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La question de la semaine : quels sont les droits d’un locataire en cas de changement de propriétaire ?

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La bail signé lors de l'entrée du locataire dans le logement, protège ce dernier du changement de propriétaire, lui permettant de continuer à occuper les lieux jusqu'à la date prévue par le contrat de location.
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Le locataire doit-il déménager ?

L’investissement locatif à la côte auprès des investisseurs immobiliers, insufflant une dynamique dans les transactions de ventes et d’achats de biens loués. Afin d’encadrer les droits des locataires en France, le bail signé à l’entrée, généralement pour une durée de 3 ans, protège les occupants en place lors de la vente du bien immobilier. Lorsqu’un propriétaire rachète un appartement en location ou une maison louée, il doit conserver le locataire en place. Dans ce cas de figure, le bail d’une location rachetée est reconduit pour 3 ans, avec le loyer au même tarif, ainsi qu’un transfert de caution, et de dépôt de garantie au nouveau propriétaire. Alors, le locataire est protégé par la loi en cas de vente par le propriétaire, ce dernier ne pouvant aucunement mettre fin à la location en cours. Toutefois, le nouveau propriétaire est tenu de contacter son locataire pour l’informer de la situation et lui communiquer ses coordonnées. Les contrats de bail étant automatiquement transférés, il n’est pas nécessaire de réaliser un avenant au bail.

Le propriétaire souhaite récupérer son logement

Toutefois, lorsque le propriétaire veut récupérer son logement, il doit impérativement en informer le locataire 6 mois avant la fin du contrat de bail initial. Cette réglementation s’applique exclusivement aux logements non meublés. Concernant le préavis donné par un propriétaire pour un logement meublé, ce dernier doit avertir le locataire de la mise à disposition du logement, 3 mois avant la fin du bail. Pour réclamer la récupération d’un logement loué, le propriétaire doit informer son locataire par lettre recommandée ou par lettre d’huissier. Il peut également entamer la démarche en main propre, en délivrant à l’occupant de son logement, une lettre avec récépissé. Dans tous les cas, pour que la démarche soit recevable et reconnue légalement, le propriétaire doit impérativement suivre cette réglementation pour pouvoir récupérer un logement loué.

Le locataire peut-il acheter son logement à vendre ?

Lorsqu’un propriétaire décide de vendre son logement loué, le locataire dispose d’un droit de préemption, lui permettant de se positionner sur la vente du bien. En effet, le locataire d’un logement non-meublé, occupé en tant que résidence principale, dispose de la priorité en cas de vente de son habitation. Néanmoins, le droit de préemption ne s’applique que dans le cas où le bail arriverait à son terme, soit 6 mois avant la fin du contrat. Si la vente survient en cours de bail, le propriétaire peut toutefois proposer au locataire de lui soumettre une offre pour acheter le bien, même s’il n’en a pas l’obligation légale.
Cependant, le droit de préemption n’est pas autorisé dans certains cas :

  • Lorsque le logement est loué à un parent (jusqu’au 3ème degrés)
  • Si le bien loué est considéré comme insalubre
  • Les locations meublées et les contrats saisonniers
  • La vente d’un logement loué en cours de bail

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