Loi Elan et expulsions pour loyers impayés : les règles vont changer…

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Si vous êtes propriétaire d'un ou plusieurs biens que vous avez en location via le dispositif Pinel par exemple et que vous envisagez de congédier un locataire mauvais payeur, sachez que les règles du jeu concernant l'expulsion pour loyers impayés risquent d'être revues. Depuis le 30 mai, la loi est en cours d'examen au Parlement. Point sur l'avancée des modifications en cours qui devraient entrer en vigueur au 1er mars 2019...
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Engager une procédure d’expulsion oui, mais dans quel cas ?

160 000
C’est le nombre de décisions d’expulsion prises chaque année selon le ministère du logement. Leur nombre aurait d’ailleurs augmenté de 75 % depuis 1999.

Il arrive que les propriétaires rencontrent des difficultés avec des locataires qui ne remplissent pas leurs obligations contractuelles. Dans ce cas, le bailleur doit engager une procédure d’expulsion à l’encontre du résident afin de pouvoir récupérer son bien et le remettre en location. Cependant, la marche à suivre peut se révéler longue et pénible. Plusieurs raisons peuvent pousser le propriétaire à l’expulsion :

  • La première raison est bien sûr le non-paiement des loyers qui mettent le propriétaire en situation délicate surtout si le bien loué est grévé d’un financement immobilier. Pour engager une action sur le locataire, le propriétaire dispose d’un délai de 3 ans.
  • Le défaut d’assurance habitation constitue également un motif d’expulsion.
  • D’autres motifs peuvent également être évoqués pour un locataire qui n’agit pas en bon père de famille et par exemple va causer des troubles au voisinage, des dégradations effectuées au sein du logement ou encore ne pas verser le dépôt de garantie.

 

Un propriétaire ne peut en aucun cas, de son propre chef, décider d’expulser son locataire. Seul un jugement, et ce, quelle que soit la procédure, peut ordonner une éventuelle expulsion.

Ce qui va changer…

loyers-impayés-elanLa procédure à ce jour est la suivante : le propriétaire dans un premier temps envoie au locataire une mise en demeure de payer son loyer puis lui faire parvenir un commandement de payer accompagné d’un signalement à la CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives). Une fois cela fait, le bailleur doit assigner le locataire devant le juge d’instance, l’objectif étant d’amener à la résiliation du bail et au paiement du montant dû.

Le délai imparti afin qu’aboutisse la procédure s’étend entre 18 et 24 mois et coûte au propriétaire environ entre 3 000 et 5 000 €.

En l’état actuel des choses, on relève de nombreuses incohérences dans une procédure parfois inadaptée. Dans ce contexte, le projet de loi Elan permettrait de mieux articuler le rôle des différents acteurs.
En effet, le juge qui va statuer sur l’éventuelle expulsion du locataire pourra directement prendre en compte les modalités de paiement prévues par la commission de surendettement.
Aussi, une période probatoire de deux ans sera accordée pour les locataires dits « de bonne foi » ayant accepté de reprendre le paiement du loyer et des charges et qui sont en mesure de ne plus porter préjudice au bailleur. Toutefois, si les impayés viennent à se reproduire, le propriétaire pourra alors faire prononcer leur expulsion sur-le-champs.
Le contenu du commandement de payer est également revu et amélioré : il comprendra le montant du loyer et des charges ainsi que le décompte des sommes dues au bailleur de façon à ce que la CCAPEX détienne l’information utile afin d’examiner la dette du locataire débiteur.

Commentaires (7)

  • Adi

    Merci de vos réponses. Ma question s’adresse à Isabelle Durant, je veux bien m’adresser à la préfecture mais à quel service de la prefecture pour savoir comment procéder surtout qu’il s’agit d’intention d’escroquerie?
    Bien à vous
    Adi

    • Isabelle Durand, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Adi,

      À partir du moment où un jugement a déjà été rendu, vous devez attendre l’expulsion.
      Renseignez vous, avec l’huissier qui doit d’occuper de l’expulsion, auprès du service logement de la préfecture pour voir ce qu’il vous propose.

      Bien à vous,

  • Adi

    j ‘ai une locataire de mauvaise foi qui reconnaît sa dette et qui ne fait rien pour la régler (la dette est actuellement à 70.000 euros) et a profité de deux trèves hivernales, de report d’audience… j’ai gagné le jugement et je dois procéder à son expulsion. Quid de la de la dette car elle a de plus organisé son insolvabilité ? Je trouve qu’à force de considérer tous les propriétaires comme des requins on permet sans le vouloir à une categorie de roublards de profiter de lois généreuses (faites pour les démunis ) au détriment de la justice. La nouvelle loi favoriserait elle sl’expulsion rapide de cette personne.

    • Sébastien Pierre, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Adi,

      A priori la nouvelle loi devrait effectivement favoriser la rapidité d’expulsion des mauvais payeurs, cependant nous ne connaissons pas encore les termes exacts.
      Bon courage dans vos démarches.
      Bien à vous,

  • Addi

    Bonjour
    Je voulais seulement savoir ce qu’on peut faire pour récupérer les loyers impayés dont le montant est de 70.000 euros. j’ai obtenu gain de cause pour obtenir l’expulsion de mon locataire. Mais avec la trêve hivernale je ne peux mettre à exécution l’expulsion. L ‘occupation est sans titre et le locataire continue de ne pas payer… et a tout fait pour se rendre insolvable (banque de France, dépôt de bilan) etc… Quels recours ? Merci à vous

    • Fantomas34

      A mon avis, vous ne récupérerez rien de vos 70 000 euros d’impayés, j’espère juste que vous récupérerez votre logement.

    • Isabelle Durand, conseiller en défiscalisation

      Bonjour,

      Vous trouverez plus d’informations sur le lien suivant : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31272
      Pour ce qui est des recours, nous vous invitons à vous tourner vers la préfecture dont dépend le logement.

      Bien à vous,