Régime réel ou micro-foncier, quelle imposition choisir ?

Quels sont les revenus concernés par ces régimes ?

De manière globale, les deux régimes énoncés ne concernent que les revenus locatifs tirés de la location de bien non meublés.

En effet, les revenus générés par la mise en location de biens meublé répondent à d’autres régimes d’imposition : la Location en Meublé Professionnel ou la Location en Meublé Non Professionnel selon des conditions bien précises. Il s’avère que ces revenus sont alors considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Par contre, la nature même des biens mis en location n’aura aucun impact sur le régime fiscal. Il peut effectivement s’agir d’une maison individuelle, d’un appartement, mais aussi de locaux commerciaux, de place de parking, de garage…
Si vous détenez également des parts dans une SCI ou SCPI, les revenus perçus font également partie des revenus fonciers à déclarer.

Vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 €, optez pour le micro-foncier

Si les revenus fonciers que vous encaissez sont inférieurs à 15 000 euros pour l’année, vous avez le choix d’opter pour le micro-foncier ou pour le régime réel. C’est d’ailleurs le seul cas où vous avez le choix !

Attention

Si vous détenez un bien en location via un dispositif de défiscalisation (Pinel, Borloo, Robien…), vous ne pouvez pas bénéficier de ce régime, vous entrez directement dans le régime réel.

C’est le régime le plus simple, car les charges sont évaluées au forfait et se montent à 30 % des revenus bruts.
Si vous choisissez le micro-foncier, le principe est donc simple, 70 % des revenus fonciers bruts perçus, uniquement, seront soumis à l’impôt sur le revenu. Et comme il s’agit d’un forfait, vous ne pourrez, par contre, pas déduire de vos revenus les éventuelles charges dont vous vous êtes acquitté.

N’oubliez pas les prélèvements sociaux qui s’appliquent également à hauteur de 17.2 %, sur vos revenus fonciers.

Vous l’aurez donc compris, ce régime n’est intéressant si et seulement si les charges que vous pourriez déduire sont en-dessous des 30 % du montant global des revenus fonciers.

Vos revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 €, optez pour le régime réel

Vous devrez obligatoirement opter pour ce régime si vos revenus fonciers annuels nets de charges dépassent les 15 000 euros.
Le gros avantage de ce régime réside dans le fait qu’il considère l’ensemble des charges que vous avez sur les biens, déductibles des revenus fonciers (avant leur imposition).

10 700 €

C’est le montant que vous pourrez déduire de vos revenus globaux, par an, sur 10 ans maximum.

De fait, ce régime s’avérera intéressant lorsque l‘intégralité de vos charges dépasse 30 % du montant des loyers perçus, il se peut même, selon les cas, que ce montage vous permettre de générer du déficit qui sera alors imputable sur les revenus fonciers, mais aussi sur les revenus globaux !

Attention

Si vous optez pour le régime réel, votre choix est irrévocable pendant 3 ans !