La question de la semaine : votre locataire refuse de quitter votre bien immobilier, que faire ?
Comment résilier un bail de location ?
Vous vous êtes engagé, via un contrat, à mettre à disposition votre bien immobilier en location. Sachez qu’une fois que le contrat de location est signé, vous n’avez plus la possibilité de donner congé à votre locataire sans raison valable.
Les conditions qui permettent de résilier un bail de location :
- Le propriétaire souhaite faire de son logement sa propriété principale, afin d’y vivre.
- Le bailleur souhaite loger un proche (membre de la famille ou conjoint).
- Le propriétaire souhaite vendre son bien immobilier.
- Pour motif exceptionnel : loyers impayés ou troubles anormaux de voisinage.
Si une de ces conditions correspond à votre situation actuelle, vous pouvez demander la résiliation du bail. Un préavis doit être délivré par lettre recommandée avec accusé de réception. Le locataire doit le réceptionner trois mois avant la date d’échéance du bail pour un bien meublé et six mois avant pour un logement nu.
Dans le cadre d’une résiliation de bail pour vente, le locataire est classé comme prioritaire pour acheter le bien qu’il loue actuellement.
Si les règles énoncées auparavant ne sont pas respectées, le congé est considéré comme nul et donc annulé.
La procédure judiciaire
Si les conditions de résiliation de bail sont effectives, le propriétaire du logement peut lancer une procédure judiciaire. Si le bail de location s’avère nul, celui-ci peut être renouvelé.
La première étape est d’adresser une lettre recommandée (ou via un huissier), afin de prévenir le locataire de la volonté de récupérer le bien immobilier dans lequel il habite.
Si le dialogue n’est pas établi ou que le locataire est en désaccord avec cette demande, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire. La demande d’expulsion est alors érigée. Si la demande est faite suite à des loyers impayés, la justice peut obliger le locataire à régler une indemnité d’occupation. Celle-ci devra correspondre aux loyers manquants, mais aussi comprendre des dommages et intérêts.
Autre décision judiciaire possible : l’accord d’un délai, d’un an maximum, pour permettre au locataire de quitter le logement et en trouver un nouveau. Cette décision est souvent un bon compromis lorsque la personne qui doit quitter le lieu a du mal à trouver un nouveau logement.
Obligation de quitter les lieux
Lorsque le jugement est prononcé, un huissier délivre un commandement de quitter les lieux. Si le locataire refuse toujours de partir du logement, la justice autorisera une expulsion dans les deux mois suivants la date de la demande. En cas de refus d’obtempérer, l’huissier est en droit de demander l’intervention des forces de l’ordre, pour une expulsion physique.
La trêve hivernale comme protection contre les expulsions locatives
Les expulsions locatives sont interdites pendant la durée de la trêve hivernale. Celle-ci est fixée du 1er novembre au 31 mars. Concernant la trêve hivernale de 2021, celle-ci a été rallongée jusqu’au 1er juin en raison de la situation sanitaire. Cette période interdit également aux propriétaires de couper le gaz, l’eau ou l’électricité dans le logement.
Un bailleur qui ne respecte pas cette trêve peut risquer jusqu’à trois ans de prison et 30 000 € d’amende. Cependant, les procédures de résiliation de bail restent possibles, même en hiver. Mais la possible expulsion du locataire ne pourra se faire qu’à la fin de la trêve hivernale.