La question de la semaine : comment augmenter un loyer ?

Mis à jour le 26/01/2024

Augmentation de 3,50 % pour l’IRL

L’indice de référence des loyers, IRL, sert de base pour réviser les loyers des logements vides ou meublés. Publié chaque trimestre par l’INSEE, l’Institut national de la statistique et des études économiques, il fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires.

L’INSEE a récemment publié le dernier indice de référence des loyers. Pour le 4ème trimestre 2023, il s’établit à 142,06. Une augmentation de + 3,50 % en comparaison avec le 4ème trimestre 2022, se calquant sur la hausse record (+ 3,50 %) constatée entre les 2ème trimestres 2022 et 2023 (+ 3,49 % entre le 1er trimestre 2022 et celui de 2023 et entre les 3ème trimestres 2022 et 2023). C’est bien simple, l’IRL n’avait jamais autant augmenté que ces derniers trimestres depuis la mise en place de sa nouvelle formule de calcul en 2008. Il ne devrait, néanmoins, plus être amené à beaucoup évoluer durant les mois à venir suite au vote du « bouclier loyers » à l’été 2022, mis en place dans le but de contenir les effets de l’inflation sur le pouvoir d’achat des ménages. Pour rappel, ce dispositif qui a été reconduit jusqu’au 31 mars 2024, plafonne les augmentations de loyer jusqu’à 3,5 % en métropole et 2,5 % dans les outre-mer.

L’IRL se calcule à partir de la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Il s’applique aux baux conclus à compter de cette date, ainsi qu’aux baux en cours, sans qu’il soit nécessaire de signer un avenant au bail.

Comment appliquer cette augmentation ?

Pour calculer le nouveau montant du loyer que vous êtes en droit de demander, vous devez, tout d’abord, connaître trois éléments :

• Le montant du loyer hors charge en cours
• Le nouvel IRL du trimestre de référence du contrat
• L’IRL du même trimestre de l’année précédente

Il ne vous reste plus qu’à effectuer le calcul.

Nouveau loyer = loyer en cours X nouvel IRL du trimestre de référence du contrat/IRL du même trimestre de l’année précédente.

Historique de l’indice de référence des loyers (IRL)

Tous les propriétaires, peuvent-ils proposer une augmentation de loyer ?

En pratique, pour qu’un propriétaire puisse augmenter son loyer, il faut qu’une clause du bail le prévoie. À partir de là, le loyer peut être majoré une fois par an à la date indiquée dans le bail. Si aucune date n’est précisée dans le contrat, cette augmentation pourra se faire à la date anniversaire du bail.

Néanmoins, suite au vote du « bouclier loyers » durant l’été 2022, les propriétaires ne pourront plus réviser le loyer de leur bien aussi librement qu’auparavant. En effet, les révisions de loyers faites en se basant sur l’IRL du 3ème trimestre 2022 et ce, jusqu’en avril 2024, seront plafonnées (hausse maximum de 3,5 % en France métropolitaine, entre 2 % et 3,5 % en Corse et de 2,5 % en outre-mer).

Depuis la loi Alur, du 24 mars 2014, le propriétaire dispose d’un délai d’un an, à compter de la date prévue dans le bail, pour en faire sa demande au locataire. La révision du loyer prendra effet au jour de sa demande. Elle n’est donc pas rétroactive. Passé ce délai d’un an, la révision du loyer pour l’année écoulée n’est plus possible.

Attention, si votre logement se situe dans une zone tendue, cette augmentation peut-être soumise à l’encadrement des loyers. Il s’agit d’un décret, pris dans certaines communes et qui vise à plafonner les loyers lors du renouvellement du bail et lors de la signature d’un nouveau bail.

Enfin, vous devrez prévenir votre locataire au moins 6 mois avant et justifier l’augmentation prévue. Si votre bail contient bien une clause de révision, votre locataire ne pourra pas refuser la révision du loyer. Si malgré tout, il s’y oppose, vous pourrez saisir en premier lieu la Commission Départementale de Conciliation puis le juge d’instance.

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