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La question de la semaine : comment exercer son droit de préemption sur son logement ?

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Lorsqu'un propriétaire souhaite vendre son logement loué, il doit proposer, en premier lieu, son offre de vente à son locataire. Ce dernier, bénéficiant d'un droit de préemption en cas de vente, est prioritaire pour l'acquérir. Mais attention, ce droit est encadré par la loi et connaît des limites.
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Qu’est-ce que le droit de préemption du locataire ?

Le droit de préemption du locataire est prévu par la loi du 31 décembre 1975 et par la loi du 6 juillet 1989. Ces dernières stipulent, qu’en cas de vente d’un logement loué, le propriétaire doit donner la priorité à son locataire pour acquérir le bien en question. Ce droit ne s’applique qu’aux locations non meublées et à usage d’habitation principale.

Ce droit vise à protéger les locataires en leur permettant de rester dans le logement qu’ils occupent. Il s’étend également aux conjoints, aux partenaires de PACS, ainsi qu’aux colocataires.

Les conditions d’applications du droit de préemption du locataire

La loi prévoit 4 situations bien spécifiques pour lesquelles le locataire bénéficie d’un droit de préemption :

En fin de bail, en cas de congé adressé par le propriétaire

Lorsqu’un propriétaire prévoit de vendre son bien immobilier à la fin du bail, il doit en informer son locataire au moins six mois avant et lui donner congé, soit en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception ou en faisant appel à un huissier de justice. Ce congé, valant proposition de vente auprès du locataire, doit obligatoirement mentionner le prix et les conditions de vente du logement.

Le locataire dispose alors d’un délai de deux mois pour se prononcer. S’il accepte l’offre, il pourra bénéficier d’un délai de deux mois supplémentaire pour conclure la vente. S’il ne souhaite pas acheter le bien, il devra quitter les lieux à la fin du bail. L’absence de réponse vaut refus du locataire.

Bon à savoir

Le locataire peut bénéficier d’un second droit de préemption. En effet, si le propriétaire décide de changer ses conditions de vente et de proposer un prix plus avantageux, le locataire doit recevoir une nouvelle offre. Il aura alors un mois pour donner sa réponse.

En cas de vente de l’immeuble

Lorsqu’un propriétaire vend, par appartement, l’ensemble d’un immeuble comprenant plus de 5 logements, il doit en informer son locataire et lui faire parvenir une offre de vente précisant le prix et les conditions de vente de son logement, toujours par LRAR ou en faisant appel à un huissier.

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Dans ce cas-là, le locataire ne reçoit pas congé et ne sera donc pas obligé de quitter son logement s’il refuse de l’acquérir. Il disposera alors d’un délai de 4 mois pour exercer son droit de préemption.

En cas de subdivision de l’immeuble

Lorsqu’un propriétaire décide de subdiviser son immeuble, c’est-à-dire qu’il le divise dans sa totalité en plusieurs appartements, le locataire peut également bénéficier du droit de préemption. Pour cela, il doit s’agir de la première vente. Comme dans les deux cas précédents, le propriétaire doit faire parvenir au locataire une offre de vente contenant le prix et les conditions de vente, par LRAR ou par voie d’huissier.

Le locataire bénéficiera alors d’un délai de deux mois pour se décider. S’il ne souhaite pas faire valoir son droit de préemption, il ne sera pas tenu de quitter son logement.

Les exceptions au droit de préemption du locataire

Il existe plusieurs cas pour lesquels le droit de préemption n’est pas applicable :

  • Lorsque le locataire a plus de 65 ans et de très faibles revenus. Le propriétaire devra proposer un relogement à son locataire dans les mêmes conditions.
  • Lorsque le propriétaire vend le logement à un membre de sa famille, c’est-à-dire un de ses parents ou alliés (parents du conjoint) jusqu’au troisième degré (neveux, nièces, oncles, tantes, arrière-grands-parents).
  • Lorsque l’immeuble est jugé vétuste ou insalubre.
  • Lorsqu’au moins un quart de la superficie de l’immeuble est loué dans le cadre de la loi de 1948.
  • Lorsque le bail concerne une location meublée ou saisonnière.
important

Si un propriétaire ne respecte pas ce droit de préemption du locataire, ce dernier pourra demander la nullité de la vente.

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