Immobilier : comment les frais d’acquisition gonflent les recettes de l’État

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Suite à la mise en ligne de la base de données immobilières par Bercy (DVF), un groupe de notaires a comparé ses données à celles de DVF. Conclusion : certains prix ne collent pas. Certains prix de vente incluraient les frais d'agence, contrairement à ce qu'avait annoncé le ministère de l'Économie. Une petite différence qui aurait une grande répercussion pour les comptes publics. Explications.
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DVF vs. base de données des notaires

Le mois dernier, la Direction générale des finances publiques a publié les données foncières des cinq dernières années, regroupées dans une base de données appelée « Demande de valeur foncière » ou DVF. Parmi les informations accessibles à tous, on trouve notamment le prix de vente des biens immobiliers. En analysant la base DVF, les notaires se sont rendu compte que le prix affiché pour certains biens ne correspondait pas au « prix net vendeur ». Pourtant, le ministère de l’Économie affirme que les prix affichés n’incluent ni les droits de mutation (DMTO), ni les frais d’agence. Alors pourquoi les données ne sont-elles pas identiques ?

Augmentation de la base taxablecomment les frais d'acquisition gonflent les recettes de l'État

Pour bien comprendre, il faut savoir que l’Etat génère des recettes à partir des ventes immobilières à travers les droits de mutation qui sont reversés aux départements pour chaque transaction effectuée. En effet, ces derniers reversent environ 2 % à l’État. Or, « les frais d’agence n’entrent pas dans l’assiette du droit de mutation lorsque le mandat précise qu’ils seront à la charge de l’acquéreur », selon la Direction générale de la consommation, de la concurrence et de la répression des fraudes. Autrement dit, si c’est l’acheteur du bien qui paie les frais d’agence, l’État prélève ses taxes sur la somme de vente du bien, soit le prix net.
En revanche, si les frais d’agence sont à la charge du vendeur, ils viennent gonfler le prix de vente et sont compris dans l’assiette de calcul des droits de mutation. Le montant reversé à l’État n’est donc plus calculé à partir du prix net, mais du prix net augmenté des frais d’agence. La base taxable est donc augmentée et l’État gagne plus.

Parmi les arguments avancés par les notaires, on trouve deux exemples de vente, notamment 2 pièces de 30 mètres carré dans le VIe arrondissement à Paris. Le bien a été vendu 517.900 euros selon «DVF» et 492.900 euros selon les notaires. La différence entre les deux prix, soit 25 000 €, correspond aux frais d’agence. Ce montant est alors intégré à la base taxable et vient s’ajouter aux finances publiques.

Comment expliquer une telle différence ?

Depuis l’arrêté du 10 janvier 2017, les agents immobiliers sont tenus d’afficher les prix pratiqués sur leurs annonces. Pour échapper à la transparence imposée, ils fondent les frais d’agence dans le prix de vente du bien immobilier. Cette pratique est de plus en plus courante dans les agences immobilières. Dans les faits, c’est toujours l’acquéreur qui paie ces honoraires, que ce soit inclus dans le prix total ou distingué. Cependant lorsque ces derniers sont compris dans le prix de vente mais à la charge du vendeur. On ne distingue plus frais d’agence et prix net. Conséquence, la base taxable du bien augmente. Il s’agit donc d’une manœuvre qui profite à la fois aux professionnels de l’immobilier, aux départements et à l’État.

Quel est le montant du gain pour l’Etat ?

Avec des frais d’agence de 5 % en moyenne, le président de la Commission des statistiques immobilière estime à 600 millions d’euros par an, le gain supplémentaire pour les départements. On peut donc estimer que l’Etat augmente ses recettes de 12 millions d’euros. Une somme non-négligeable qui profitent aussi aux départements. En effet, le Premier ministre, Edouard Philippe, a proposé d’augmenter le taux départemental des droits de mutation. Si cette proposition est acceptée, elle permet aux départements d’augmenter leur part sur les droits de mutation, d’environ 500 millions d’euros. Et par répercussion, l’État verra alors ses recettes doubler. Une opération discrète qui pourrait rapporter gros.

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