La surélévation des copropriétés, une solution pour désengorger les villes ?
L'utilisation de matériau adéquat est primordial afin de garantir à cette structure une durabilité ainsi que le respect des réglementation thermique. De plus, privilégier des matières plus légères permet de surélever le bâtiment sans trop le surcharger et donc altérer ses fondations.
Un procédé qui prend de la hauteur
Surélever ses biens immobiliers est assez populaire à Paris où les loyers sont excessivement élevés du fait du prix du mètre carré. En réponse à cela, la surélévation apparaît comme un moyen de mettre sur un marché tendu de nouveaux logements, valoriser un patrimoine et effectuer des travaux de rénovation afin de correspondre aux normes thermiques et environnementales. Cette mesure est saluée par l’Etat ainsi que les collectivités locales qui y voient une solution rapidement applicable pour soulager les zones tendues.
Comment préparer cette opération immobilière?
- Financement
- Réglementation
En tout premier lieu, il est nécessaire d’effectuer une étude des fondations et du sous-sol du bâtiment afin de déterminer la faisabilité du projet. Ainsi ce projet se verra certifié ou non et pourra être amorcé. Dans un deuxième temps, il faut budgétiser l’opération ; celui-ci pourra évoluer en fonction des matériaux et du temps utilisés pour la surélévation. Ensuite, il est nécessaire d’obtenir un permis de construire ainsi que diverses assurances sous-jacentes à toutes construction, telles que l’assurance dommage-ouvrage. Le dossier constitué et présenté à la banque prêteuse doit comporter ces éléments afin de déterminer le prêt le plus adapté à la situation.
Les copropriétaires souhaitant ne pas s’atteler à ces tâches peuvent engager un promoteur qui se chargera de l’obtention des permis et assurances nécessaires, de l’étude de faisabilité, de contacter un prestataire pour les travaux d’aménagement (…). Grâce à l’ensemble de ces paramètres, on peut estimer que la surélévation revient en moyenne entre 4 500 et 6 000 €/m².
Du point de vue législatif, de nombreuses avancées ont été effectuées afin d’assouplir les règles structurant l’urbanisme et inciter à la rénovation. La loi Boutin du 25 mars 2009, en premier lieu, facilite la vente des biens immobiliers surélevés dans les villes légiférées par un droit de préemption urbain. Les zones tendues sont la cible prioritaire des mesures législatives qui ont été mises en place depuis la loi Boutin. L’ordonnance Duflot datant du 3 octobre 2013 stipule que des logements peuvent être crées par les collectivités dans une zone tendue sans toutefois se conformer aux règles du plan local d’urbanisme. Pour finir la loi ALUR de 2014 a instauré un droit de priorité pour les copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment lors de l’achat des surfaces surélevées crées. Ce droit de priorité remplaçant le droit de véto anciennement en vigueur ; dans le but d’inciter la surélévation en copropriété.
« Les copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment surélevé bénéficient d’un droit de priorité à l’occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés. Préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs lots, le syndic notifie à chaque copropriétaire de l’étage supérieur du bâtiment surélevé l’intention du syndicat de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette notification vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification. » d’après la loi ALUR du 24 mars 2014, titre II, chapitre 1er, section 4 article 61.
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