Pensez au Pinel dans l’ancien !

Instauré en 2014, le dispositif Pinel connaît un véritable succès. Il a favorisé les ventes de logements neufs et a permis à de nombreux ménages de devenir propriétaires. Mais ce que l’on sait moins, c’est que, sous certaines conditions, ce dispositif peut aussi concerner les logements anciens. Également appelé "ancien réhabilité", il permet à un investisseur de bénéficier des mêmes avantages fiscaux que pour un logement neuf, ainsi que du déficit foncier.

Pinel-ancien-réhabilité

Les raisons d’acheter un logement ancien

Acheter un bien ancien peut présenter quelques avantages supplémentaires. À commencer par la localisation. Ces derniers se situent souvent en centre-ville ce qui permet de bénéficier d’une meilleure demande locative par la suite. Ils disposent également d’une certaine valeur patrimoniale et présentent des garanties pour dégager une plus-value à long terme.
Deuxième avantage non négligeable, le montant de l’investissement. Dans l’ancien, il n’est pas rare de trouver des biens 30 à 40 % moins cher que dans le neuf.
De plus, acheter dans l’ancien permet de visiter le bien, puisque, contrairement au neuf, il existe déjà. Concernant la réhabilitation, elle nécessite souvent moins de temps que pour une construction, ce qui permet à l’investisseur d’en profiter plus rapidement.

Que le logement soit ancien ou neuf, le dispositif Pinel autorise l’investisseur à louer son bien à ses enfants majeurs ou à ses parents.

Les logements éligibles au Pinel dans l’ancien

Deux types de biens peuvent profiter de la loi Pinel dans l’ancien :

  • Les logements acquis en vue d’être réhabilités
  • Les locaux acquis en vue d’être transformés

Comme pour un logement neuf, les biens anciens doivent avoir été acquis après le 1er septembre 2014 et être localisés dans une zone Pinel. Mais ils doivent également répondre à d’autres critères.

Des critères de décence

Avant les travaux, les logements doivent être inhabitables au regard de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Pour déterminer la décence d’un logement, 15 critères sont mis en avant :

  • L’état du gros œuvre
  • La charpente
  • L’étanchéité à la pluie et aux eaux de ruisselement
  • Les dispositifs de retenue des personnes
  • La présence de plomb dans les peintures
  • La présence d’amiante
  • Le réseaux d’eau
  • La sécurité des installations de gaz
  • La sécurité des installations électriques
  • Les installations sanitaires
  • L’état de la cuisine
  • Le dispositif de chauffage
  • L’état de la ventilation
  • Les caractéristiques des parois et menuiseries
  • La composition générale du logement

Pour pouvoir bénéficier du dispositif Pinel dans l’ancien, le logement ne doit pas satisfaire à au moins 4 de ces éléments.

Des critères de performance technique

Pour évaluer la performance technique d’un logement, l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003 du code général des impôts a défini 12 critères. Pour être éligible au dispositif Pinel, le bien ne doit pas respecter au moins 6 des 12 critères.

A l’issue des travaux de réhabilitation, tous les critères de décence et de performance technique doivent être réunis.
Le logement doit également respecter les labels Haute performance énergétique 2009 (HPE 2009) ou BBC Rénovation 2009.
Un expert indépendant devra évaluer le bien au moment de l’achat et à la fin des travaux et remplir le modèle d’attestation de l’état descriptif du logement avant et après travaux fourni par le service des impôts.

Les avantages fiscaux du dispositif Pinel dans l’ancien

La mise en location d’un bien ancien respecte les mêmes conditions que pour un logement neuf. Concernant la réduction d’impôt, l’investisseur pourra déduire 12, 18 ou 21 % du prix de revient du logement acheté, selon qu’il s’engagera à le louer 6, 9 ou 12 ans. Mais « l’ancien réhabilité » offre un avantage supplémentaire, car il peut se cumuler avec le déficit foncier.
L’investisseur qui réalise des travaux de réhabilitation, peut déduire le montant de ces travaux de ses revenus fonciers, puis du revenu global l’année de leur paiement, dans la limite de 10 700 €. Au delà de cette somme, le coût des travaux sera déduit des revenus fonciers des 10 années suivantes.
Attention, les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles au déficit foncier.

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