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Pinel : pourquoi le dispositif est avantageux même si vous êtes faiblement imposés

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Non, le dispositif Pinel n'est pas uniquement destiné aux contribuables fortement imposés. Une récente étude montre que, contrairement aux idées reçues, les investisseurs en Pinel ne sont pas forcément les contribuables les plus imposés. Explications.
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Le dispositif Pinel conçu pour les ménages les plus riches ?

Récemment décrié et montré du doigt, car soi-disant inefficace et trop coûteux, le dispositif Pinel est la cible de nombreux préjugés. Un rapport récent a démontré que ce dispositif de défiscalisation, mis en place en 2014, a depuis largement contribué à booster le marché de l’immobilier français tout en étant rentable pour l’Etat. Dernière critique en date, la loi Pinel serait un dispositif de défiscalisation pensé uniquement pour les ménages riches, fortement imposés. Une étude réalisée à la demande de huit organisations professionnelles de l’immobilier présente un bilan pour le moins inattendu : ce ne sont pas les contribuables les plus imposés qui profitent du dispositif. En effet, selon les résultats publiés, parmi les investisseurs Pinel sondés, 94 % affichent une tranche marginale d’imposition (TMI) inférieure ou égale à 30 %.

Pour rappel, la loi Pinel permet à l’acquéreur d’un bien immobilier neuf de profiter d’une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée d’engagement de location choisie : 6, 9 ou 12 ans. Ce dispositif ne concerne que les zones où le marché de l’immobilier est tendu. Il vise justement à stimuler l’offre de logements neufs en incitant les particuliers à investir dans le locatif. L’opération se révèle donc intéressante même pour les ménages payant peu d’impôts. Deux points sont toutefois importants et ne doivent pas être négligés. Le contribuable qui envisage d’investir en Pinel doit être imposable. Pour que l’opération soit rentable, le TMI du futur investisseur doit être compris entre 14 % et 30 %.

Investisseurs faiblement imposés : pensez rendement plutôt que défiscalisation

Si l’objectif premier des ménages faiblement imposés qui investissent en Pinel n’est pas forcément de réduire leur impôt, il s’agit d’un avantage non-négligeable qui peut être utilisé comme un atout dans sa manche. En réalisant un investissement locatif en Pinel, le propriétaire doit viser le rendement, car il s’agit d’un engagement à long terme. Il est donc important de bien choisir l’emplacement et le type de logement.

A noter : avec le même effort d’épargne, l’enrichissement final d’un investisseur est plus important si ce dernier acquiert un bien Pinel plutôt que de souscrire à une assurance vie. En effet, la valorisation du patrimoine immobilier et le taux de rendement sur le long terme permettent d’augmenter plus rapidement la capacité d’enrichissement de l’investisseur que le capital généré par un placement financier tel que l’assurance vie.

Les atouts Pinel pour les ménages faiblement imposés

Pour les ménages qui ne paient pas beaucoup d’impôts, l’acquisition d’un bien Pinel est destiné à remplir des objectifs autres que la défiscalisation, comme le désir de se constituer un patrimoine et pouvoir le transmettre à ses descendants, se couvrir des aléas de la vie en générant des revenus supplémentaires ou encore pouvoir donner un coup de pouce à ses enfants en leur offrant un logement.

Exemple d’investissement en Pinel

 le dispositif est avantageux même si vous êtes faiblement imposé

Bien que ce ne soit pas la principale raison de leur investissement, les ménages faiblement imposés profitent tout de même de la réduction d’impôt proposée par le dispositif Pinel. Prenons l’exemple d’un couple marié ayant un enfant qui souhaite acquérir un bien Pinel. Ce ménage enregistre 57 352 € de revenus nets imposables avec un TMI de 14 %. Son impôt net annuel s’élève donc à 4 542 €. Ils envisagent d’investir dans un deux-pièces de 45 m² situé à Boulogne-Billancourt (zone A bis) mis en vente à 295 000 €. Le bien immobilier sera livré en 2021. Les futurs acheteurs pensent le mettre en location durant 6 ans à compter de juin 2021, avec un loyer de 772 €.

Pour financer leur projet, ils souscrivent à un crédit immobilier d’une valeur de 295 500 € (prix d’acquisition du bien + frais de dossier) à un taux de 1.65 %, sur 25 ans. Ils rembourseront donc environ 1 000 €/mois. A cela s’ajoutent d’autres charges tels que les frais de gestion, honoraires, charges de copropriété et taxe foncière. Notre ménage devra donc réaliser un effort d’épargne de 4 500 € par an, soit environ 400 € par mois.

A partir de 2022, le bien sera loué et le couple propriétaire pourra commencer à bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 % du prix de revient du bien immobilier étalé sur 6 années, soit 2 % par an. Autrement dit, le couple bénéficiera d’une réduction d’impôt de 5 900 €. Bien que ce montant soit supérieur à celui de leur impôt réel dû, cette opération leur permet justement de ne plus payer d’impôt durant 6 ans tout en devenant propriétaires.

Pinel : l’impôt à payer par un couple faiblement imposé

Année Revenus bruts
(avant avantage fiscal)
Impôt brut dû
(avant avantage fiscal)
Réduction d’impôt
Pinel
Impôt net
(avec déduction Pinel)
2020 57 352 € 4 542 € 0 € 4 542 €
2021 56 928 € 4 482 € 0 € 4 482 €
2022 57 352 € 4 542 € 5 900 € 0 €
2023 57 352 € 4 542 € 5 900 € 0 €
2024 57 628 € 4 580 € 5 900 € 0 €
2025 58 530 € 4 707 € 5 900 € 0 €
2026 58 690 € 4 729 € 5 900 € 0 €
2027 58 853 € 4 752 € 5 900 € 0 €
2028 59 018 € 4 775 € 5 900 € 0 €
2029 59 186 € 4 799 € 5 900 € 0 €
2030 59 357 € 4 823 € 5 900 € 0 €

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