluriannuel de travaux.

Comment se finance le plan pluriannuel de travaux ?

C’est la Loi ALUR qui rend obligatoire la création d’un fonds de travaux pour les copropriétés. En effet, pour toute dépense hors budget prévisionnel, comme des travaux d’entretien, c’est le fonds de travaux qui est ponctionné.

Ce fonds est financé par un apport annuel de 5 % du budget prévisionnel, par copropriétaire. Lorsque le plan pluriannuel de travaux est adopté, la cotisation annuelle ne peut-être inférieure à 2,5 % du montant des travaux prévus. Cette cotisation ne peut d’ailleurs pas être inférieure aux 5 % du budget prévisionnel. Dans l’optique de gros travaux, avec un coût élevé, les copropriétaires pourront décider d’un montant de cotisation supérieur. Notez que la cotisation est faite par lot et non par personne.

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