Loi Elan et expulsions pour loyers impayés : les règles vont changer…

Si vous êtes propriétaire d'un ou plusieurs biens que vous avez en location via le dispositif Pinel par exemple et que vous envisagez de congédier un locataire mauvais payeur, sachez que les règles du jeu concernant l'expulsion pour loyers impayés risquent d'être revues. Depuis le 30 mai, la loi est en cours d'examen au Parlement. Point sur l'avancée des modifications en cours qui devraient entrer en vigueur au 1er mars 2019...

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Engager une procédure d’expulsion oui, mais dans quel cas ?

160 000
C’est le nombre de décisions d’expulsion prises chaque année selon le ministère du logement. Leur nombre aurait d’ailleurs augmenté de 75 % depuis 1999.

Il arrive que les propriétaires rencontrent des difficultés avec des locataires qui ne remplissent pas leurs obligations contractuelles. Dans ce cas, le bailleur doit engager une procédure d’expulsion à l’encontre du résident afin de pouvoir récupérer son bien et le remettre en location. Cependant, la marche à suivre peut se révéler longue et pénible. Plusieurs raisons peuvent pousser le propriétaire à l’expulsion :

  • La première raison est bien sûr le non-paiement des loyers qui mettent le propriétaire en situation délicate surtout si le bien loué est grévé d’un financement immobilier. Pour engager une action sur le locataire, le propriétaire dispose d’un délai de 3 ans.
  • Le défaut d’assurance habitation constitue également un motif d’expulsion.
  • D’autres motifs peuvent également être évoqués pour un locataire qui n’agit pas en bon père de famille et par exemple va causer des troubles au voisinage, des dégradations effectuées au sein du logement ou encore ne pas verser le dépôt de garantie.

 

Un propriétaire ne peut en aucun cas, de son propre chef, décider d’expulser son locataire. Seul un jugement, et ce, quelle que soit la procédure, peut ordonner une éventuelle expulsion.

Ce qui va changer…

loyers-impayés-elanLa procédure à ce jour est la suivante : le propriétaire dans un premier temps envoie au locataire une mise en demeure de payer son loyer puis lui faire parvenir un commandement de payer accompagné d’un signalement à la CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives). Une fois cela fait, le bailleur doit assigner le locataire devant le juge d’instance, l’objectif étant d’amener à la résiliation du bail et au paiement du montant dû.

Le délai imparti afin qu’aboutisse la procédure s’étend entre 18 et 24 mois et coûte au propriétaire environ entre 3 000 et 5 000 €.

En l’état actuel des choses, on relève de nombreuses incohérences dans une procédure parfois inadaptée. Dans ce contexte, le projet de loi Elan permettrait de mieux articuler le rôle des différents acteurs.
En effet, le juge qui va statuer sur l’éventuelle expulsion du locataire pourra directement prendre en compte les modalités de paiement prévues par la commission de surendettement.
Aussi, une période probatoire de deux ans sera accordée pour les locataires dits « de bonne foi » ayant accepté de reprendre le paiement du loyer et des charges et qui sont en mesure de ne plus porter préjudice au bailleur. Toutefois, si les impayés viennent à se reproduire, le propriétaire pourra alors faire prononcer leur expulsion sur-le-champs.
Le contenu du commandement de payer est également revu et amélioré : il comprendra le montant du loyer et des charges ainsi que le décompte des sommes dues au bailleur de façon à ce que la CCAPEX détienne l’information utile afin d’examiner la dette du locataire débiteur.

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