Classement des villes les moins attractives pour investir

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Ce palmarès vise à mettre en évidence des villes qui ne sont pas aux premières positions en termes de dynamisme démographique, de l’évolution de l’emploi, du nombre d’étudiants. Sur le plan immobilier, nous nous sommes attardés sur la rentabilité locative et l’activité du marché local. Des indicateurs importants, selon nous, pour optimiser la réussite de son investissement immobilier.
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Nous nous sommes basés sur des sources fiables (Insee, ministère de l’Education, Chambre des Notaires, FPI…) pour noter les 30 premières villes de France les plus peuplées. Aussi, nous leur avons attribué une note de 1 à 30. Les villes ayant obtenu le moins de points, apparaissent comme celles les moins attractives pour investir.

Ce classement met en exergue des résultats objectifs, néanmoins, chaque investissement peut s’avérer excellent dans une ville non conseillée et, à l’inverse, désastreux dans une ville conseillée pour investir. De nombreux événements extérieurs peuvent impacter la réussite d’un investissement.

 

Podium des villes les moins attractives pour investir

Ville Démographie1 Emploi2 Etudiant3 Prix m²/
neuf4
Prix m²/
ancien5
Rent.
locative6
Evol.
loyer7
Part
invest.8
Total
1 – Le Havre 1 2 13 3 7 26 3 18 73
1 – Nice 2 6 4 26 20 3 2 10 73
3 – Limoges 6 3 10 16 4 29 4 3 75
4 – Nîmes 21 10 3 7 8 8 12 21 90
5 – Toulon 10 19 8 30 1 2 18 5 93
6 – Grenoble 16 14 12 4 16 19 18 6 105
7 – Perpignan 22 16 1 14 19 9 12 14 107
8 – Amiens 9 8 26 6 11 19 15 14 108
9 – Paris 30 30 10 12 17 1 1 8 109
10 – Aix-en-
Provence
7 21 7 1 13 17 29 16 111

Légendes et sources :

  1. Evolution démographique sur 5 ans (Insee)
  2. Évolution de l’emploi sur cinq ans (Insee)
  3. Évolution de la population universitaire entre 2011 et 2012 (ministère de l’Education)
  4. Evolution des prix des au m2 dans l’ancien entre le premier trimestre 2104 et le premier trimestre 2015 (Chambre des Notaires de France – Immoprix)
  5. Évolution des prix des au m2 dans le neuf entre le premier trimestre 2104 et le premier trimestre 2015 (source FPI, Chambre des Notaires, Observatoire Cecim, OIP , Batidur Immo+ Limoges )
  6. Rentabilité locative : Immoprix (prix au m2) et Clameur (loyer)
  7. Evolution des loyers en 2015 : Clameur
  8. Part des investisseurs dans la ville : FPI, Insee, OIP

 

  • Le Havre : En tête de ce classement, le Havre enregistre quatre mauvaises notes. D’abord au niveau de la démographie où la ville a perdu 6 609 habitants en 5 ans d’après la dernière étude de l’Insee. Concernant l’emploi “La porte océane” a enregistré une perte de 8 300 emplois toujours selon l’Insee entre 2007 et 2012. Autre point faible pour l’investissement, les loyers ont baissé de 3,3 points selon Clameur, preuve que le marché immobilier est plutôt atone. Pourtant, le Havre conserve une rentabilité assez élevée de l’ordre de 7%.
  • Nice : Avec démographie en baisse ( – 5092 habitants), une baisse des loyers, et un nombre d’étudiants en baisse, la ville de Nice est en train de s’endormir sous le soleil méditerranéen. Avec sa faible rentabilité comparée aux autres villes du classement (4,5%),  la capitale de la Riviera ne paraît pas attractive en termes d’investissement.
  • Limoges : La rentabilité locative est le principal atout de Limoges, pourtant côté évolution de l’emploi (-6 456) et de loyer (-2.5%), la capitale de la porcelaine est en repli. Le marché de l’immobilier neuf est au ralenti avec une très faible part d’investisseurs à Limoges.
  • Nîmes : À part la baisse de sa population étudiante ( -1.5%), les autres indicateurs ne sont pas catastrophiques mais plutôt dans la moyenne basse. Nîmes a néanmoins gagné des habitants ces dernières années (+ 3241 habitants). Un indicateur intéressant pour l’investissement.
  • Toulon : Toulon est à la fois en tête du classement de l’évolution des prix au m2 dans le neuf ( +23.30%) mais aux dernières places pour l’évolution des prix au m2 dans l’ancien (-11.20%) et pour la rentabilité locative (4%) qui n’est pas aussi importante que dans d’autres villes françaises.
  • Grenoble : La capitale des Alpes n’enregistre pas des résultats catastrophiques, si ce n’est pour l’évolution du prix au m2 dans le neuf (-2.90%) ce qui induit également une faible part d’investisseurs dans la ville (25%). Le reste des données font parties de la moyenne, ce qui confère à Grenoble une place mitigée dans ce classement.
  • Perpignan : La faiblesse de Perpignan concerne le nombre d’étudiants qui a fortement baissé (-10.8% ) alors qu’ils occupent généralement des petites surfaces et offrent un bon rendement aux investisseurs. Les autres indicateurs immobiliers dans la belle catalane sont moyens, excepté pour sa démographie (+ 4448 habitants).
  • Amiens : Amiens a connu une évolution positive du nombre d’étudiants dans la ville (+2.3%), pour autant son solde migratoire est négatif (- 2 010 habitants) et le nombre d’emploi a été impacté ( -3 759 emplois). Le prix du m2 au neuf a baissé (-2,5%), preuve que le marché de l’investissement locatif se contracte.
  • Paris : En termes de démographie ( + 47591 habitants), Paris enregistre le meilleur score tout comme l’emploi (+ 49 367 emplois gagnés). En revanche, la capitale est la dernière du classement lorsqu’il s’agit de rentabilité locative (3,4%) et d’évolution des loyers (-3,5%). Les autres résultats étant moyens, Paris trouve sa place dans ce classement.
  • Aix-en-Provence : Alors que le nombre d’emplois a évolué sur 5 ans (+ 8597 emplois), ainsi que les prix des loyers (+ 4,5%), Aix-en-Provence a enregistré la plus mauvaise note concernant évolution du prix au m2 dans le neuf (- 12%) par rapport au 1er trimestre 2014, preuve d’un léger recul dans la construction neuve.

 Pour connaître toutes les données, ville par ville :

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