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Peut-on déduire certains travaux de ses revenus fonciers ?

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L’investissement locatif est une opportunité que beaucoup de Français utilisent pour se constituer un patrimoine immobilier et réaliser des économies d’impôt. Ainsi, certains travaux sont déductibles des revenus fonciers et permettent de réduire la base imposable des contribuables qui investissent dans la pierre. Faisons le point sur la liste des travaux déductibles.
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Mise à jour le 11/03/2021

Compléments d’informations sur les travaux déductibles de vos revenus fonciers.

Lorsque vous achetez un appartement ancien, et que vous décidez d’entamer des travaux pour le rénover, certains d’entre-eux peuvent être déductibles de vos revenus fonciers.

Quelles conditions et quels types de travaux ?

Dans le cadre d’un investissement locatif, vous devez respecter les conditions suivantes : la location doit être vide et à usage d’habitation. Il faut que le propriétaire relève du régime réel des revenus fonciers pour pouvoir inclure des travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien dans ses frais et charges.

Une troisième catégorie de travaux est elle non-déductible. Il s’agit des travaux de construction et d’agrandissement.

Les travaux d’entretien et de réparation et d’amélioration

Les travaux d’entretien et de réparation

Ces travaux là sont à 100% déductibles. Il s’agit de travaux comme la réparation d’une toiture, de la chaudière, la mise aux normes d’une installation électriques… Ces travaux doivent être réalisés par des artisans ou des professionnels du bâtiment. Si vous souhaitez tout réaliser vous même, sachez que seul le prix des matériaux pourront être déduits.

Les travaux de réparation correspondent aux activités nécessaires pour maintenir ou remettre en bon état un bien immobilier. L’objectif est que les dysfonctionnements et les défauts du bien soient réparés, afin de permettre un usage normal des locaux. Ce type de travaux respecte également les conditions suivantes : ne modifie pas le bien, son agencement et son équipement initial.

Les dépenses d’entretien correspondent aux travaux de maintien en l’état du bien immobilier. Remplacement de canalisation, changement de serrure, peintures, sont des dépenses déductibles.

Ce sont des dépenses liées à la rénovation courante du bien. Elles sont donc déductibles. Certaines peuvent être à la charge des locataires. Elles peuvent même être comprises dans les charges de copropriété. Mais, en principe, elles ne sont pas déductibles des loyers perçus.

Pour finir, ces dépenses sont différentes de celles qui incombent au locataire. Une liste indicative des charges récupérables par le locataire est rédigée dans le décret n° 87-713 du 26 août 1987.

Les travaux d’amélioration

La loi considère comme des travaux d’amélioration toute dépense effectuée qui permet d’apporter un équipement ou un élément de confort supplémentaire à un bien. Ces travaux permettent d’améliorer les conditions de vie dans l’immeuble, sans pour autant, modifier la structure du bâtiment.

Les rénovations permettant d’améliorer l’état du logement d’une manière générale, (antenne collective, installation d’un système de chauffage central, création d’une deuxième salle de bain…) sont donc déductibles.

De plus, notez que les travaux d’amélioration pour un local à usage professionnel ou commercial n’entrent pas en compte dans la liste des travaux déductibles des revenus fonciers. Seules les dépenses réalisées dans le cadre de l’accueil des personnes handicapées ou pour protéger les locaux de l’amiante font exception.

Les travaux mixtes

Si vous souhaitez réaliser des travaux considérable dans votre habitat, n’oubliez pas de demander la totalité des factures aux artisans et/ou architecte qui s’en occupent. Il faut discerner les travaux d’agrandissement, d’entretien et d’amélioration.

Travaux d’agrandissement ou de reconstruction

Les travaux destinés à agrandir les volumes de votre bien (transformation d’un garage en plusieurs pièces, aménagement des combles…) ne sont pas déductibles.

Ils ont pour but de modifier la surface habitable. Dans ce cas, la déduction sur vos revenus fonciers n’est pas permise. Car l’état considère que ces travaux vont augmenter la valeur du bien. Dès lors que la surface habitable augmente, les dépenses sont considérées comme de la construction ou de l’agrandissement.

Dans le cadre d’une rénovation ?

Dans le cas d’une rénovation, la frontière entre travaux d’amélioration et de construction est faible. Les impôts appliquent ainsi la jurisprudence suivante : obligation de pouvoir dissocier les deux types de travaux et ainsi permettre la défiscalisation des travaux d’amélioration. Si le demandeur ne peut pas dissocier ces travaux, la déduction fiscale n’est pas possible. Il est donc important de bien classifier ses différentes factures et de les distinguer par type de travaux.

Pour savoir si vos travaux sont déductibles ou non, vous pouvez directement interroger le fisc sur le site des impôts.

Crédit photo : Benoit Daoust

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